第一章资产评估总论

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1、资产评估学,汪红霞 西南政法大学管理学院,前言：资产评估行业及资产评估师,资产评估行业 资产评估作为一种专业化市场中介行业，是资产评估师运用专业方法，遵循专业规范，评定和估算资产或经济资源价值的中介行为。 服务于诸多重要经济领域和经济活动，包括设立中外合资企业、国有企业改制上市、企业重组、国有产权或股权转让、金融风险防范、会计公允价值计量、税基确定等。 我国的资产评估业自20世纪80年代起步，经过30多年的发展，已形成矿业权评估、土地估价、房地产估价、旧机动车及其他机械设备残值鉴定作价、保险公估、综合资产评估共六大门类，由财政、国土资源、住房和城乡建设、商务、保监等五部门分头担纲评估监管。截至

2、2015年末，国内共有超过1.4万家持照评估机构，有超过13万评估师、60多万从业人员。,资产评估师,资产评估师是指经资产评估师职业资格考试合格，取得资产评估师职业资格证书并经中国资产评估协会登记的资产评估人员。 资产评估师英文为:Public Valuer(简称 PV)。 根据国务院2014年8月12日发布的国务院关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定（国发201427号）取消了注册资产评估师的职业资格许可和认定。 2014年10月10日，关于做好取消注册资产评估师职业资格后续工作的通知（人社厅函2014380号）注册资产评估师调整为水平评价类职业资格。 2015年4月27日，人力资源社

3、会保障部财政部关于印发资产评估师职业资格制度暂行规定和资产评估师职业资格考试实施办法的通知（人社部发201543号），原注册资产评估师调整为资产评估师 。,准入类职业资格 职业准入即需要在从事相关职业工作前必须取得执业资格证书，比如注会的签字权、执业医师的从业资格等； 水平评价类职业资格 职业水平评价类专业技术资格即职称，如会计初中高级、建筑师一、二级等。指专业技术人员的专业技术水平、能力，以及成就的等级称号。,调整为水平评价类的职业资格不再实行执业准入控制，不得将取得职业资格证书与从事相关职业强制挂钩；对取得职业资格证书的人员不再实行注册管理；取得资格人员按照专业技术人员管理规定参加继续教育

4、，不再将职业资格管理与特定继续教育和培训硬性挂钩。,遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并符合下列相应条件之一的人员，可申请参加考试： （一）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业的大学专科学历，工作满5年，从事资产评估相关专业工作满3年； （二）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业的大学本科学历，工作满3年，从事资产评估相关专业工作满1年； （三）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业硕士学位或者第二学士学位、研究生班毕业，工作满1年； （四）取得管理学、经济学、理学、工学学科门类专业的博士学历（学位）； （五）取得其他学科门类专业上述学历（学位）的人员，从事资产评估相关专业工作

5、年限相应增加2年； （六）通过国家统一组织的经济、会计、统计、审计专业初级资格考试，取得相应专业技术资格证书，从事资产评估相关专业工作满5年。,资产评估师报考条件,资产评估师职业资格考试设资产评估、经济法、财务会计、机电设备评估和建筑工程评估5个科目。资产评估科目的考试时间为3小时，其他4个科目的考试时间均为2.5小时。资产评估师职业资格考试原则上每年举行一次。 考试成绩实行5年为一个周期的滚动管理办法。,资产评估师考试科目,资产评估考试大纲,资产评估：你需要吗？,你准备 购买一套房子或出售一件古董？ 继承或捐赠一笔财产？ 投资一个商业项目或收购一家企业？ 出售你经营多年的企业 资产评估能帮你

6、避免 出售财产时卖的太低 购买资产时付款太多 失去商业机会 ,课程教学内容,1 资产评估总论 2 资产评估的基本方法 3 资产评估程序 4 机器设备评估 5无形资产评估 6长期投资性资产评估 7流动资产评估 8企业价值评估 9 资产评估报告,第一篇 资产评估的基本理论与基本方法,第一章 资产评估总论,第一节 资产评估与市场经济,一、资产评估（valuation)的概念,以非现金的形式存在,评估,资产评估的概念：,资产评估是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对资产价值进行分析

7、、估算并发表专业意见的行为和过程。,二、资产评估的基本要素,二、资产评估的基本要素,（一）资产评估的假设,知识点：公开市场假设,公开市场的含义：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。,（二）资产评估原则,资产评估工作的行为规范，是处理评估业务的行为准则,知识点：资产评估的经济技术原则,（1）预期收益原则：资产的价值不是取决于其过去的生产成本和销售价格，而是决定于其在评估基准日后能够带来的预期净收益，即预期的获利能力

8、。预期的获利能力越大，资产的价值就越高。,知识点：资产评估的经济技术原则,（2）贡献原则：在评估时，某一资产或资产的某一构成部分的价值，应取决于该资产对与其他相关资产共同组成的整体资产价值的贡献，或该部分对资产整体价值的贡献，也可以用缺少它时整体资产价值或资产整体价值的下降程度来衡量确定。 是预期收益原则的一种具体化。 主要适用于构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。,知识点：资产评估的经济技术原则,（3）替代原则：对具有同等效用而价格不同的物品进行选择时，理性人必定选择价格便宜的;对价格相同而效用不同的物品进行选择时，理性人必定选择效用较大的。

9、替代原则要求尽可能利用与估价对象特征相类似资产的市场交易资料，来进行比较分析评估估价对象的价值，以确保所评估的结果是估价对象在公开市场上成交的最可能价格。,知识点：资产评估的经济技术原则,（4）供求原则,（5）评估时点原则 评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。 本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。,知识点：资产评估的经济技术原则,（三）评估依据,（四）评估程序,资产评估准则评估程序 注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤,二、资产评估的基本要素,（五）评估主体,资产评估职业道德准则基本准则 资产评估职业道德准则独立性,（六）评估客体评估对象,

10、（七）评估基准日,估价对象在评估确定的时点上的价值，这个时间点就是评估基准日，精确到某年某月某日。,评估基准日的选择,1.当评估目的为资产转让、投资、改制、清算和经济评价等经济情形时,评估基准日一般选在评估目的实现之日,或在此之前不超过一年。评估时所依据的资产状况和市场情况均为评估基准日，这种情况在的评估中比较普遍。 2.当评估目的为解决法律纠纷或者对其他评估机构的评估结果进行仲裁而重新进行评估时,评估基准日一般为过去某一时点。如,在联营纠纷中,往往需要确定联营双方联营时投入资产的价值,以便计算投资比例,这时评估基准日通常为联营合同的签定日。 3.当评估目的为需要确定过去状态下资产价值时，一般

11、将评估基准日选定为某一时点。这时资产的状态为过去,市场情况，这种情况下的评估目的有火灾损失额的评估等。 4.当评估目的为需要确定某项资产（可能为现货,也可能为在建项目,甚至仅有规划设计）未来某一时点的市场价值时，评估基准日、资产状况和市场情况均为未来，这种情况的经济情形一般有资产价值预测、项目评估、可行性研究和投资决策等。,二、资产评估的基本要素,（八）评估目的,引起资产评估的经济行为,资产转让。资产转让，是指企业有偿转让其拥有的资产，通常是指转让非整体性资产的经济行为。 企业兼并。企业兼并，是指一个企业以承担债务、购买、股份化和控股等形式有偿接受其他企业的产权，使被兼并方丧失法人资格或改变法

12、人实体的经济行为。 企业出售。企业出售，是指企业或企业内部的分厂、车间及其他整体资产产权出售的行为。 企业联营。企业联营，是指企业、单位之间各自以固定资产、流动资产、无形资产及其他资产投入组成各种形式的联合经营实体的行为。 股份经营。股份经营，是指企业实行股份制经营方式的行为，包括法人持股、内部职工持股、向社会发行不上市股票和上市股票。,引起资产评估的经济行为,中外合资、合作。中外合资、合作，是指我国企业与外国企业或个人在我国境内成立合资或合作经营的企业行为。 企业清算。企业清算包括破产清算、终止清算和结业清算。 担保。担保，是指企业以本企业的资产为其他单位或企业的经济行为担保，并承担连带责任

13、的行为。担保通常包括抵押、质押、保证等。 企业租赁。企业租赁，是指企业在一定期限内，以收取租金的形式，将企业全部或部分资产的经营使用权转让给其他企业的行为。 债务重组。债务重组，是指债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。 引起资产评估的其他合法经济行为。如保险、纳税、了解资产公允价值、拍卖、诉讼、政府公共服务产品采买等。,具体目的,交易为目的 资产交易、职工持股、企业重组、股票上市 财务报告为目的 交易价格分配、资产价值报告 抵押、质押贷款为目的 保险为目的 征税为目的 价值管理为目的 其他： 捐赠物的评估 离婚及遗产分割,知识点：法定评估范围,1、企业国有资

14、产法第47条规定：国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制、转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、当进行资产评估的其他情形的，行政法规以及企业章程规定应当按照规定对有关资产进行评估。国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估；涉及应当报经履行出资人职责的机构决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向履行出资人职责的机构报告。,知识点：法定评估范围,2、国有资产评估管理若干问题的规定第3条规定，占有单位有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估： (1)整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司; (2

15、)以非货币资产对外投资; (3)合并、分立、清算; (4)除上市公司以外的原股东股权比例变动; (5)除上市公司以外的整体或者部分产权(股权)转让; (6)资产转让、置换、拍卖; (7)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位; (8)确定涉讼资产价值。 第6条规定，占有单位有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估： (1)收购非国有资产; (2)与非国有单位置换资产; (3)接受非国有单位以实物资产偿还债务。,3、企业国有资产评估管理办法第6条规定，企业(指各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业)有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估： (1)整体或者部分改建为有限责任公司或者股份

16、有限公司; (2)以非货币资产对外投资; (3)合并、分立、破产、解散; (4)非上市公司国有股东股权比例变动; (5)产权转让; (6)资产转让、置换; (7)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位; (8)以非货币资产偿还债务; (9)资产涉讼; (10)收购非国有单位的资产; (11)接受非国有单位以非货币资产出资; (12)接受非国有单位以非货币资产抵债; (13)法律、行政法规规定的其他需要进行资产评估的事项。,知识点：法定评估范围,(二)金融企业有下列情形之一的，对相关的资产可以不进行资产评估： (1)县级以上人民政府或者其授权部门批准其所属企业或者企业的部分资产实施无偿划转的; (2)国有独资企业与其下属的独资企业之间，或者其下属独资企业之间的合并，以及资产或者产权置换、转让和无偿划转的; (3)发生多次同类型的经济行为时，同一资产在评估报告使用有效期内，并且资产、市场状况未发生重大变化的; (4)上市公司可流通的股权转让。,知识点：法定评估范围