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1、土地增值税清算业务辅导 2014年4月,主要内容,清算的涵义及前提 清算单位 清算的条件 清算流程 清算应报送的资料 土地增值税的计算及收入扣除的归集与核算 税收优惠 补退税款及滞纳金加收 再转让房地产的处理 法律责任 涉税提示,清算的涵义,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写土地增值税清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 规程（国税发【2009】91号）第三条,清算的前提条件,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于
2、涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 实施细则第十六条,清算的前提条件,土地增值税预征申报 每月15日前申报缴纳上月应纳的土地增值税。预征率是区分不同房产性质分别设定的： 一、保障性住房：预征率为0。 二、普通标准住房和非普通标准住房：预征率为1.5%。 三、别墅、高级公寓：预征率为2%。 四、营业用房及其他类型：预征率为3%。 五、度假村：预征率暂按1.8%执行。 滁地税201075号,土地增值税的清算单位,土地增值税的清算单位为国家有关部门审批的房
3、地产开发项目为单位进行清算。 上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的建设工程规划许可证中确认的项目。皖地税函2012583号 对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 国税发【2006】187号,清算条件（一）,符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的清算： 房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。 规程（国税发【2009】91号）第九条,已竣工项目的标准,“已竣工”的房地产开发项目把握标准： 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条件之
4、一的，应视为已经竣工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。,清算条件（二）,符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 规程（国税发【2009】91号）第十条,土地增值税清算流程,1、纳税人主动清算的清算流程,2、税务机关要求清算的清算流
5、程,流程图,清算流程,纳税人主动清算的： 纳税人在符合条件 后90日内完成清算申报税务机关受理税务机关组织审核负责人审批审核结果通知纳税人补退税 税务机关要求进行清算的： 税务机关集体研究确定清算项目下达清算通知书纳税人收到进行清算通知书之日起90日日内完成清算申报税务机关受理税务机关组织审核负责人审批清算结果通知纳税人补退税,应报送表格及资料,土地增值税清算申报表及其附表 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 规程（国税发【2009】91号）第十二条,应报送表格及资料,支付的地价款凭
6、证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。 （国税发【2009】91号）第十二条,应报送表格及资料,纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。 税务中介机构：国家税务总局公告名单内的中介机构（一般指的是税务师事务所），否则不得办理涉税鉴证业务；对其出具的鉴证报告，各地税务机关不予受理。绝大多数会计师事务所不具备办理涉税鉴证业务的资质！ 规程（国税发【2009】
7、91号）第十二条,受理相关要求,对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理； 对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理； 对不符合清算条件的项目，不予受理。 主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 规程（国税发【2009】91号）第十三条,土地增值税的计算,增值额=收入-扣除额 增值率=增值额/扣除额 应纳土地增值税=增值额x税率-扣除额x速算扣除系数 应补退税额=应纳土地增值税-已预征土地增值税,四级超率累进税率表,转让房地产收入的定义,纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房地产的全
8、部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。分为直接销售开发产品取得的收入和视同销售收入。 条例、实施细则,转让房地产收入的确认时点问题,土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。 销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 国税函2010220号,转让房地产收入的确认时点问题,将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品发生所有权转移时，视同销售一并计算销售收入
9、,新建房及配套设施的成本费用,取得土使用权支付价款,与转让房地产有关的税金,土地增值税扣除项目,开发土地的成本、费用,财政部规定的其他扣除项目,扣除项目税收处理原则及要求,计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。 扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。,扣除项目税收处理原则及要求,扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成
10、本费用。 对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。,扣除项目归集与核算（一）,取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。结合实际情况，具体为： 纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。 按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费。,扣除项目归集与核算（一）,纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房
11、地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。,扣除项目归集与核算（一）,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 国税函2010220号,扣除项目归集与核算（二）,（一）取得土地使用权所支付的金 （二）开发土地的成本、费用； （三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 （四）与转让房地产有关的税金； （五）财政部规定的其他扣除项目。,成本计算与分摊方法,代收费用,对纳税人按县级以上人民政府的规定在
12、售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： 代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。,房地产开发成本相关政策规定（一）,房地产开发企业办理土地增值税清算时，扣除房地产开发成本，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。,房地产开发成本相关政策规定（二）,房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站
13、、热力站、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。,开发间接费,现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 利息及借款费用：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。,
14、售楼处、样板房的装修费用列支问题,对开发企业为销售房屋而对售楼处、制作的样板房（无法销售、只作参观）进行装修、装潢而发生的费用应归集到房地产开发费用，而不应作为开发成本扣除。,与企业会计准则的核算差异,根据土地增值税的相关规定，可以扣除的开发间接费中只包含因直接组织、管理开发项目发生的工资和职工福利费。因此，对于执行企业会计准则的开发企业而言，如果在“开发间接费”中列支上因直接组织、管理开发项目发生的工资而产生的养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费这七项费用的，在土地增值税清算时应调整出来，不能作为开发间接费用在土地增值税清算中扣除，只能作为房地产
15、开发费用扣除。,装修费用,房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 国税发2006187号,成本分摊,属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 国税发2006187号,质量保证金,房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 国税函2010220号,土地闲置费,房地产开发企
16、业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 国税函2010220号,拆迁补偿费（一）,房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，收入按按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定确认，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。 房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 国税函2010220号、国税发2006187号,拆迁补偿费（二）,异地安置 开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定，计入本项目的拆迁补偿费； 异地安置的房屋属于购入的，以实
