公寓式住宅与住宅式公寓的区别

《公寓式住宅与住宅式公寓的区别》由会员分享，可在线阅读，更多相关《公寓式住宅与住宅式公寓的区别（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、公寓式住宅与住宅式公寓的区别公寓分为经营性公寓和公益性公寓。经营性公寓分为居住型、混合型、酒店型三种；公益性公寓包括学生公寓、老年公寓、军官公寓等。与普通住宅的区别，主要体现在以下几个方面：一、规划管理：经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制，建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。 1、规划配套指标居住型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标安排，或者按居住区标准缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。混合型公寓的配套公共服务设施，按居住区公共服务设施定额指标的 50安排，或

2、者按居住区标准的 50缴纳小配套费。机动车车位按照国家规定的住宅配建指标执行。酒店型公寓的各项规划指标按照公共设施标准执行。机动车车位按照国家规定的酒店配建指标执行。2、层高控制居住型、混合型公寓建筑标准层层高应控制在 4.2（有的地方控制在 3.6 米）米以内。当标准层层高大于 4.2 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 2 倍计算。酒店型公寓建筑标准层层高应控制在 5.6 米以内。当标准层层高大于 5.6 米时，不论层内是否有隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的 2 倍计算。非住宅的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等不计入超高范围。二、土地属性及年限：居住型

3、公寓的用地类别归属为住宅用地，使用年限 70年（有的地方 50 年）；混合型公寓的用地类别归属为综合用地使用年限 50 年；酒店型公寓的用地类别归属为商业用地，使用年限 40 年。三、设计及验收：经营性公寓按照公建设计标准执行，工程竣工验收执行非住宅技术规范。居住型公寓的空调室外机不得外露，混合型公寓须设置户式空调，酒店型公寓须设置中央空调。四、使用：居住型公寓的房地产权属登记参照住宅有关规定办理，水电费同普通住宅一样按民用计算；混合型公寓、酒店型公寓的房地产权属登记参照非住宅的有关规定办理，水电费按商用计算。居住型公寓在土地性质和使用权属上跟普通住宅没有明显的区分，只是市场引入的一个概念而已

4、，但是由于其使用功能上的特点（一般单位面积较小，人群显得相对密集，对防火和疏散有一定要求）有的地方性法规要求在设计及验收上参照公建设计和验收标准执行。注：目前针对公寓建设国家没有统一的标准，只是个别城市和地区出台了公寓建设管理规定，并且每个城市、地方性法规都不尽相同。公寓式住宅与商务公寓、酒店式公寓不同，属于住宅用地而非商务用地，产权年限较长，为 70 年，一般不用做商务办公。公寓式住宅户型一般较小，在 30 到 60 平米之间。交房时需要精装修标准，卖点是拎包入住，并且提供高于一般住宅的物业服务和优良的配套设施，销售价格高于同区域整体水平。公寓与住宅的区别一公寓一般位于城市中心地段，居住人群

5、以商务客群为主，重视的是优秀的软硬件设施服务和便利的出行条件；住宅一般重视附近的学校、医疗等生活设施完善情况，住户为普通家庭用以长期居住。公寓与住宅的区别二公寓水电费按照商业标准结算，单位面积均价较高，但入住人群多为商务人士并不在乎；住宅水电费按照民用结算，单位面积均价较公寓为低，居民常年在此生活居住非常在乎。公寓与住宅的区别三公寓交房为精装修，讲究居住环境的舒适性、配套设施的完备、服务的周到详实；住宅可以允许生活配套设施一定程度的滞后，交房多为毛坯房。 公寓与住宅的区别四公寓一般以小户型居多，重视的是购房总花费较少，用以吸引更多人进行投资；住宅一般以 2-3 居室居多，总花费高于公寓，用做私

6、人住宅而非投资。总之，公寓式住宅结合了公寓与住宅，既可用作个人居住，也可做出租或房产投资。花费成本能够为一般人群接受，因其优于普通住宅的服务设施和装修环境，往往被城市单身贵族青睐。公寓的分类方式：普通公寓 （居住型公寓） 商务公寓 酒店式公寓用地性质 住宅 一般为综合性用地，商住或商业用地一般为商业用地产权性质 公寓 商务公寓 公寓或商务公寓产权年限 70 年 根据用地性质而定，40 年或 50 年根据用地性质而定，40 年特点户型面积小，3060 平米；精装修交房标准，拎包即可入住；配套设施完善；物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务； 销售价格一般高于区域整体水平。一般处于城市核心地段及商

7、务中心区，既可居住，又可办公；具备写字楼功能，在部分城市可注册公司；价格相对写字楼较低首付最低可达 2 成，按揭可达 20-30 年；产权性质为商务公寓，非纯写字楼。面积较小，主力户型主要在 90 平米以下，装修档次较高；大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便；按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性；一般以只租不售和产权式经营为主；大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高公寓的目标客户及功能需求普通公寓 （居住型公寓） 商务公寓 酒店式公寓高级白领及投资客低首付、低月供精装修交房，配套完善，交通方便具有

8、较大投资价值，升值潜力大自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人 士、来往深港两地的商务人士为主购买客户主要以投资客为主具备良好的商业、商务、交通条件具备较高的投资价值公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复杂，需要区分不同性质和功能；不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在定价时应有所体现；不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针对不同产品进行客户群体的细分，体现产

9、品和功能营销。公寓式住宅 公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。 我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常34间；面积大，每间1418平方米；净空高达33.

10、4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。单元式住宅 单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为24户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于58户） ，住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布

11、；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个：居住单位。因此，条形的梯间式多层住宅又称为连续单元式住宅。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称独立单元式住宅。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。 （2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。 （3）可以标准化生产，造价经济合理。 （4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系商住公寓 商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为soho，scho，

12、STUDIO 等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。国际标准化公寓 近来，一种建筑设计新概念-国际标准化公寓概念正受到市场越来越多重视。国际标准化公寓的概念体系，是衡量一个住宅产品是否同时满足人们在现时代居住生活和精神方面享受双重需求的标准化尺度，它包含三方面内容。首先，是地段的选择。世界各国的许多例子可以证明，越是都市繁华的中心地带（如 CBD） ，越是高级公寓的理想选择地。其次，是空间的特点。大都市标准的基本公寓单元应由客厅、卧室、厨房、浴室、阳台、光线与空间的分隔六大居室元素构成。一个舒适的居住

13、空间，上述的六大元素显然不可或缺。再次，是居住的文化。在现代的公寓里，室内的环境设计和空间以外的景观配合亦显得相当重要，邻居、社区、装修风格、家具配备和物业管理衍生和创造出了新的居住文化。鉴于这种国际标准化公寓的概念体系，沪上首家此概念的实践者，位于浦东大道与源深路交汇处的东晶国际，在公寓房型设计中，将一房、一厅、一厨、一卫、一阳台作为房型设计的基本元素，同时做到全明，让住户拥有充裕的光照和通风，如此，既区别于现有市场上现有小户型，使住宅使用功能更加完善，又避免了其他小户型严重光线不足和缺乏居住舒适度的弊端。 另外，设计者在4幢酒店式公寓每五层各营造了一个空中花园，充分达到园林环境与建筑规划二

14、者的和谐统一。 什么是商住公寓？ 商住公寓，顾名思义就是既能办商务又可以居住的一种产品，但在建筑术语中没有这种称谓，这是人们根据产品的功能定义的一个不规范的俗称。商住公寓为中、小公司及居家办公的自由职业者提供了一个可商可住的场所，它一般除了提供一些生活配套设施外，还设置了宽带局域网、商务中心、会议室、票务中心及充足的车位等商务设施。商住公寓是目前房地产市场上使用频率较高的一个词汇，产品也由以前的做商住两用的普通住宅发展到有较强商务功能的，再发展到户型可以多种分割的。商住公寓除了自住客户外，还有较大比例客户是做为投资。 公寓与住宅的对比分析：公寓属于住宅的一种类型，它与一般住宅最大的区别在于公寓

15、是以出租为主，带有一定的商务配套：而住宅是以出售为主，基本上全是生活配套国外：发达国家，城市中心建有许多容积率较高的住宅供出租用，叫做公寓，而在市郊则建有许多容积率较低的独立别墅、联排别墅等，这是西方人眼中真正的“住宅” ，所以在西方人眼里，住宅就只有公寓和别墅之分。国内：像北京、上海等海归人士较多的城市，便有不少带有“公寓” 、 “国际公寓” 字样的楼盘，欲与世界接轨，但这些所谓的“公寓”绝大部分是用来出售的。后来， “公寓”一词逐渐演变成住宅的代名词，而与出租形式无关。消费者告诉我们：在他们眼里公寓与住宅没有区别；市场告诉我们：在济南的“公寓”只是住宅的代名词；公寓速效的销售业绩告诉我们：

16、叫公寓的住宅确实比没有起这个代号的住宅卖得快。公寓市场混乱分不清公寓和住宅的差别：大众缺少对公寓的理解,关键是开发商的故意混淆,将两者概念互换,增加普通住宅的品质感,以提升项目价值；公寓的基本设施不达标，但只要叫做公寓的住宅项目就比同区同品质的住宅卖得快。济南世茂国际广场物业类别：住宅、精装酒店式公寓、5A 甲级写字楼建筑类别：板塔结合、高层项目特色：国际化社区、酒店式公寓所属商圈：泉城路核心商圈开盘时间：2012 年 8 月 5 日 D 栋公寓开售交房时间：2014 年 6 月 D 栋公寓交房物业公司：世茂物业开发商：济南世茂置业有限公司公寓价格：20000 元/平米酒店管理公司：Yopark（优帕克）酒店管理有限公司蓬达集团（拥有中国最大的“分时度假 ”酒店交易平台资源）世茂共有两栋酒店式公寓，分别与两家酒店管理公司签约D 栋与 Yopark（优帕克）酒店管理有限公司签约C 栋