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1、分类号分类号 学号学号 M200973867 学校代码学校代码 1 0 4 8 7 密级密级 硕士学位论文硕士学位论文 地级市农村宅基地流转制度的研究地级市农村宅基地流转制度的研究 以茂名市为例以茂名市为例 学位申请人学位申请人 ： 蔡舒翔蔡舒翔 学 科 专 业学 科 专 业 ： 工商管理工商管理 指 导 教 师指 导 教 师 ： 郑长军郑长军 副教授副教授 答 辩 日 期答 辩 日 期 ： 2011.10.21 A Thesis Submitted in Partial Fulfillment of the Requirements for the Degree of Master of B
2、usiness Administration Research on Rural Residential Land Systems of Prefecture-level City-Take Maoming City as an Example Candidate : Cai Shuxiang Major : Business Administration Supervisor : Assoc. Prof. Zheng Changjun Huazhong University of Science 可持续发展发展是建立最少的浪费和污染的生产工艺或技术系统生成的，可持 续发展是在人口，资源，环境
3、的各种参数的约束下，实现人均财富的持续增长。 （3） 可持续发展的生态观的主要思路，其中包括：保护和改善环境和更新系统的生产能 力（1991 年可持续发展研讨会，IANTECOL ） ，即不超越环境更新能力的发展。可 持续发展，就是要找到一个最佳的生态系统，以支持生态的完整性和人类愿望的实 现，使人类的生存环境得以持续。 （4）社会的可持续发展的概念，要点包括：不超 过环境的承受能力，维护生态系统，提高人类生活质量，强调人类社会的可持续发 展的最终目标，即提高人类生活质量和创造更好的环境；稳定和高效利用可再生能 源，集约高效农业，保护和改善生态系统，交通运输系统的可持续发展，新兴产业 和新的就
4、业机会，经济增长与可持续发展，政治稳定，有序的社会和社会发展，就 是可持续。 经济发展是实现人口，资源，环境与经济协调发展的根本保证。因此，在研究 12 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 土地资源的安全时经济发展应作为重要考核指标，而土地资源的安全性是不是简单 的数量的安全性，还有质量安全，以及空间和时间的安全，即保护土地资源的可持 续发展。 2.2.5 城乡一体化理论城乡一体化理论 城乡一体化理论主要是指模糊并消除城乡边界，统一配置土地资源。促进城市 和农村生产力、城乡之间资源的合理分配，促使城市和农村经济发展以及社会生活 紧密结合、协调发展。同时逐步减
5、少直至消除在城乡一体化过程中产生的城乡之间 的分歧。城乡一体化的布局是一个统一的经济，加强城市和农村地区和协作之间的 经济交流，优化劳动分工，合理布局和协调城乡发展，以达到最佳的组合是经济发 展的客观要求，是发展生产力以及生产方法，促进城市和农村居民发展的一个必要 途径。实现城乡的平等政策，改变长期形成的二元经济结构，所以农民和城镇居民 都享有同样的好处，使整个城市和农村经济享有社会全面，协调和可持续发展。 2.3 宅基地流转模式宅基地流转模式 2.3.1 出租出租 出租就是农民把本来是自己拥有并使用的农村宅基地住房在一定期限内将宅基 地住房使用权出租给他人，从而获得租金的一种行为。出租房屋以
6、居住用途为主， 房屋所有权证仍归出租人所有。在实地调研中我们发现，尽管有出租住房未经允许 不得改变用途的相关规定，但是由于农村宅基地都是自建自住，村集体管理，承租 者与管理人在经济上有利益关系，在承租人擅自改变住房用途上是难于制止的。此 类流转多发生在城乡结合部等经济活动较为活跃的地带。由于城市化进程速度快， 土地作为一种稀缺资源价格也越来越高，建房成本随着增高，因此，城市近郊的农 村宅基地房屋租金随着市场变化而日益增加，因此，出租者和承租者之间的租赁合 同多为短期合同，以茂名为例，一般为 1 年，租期到了再商议租金或转租他人。然 而，在偏远地区却呈现另一种局面，农村宅基地少人问津，房屋拥有者
7、多进城居住， 农民住房如有出租，合约租期多是长期租赁，有的甚至长达几十年。由于出租人已 不在此居住，实际就是承租人拥有了这套房子。城镇居民采用这种变相的手段购买 13 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 到农民房屋和宅基地，并且大量存在。“这种具有相当规模私下流转与灰色交易活 动，已经引发出越来越多的社会矛盾和法律纠纷成为影响社会安定的一个重要因 素”6。 2.3.2 买卖买卖 买卖即让渡宅基地使用权和房屋所有权。不少农民进城后实现了发财致富的梦 想，原来的宅基地住房便不再居住，此时有的人会将原来的农村住宅以及其宅基地 出售给他人居住或用作其他用途。一是卖给
8、同村的村民。他们会将自己的宅基地以 及房产卖给同村有住房需要但是未能获得宅基地的村民。第二就是不同集体之间的 农房买卖，此种情形与第一种相类似，只是买房人与卖房人不是同一集体经济组织 的成员。第三种情况是城市居民购买。例如苏州市西山镇地处太湖之中，风景秀丽， 空气清新，吸引了不少城市居民，有部分当地农民将房屋出售给城市居民。以买卖 的方式流转农村宅基地使用权动力来自民间。 2.3.3 政府的新居工程政府的新居工程 一般来说，村民获得农村宅基地住房的过程是通过村委会等村集体组织向国土 资源部门申请宅基地，获得批准后取得宅基地，同时向住建部门提出建房申请，自 筹资金建造新房。 我国的发展目标是工业
9、化和城市化， 农民入城是社会潮流。 7因此， 在规划区内，已建好的宅基地住房，为满足城市化需求，政府有权在规划区内征收 宅基地，同时对农民进行安置或者货币补偿。安置以后，当农民在家庭收入、家庭 规模、生活方式发生改变产生住房需求时，农村居民将不能再通过申请宅基地建房 的自给方式提供住房，而只能同城市居民一样通过买卖来实现住房供给和需求的动 态平衡。 2.3.4 入股方式入股方式 一是经过土地整理以后，由村或者社区统计，将村里分配给村民的宅基地的剩 余部分建设用地，由村集体与外来企业合资入股一起办企业，采取政府投资的方式 实施农村建设用地综合整治。集中居住的农民除享有安置的住房外，还享有配套用
10、地上修建的经营性用房量化的股份，每年村民将按股份获得分红。二是直接通过招 14 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 商引资与企业合作，占用农村宅基地，村集体和企业共同经营，每年根据股份分红。 三是跨区域结对入股方式。四是有偿放弃，农村村民在城镇购房定居后，自愿放弃 农村宅基地使用权和房屋的，当地政府成立农民住宅置换中心，由中心向农民支付 一定的补偿费后，将其宅基地使用权统一收回，或还耕，或置换作其他建设用地。8 2.3.5 国家征收宅基地国家征收宅基地 由于国家重点项目建设的需要，比如铁路、公路等，确实需要占用农用地、集 体建设用地的，由当地政府部门对农民宅
11、基地等集体建设用地、农用地进行征收。 因为“农村宅基地制度是维系农民基本生存权利的重要制度”9。 因而在当前农民认 为征收土地损害了这个保障，被认为是矛盾冲突最激烈的行为之一，是经济实体得 不到公平对待的体现。 以上五种宅基地使用权流转的形式基本可以分为两种类型，即前两种流转可能 会与现行法律相违背而得不到相应的保障，后三种流转因是政府行为，一般均会得 到国家的认可，本文主要对买卖和出租引起的农村宅基地使用权流转进行探讨。 2.4 本章小结本章小结 本章主要对宅基地流转的理论基础进行研究，首先对宅基地流转相关概念进行 界定，然后介绍了宅基地流转相关理论，指出本文所研究的“农村宅基地流转”即 “
12、农村宅基地使用权流转”。最后阐述了宅基地流转模式，通过对宅基地流转的理 论基础的深入研究，为以下几章打好基础。 15 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 3 茂名市农村宅基地流转制度现状分析茂名市农村宅基地流转制度现状分析 3.1 茂名市农村宅基地基本情况茂名市农村宅基地基本情况 茂名市位于南中国海之滨，地处广东省西南部。全市 6 个县（市、区）国土 面积 11440 平方公里，茂名市辖 2 个市辖区、1 个县，代管 3 个县级市，共有 20 个街道、87 个镇。城市建成区面积 67 平方公里（2009 年） 。2009 年末，全市户 籍人口 716.44
13、万人,其中农业人口 410.4 万人， 耕地面积 248133.38 公顷 （见图 3-1、 图 3-2） 。 图 3-1 茂名地理位置示意图 图片来源：谷歌地图 根据茂名市国土资源局资料显示，全市 6 个县（市、区） ，城市市区和县城所在 地建制镇土地登记发证已实现全覆盖；土地登记覆盖到县以下建制镇、农村居民点； 细化了城镇住房用地登记、城镇房改房、商品房、经济适用住房登记发证的覆盖面； 通过加快农村宅基地登记发证力度，扩大了集体土地使用权登记发证覆盖面。 16 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 图 3-2 茂名市行政区划图 图片来源：数字茂名地理信息公
14、众服务系统 :8719/szmm 近年来，茂名市十分重视农村土地的登记发证工作，截止 2010 年，全市集体土 地所有权应发证数约 2295 本，已发证数 2271 本，占应发证数 99%。集体建设用地 使用权应发证数约 6663 本，已发证数 716 本，宅基地应发证数约 1100325 本，已发 证数 1019778 本，占应发证数的 92.68%。 从数据上看，茂名市农村宅基地发证工作开展顺利，但通过进一步调查发现， 由于农村土地权属确权复杂，土地纠纷激烈等原因，上述应发证数远远低于实际农 民占有宅基地数量，并且由于长期的土地纠纷以及其他复杂的土地权属关系的存在， 已发出的土地使用权证只
15、有极少数发到了权利人手中，得到他们的承认，大多数土 地证仍保留在国土资源部门手中，这些证书虽然有法律效力，但实际效力等于零， 发挥不了应有的作用。 3.2 茂名市农村宅基地流转制度现状茂名市农村宅基地流转制度现状 3.2.1 茂名市农村宅基地流转的主要形式茂名市农村宅基地流转的主要形式 近年来，随着经济社会的发展，特别是市场经济体制发展和城市化进程的加快， 17 华华 中中 科科 技技 大大 学学 硕硕 士士 学学 位位 论论 文文 茂名市宅基地使用权流转已相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经 济欠发达地区，宅基地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是宅基地使用 权流转的主要区
16、域。据调查，茂名市城乡结合部约有三分之一的宅基地存在“地下 交易”。这种流转主要通过非正常的宅基地隐形市场即（国外学者所称的灰色土地 市场）来实现的。主要表现形式如下： （1）买卖宅基地。近年来，茂名市大批农村居民以农民工，外出打工的形式向 茂名市区、珠三角地区转移，造成大量“空心村”、“空心屋”存在，屋主长期在 外租房，有经济条件的甚至还在城市购买了住房，因此，屋主在拥有宅基地房屋的 条件下，有条件也有意愿将原有的房屋连带宅基地出售给他人。据了解，茂名市农 村宅基地出售的方式很多，可分两大类型：一是买卖住宅连同宅基地使用权一同买 卖，地租包含在房价中，二是单独买卖宅基地使用权。购买宅基地的买主包括同村 村民、城镇市民甚至一些企业，他们有的将购买过来的房屋用于居住，有的改造成 旅馆、酒店，还有的进行一些农庄的经营。但是，这里购买以及使用的途径有合法 的，也有不合法的。但是可以看到，茂名市农村宅基地的生产能力是具有一定吸引 力的，能够引起大众进行消费的。所以尽管有不合法的买卖，但为了取得
