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1、住房抵押贷款证券化的风险防范1、 住房抵押贷款证券化的研究背景及研究的意义 1.1住房抵押贷款证券化的研究背景 2007年底，一场席卷全球的金融海啸在美国发生，即美国次贷危机。在随后的几年的时间里，这场金融海啸给全球的金融业和整个实体经济都带来了灾难性的打击:住房抵押担保公司破产，基金被迫关闭，全球股市震荡，信贷市场紧缩，商业银行和保险行业都遭到了巨大的损失，全球经济出现了不可避免的大衰退。美国次贷危机源于次级债危机，而次级债，即为格林斯潘所倡导的低息时代下华尔街金融创新的典型产物。次级抵押贷款是一些贷款机构向收入不高的借款人和信用程度较差的人所提供的贷款，大量的次级抵押贷款在房地产市场体现了
2、巨大的购买力，一些低收入的人可以支付很少的本金甚至零本金来购买房子，此后只需支付利息，实现了美国人“人人有房”的美好愿望。如果当房屋价格上涨时，借款人只需每期支付利息，当需要偿还本金时，只需把手中的房屋卖掉从而偿还本金;而2001-2003年的低息时代结束后，美联储从2004年6月开始连续17次加息，使得繁荣的房地产业进入到了低落期，导致住房销售价格下降，借款者手中的房屋无法卖出，且房屋的价值远远低于贷款数额，抵押资产价值缩水，次级按揭贷款证券的基础资产出现了问题，就出现了大量的信用违约者，大量的借款者无法偿还贷款，致使贷款机构无法收回贷款，从而造成大量的贷款机构巨大的损失甚至破产。从其传导机
3、来看，放贷机构为给购房者提供抵押贷款采取的融资方法是向投资银行出售资产抵押债券( ABS)，而投资银行为获得资金通常采用的方法是向对冲基金和保险公司出售债务抵押债券(CDO)，所以当房贷机构出现亏损会直接影响投资银行进而影响对冲基金，保险公司等，使得股市房市震荡。由此可见，次级债，住房抵押贷款证券化等新的金融产品使得这场次贷危机蔓延到金融业的每一个角落。1.2住房抵押贷款证券化的研究意义作为二十世纪70年代以来国际金融领域最重要的金融创新之一，住房抵押贷款证券化(Mortgage-backed Securitization, MBS)不仅深刻改变了世界许多国家住房金融的融通形式，而且引发了一系
4、列的制度创新、市场创新和技术创新。而住房抵押贷款支持证券也成为国际资本市场上发展最快、最具活力的金融产品。资产证券化是指将缺乏流动性但具有未来现金流量的资产通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，由此融通资金的过程。住房抵押贷款证券化是资产证券化在房地产领域的具体应用，它是以房地产为对象，以房地产或与房地产有关的债权做担保，发行股票、债券、单位信托或其他受益凭证，直接从市场筹集资金的一种资金融通机制。商业银行长期资金与短期负债不匹配的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。正如大多数金融衍生
5、产品一样，住房抵押贷款证券化也是一把“双刃剑”，在分散风险、降低成本、提高效率的同时，也引发了新的风险，并且在一定情况下，会由于其杠杆效应而将风险扩大化。但是我们应当看清的是次债危机的出现并不是住房抵押贷款证券化的必然产物，造成次债危机的根源是其基础资产次级抵押贷款内在的高信用风险，其发生的直接原因是监管缺失情况下贷款机构错误甚至恶意利用证券化这一金融工具。 2008年，美国次贷危机爆发以后，资产证券化被认为是危机爆发的根本原因而遭到质疑和否定，中国金融机构的证券化之路也戛然而止，以防止出现美国次贷危机的困境。但是，抵押贷款证券化是我国金融机构特别是商业银行稳定发展的重要支撑。截止到2011年
6、12月份，商业银行人民币贷款余额累计54. 79万亿元，银行业存量贷款十分巨大。银行资本压力持续增加，中国商业银行目前普遍面临触及存贷比监管红线和资本充足率硬性约束的风险，在趋紧的货币政策这一宏观背景下，商业银行的流动性和盈利能力也遭受挑战，需要运用资产证券化这一金融创新工具来走出困境。我们不能因为次贷危机否认美国住房抵押贷款证券化运作机制的优越性，它促进了美国经济的快速发展。我们应采取的态度是吸取美国次级债危机的教训，在大力发展住房抵押贷款证券化的过程中防范风险。优质的信贷资产证券化是商业银行可持续发展的需要。个人和机构投资者需要在投资组合中增加相对安全、高回报的长期资产。对金融市场而言，信
7、贷证券流动性高，能增加资本市场深度、广度和流动性，是我国金融市场走向成熟过程中不可或缺的组成部分。目前，我国的抵押贷款证券化道路刚刚起步，随着我国住房抵押贷款的大规模发展.银行流动性风险日益明显，住房抵押贷款证券化成为必然结果和要求。一方面住房抵押贷款证券化为投资者提供了高信用、高收益、高流动性的证券，另一方面住房抵押证券投入交易的最大难点就是其运作流程的每一阶段都面临风险。因此，对住房抵押贷款证券化的风险进行评估具有重要意义。2、 住房抵押贷款证券化的国内外研究进程2.1国外研究进程 20世纪60年代末，伴随着美国住房抵押贷款市场迅速发展，资本市场诞生了资产证券化这一金融工具。经过五十多年的
8、发展，资产证券化己经在西方逐渐完善和成熟，它是五十几年来金融领域最大的金融创新之一，住房抵押贷款证券化是资本证券化在房地产市场的具体应用随着资本市场的不断成熟，住房抵押贷款证券化的研究也越来越具体、深入，形成了一套完整的理论体系。 自从1977年美国投资银行家刘易斯.瑞尼尔(Lewis. Rainier)首次使用“资产证券化”这个用词后，多年来，许多学者和权威机构都在力求对资产证券化下一个全面、准确的定义:美国耶鲁大学弗兰克.J.法博(Frank J. Fabozzi) (1993)认为“资产证券化可以被广泛的定义为一个过程，通过这个过程将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收帐款
9、和其他不流动的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的带息证券m。”安德鲁戴维森(Andrew .Davidson)等(2006)在资产证券化:构建和投资分析一书中以一种综合介绍的方式，集合有关证券化的所有信息和观点的著作，描述了金融工具如何证券化、如何构建、如何分析以及如何评估。它不仅提供证券化如何运作的知识，而且也阐明了它为什么那样运作。它为证券化提供了一个广阔的视角，并深刻地讨论了有关特殊产品。作为金融创新的典型代表，住房抵押贷款证券化自身存在着风险，弗兰克.J.法博(Frank J. Fabozzi)将资产池中基础资产的风险分为四种，分别为:信用风险、流动性风险、汇率风险和提前偿付风险。
10、基础资产的风险将直接导致资产支持证券的风险，比如资产池中抵押贷款的信用和利率风险与抵押贷款证券化产品的信用风险和利率风险直接相关2.1.1关于资产证券化信用风险的研究:劳伦斯(Lawrence) (1995)通过对美国国家财务公司资料的统计，利用借款人特征、目前贷款的特征、贷款的有效期限、宏微观经济因素等指标对资产证券化产品信用风险进行统计并作出分析，研究结果显示:借款人的资信情况、年龄、婚姻状况、贷款期限、负债收入比和贷款房价比都将影响着信用风险的大小，其中贷款房价比、负债收入比即每月还本付息额占家庭可支配收入的比例是影响信用风险的重要指标。2.1.2关于资产证券化提前偿付风险的研究: De
11、ng, Quigley和Van Order (2000)使用竞争风险模型实证分析了借款人中断贷款行为与提前支付期权、违约期权、LTV、失业率、离婚率等因素的关系。他们引用一个贷款的联合生存函数描述了贷款中断情况为提前支付、违约、未知类型时的概率分布，并通过极大似然估计法估计出贷款中断率与各因素间的参数关系。这个模型强调提前支付与违约行为联合估计的重要性，在个人的联合选择中使用微观数据分析贷款中断。同时，模型也估计了借款人之间的异质性。2.2国内的研究动态在我国，资产证券化理论研究从20世纪末开始，张超英、翟祥辉在1998年出版了资产证券化一原理、实务、实例，这是国内第一本系统的介绍国外资产证券
12、化理论和实务的著作，由此掀开了资产证券化研究的序幕。 2.2.1定性理论研究方面 北京大学的何小锋教授(2002)以资产证券化的三大基本原理与国外资产证券的实证研究为基础，对我国抵押贷款证券化的开展进行了全面而深入的研究刘疆(2007)采用因子分析法和聚类分析法，结合Logistic模型对四川省某股份制银行提供的个人住房抵押贷款的样本进行实证研究，指出影响我国提前支付行为的主要影响因子有如下几个方面:贷款特征、职业、学历水平、年龄和婚姻状况。在实践方面，我国的住房抵押贷证券化还处在摸索阶段，主要借鉴国外的成功经验，总结失败的教训。 中国社会科学院易宪容(2007)认为房地产行业是风险较高的，当
13、房价持续上涨时，银行为了获取更大的收益，对借款者的资格审查放松，影响了抵押贷款的质量，一旦房价出现下跌，就会暴露数很多购房人还款能力不足的的真实情况。当房价出现持续下跌时，被抵押的房产如果无法正常变现，无论是个人住房抵押贷款，还是个人住房抵押贷款支持证券都面临着极大的风险，都会直接导致商业银行体系发生风险2.2.2美国次贷危机发生以后，很多学者对住房抵押贷款证券化和金融危机之间的关系作了研究。 曹远征(2007)通过对住房抵押贷款二级市场上的次级债和金融衍生工具的分析认为次贷危机根本原因在于次级债对金融衍生工具的传导 辛乔利、孙兆东等(2008)指出危机成因在于房地产市场泡沫和金融市场泡沫互动
14、，导致次贷危机升级，主要内因是次贷产品自身的缺陷和操作漏洞，主要外因是货币政策的大幅调整，信用评级失实、衍生产品无度、交易监管错位、风险预警失灵。王保岳(2008)认为美国的资产证券化是美国这次金融危机的直接诱因，资产证券化是一把双刃剑，不仅有其有利于经济发展的一面，也带来了很多不确定因素。所以我们必须慎重考虑是否要坚持走中国资产证券化的道路，怎样走中国资产证券化的道路。彭海啸(2008)认为资产证券化可缓解商业银行资金“存短贷长”的矛盾，提高资本充足率，降低信贷风险。通过比较中美两国个人住房抵押贷款的差别，分析了中美两国个人住宅抵押贷款风险的异同点，指出实行资产证券化对于我国金融机构来说势在
15、必行。汪利娜(2009)则认为美国的金融危机虽然开始于次级抵押贷款市场，但实质是由美国扭曲的实体经济增长方式引发的。3、 我国住房抵押贷款证券化存在的问题3.1一级市场不发达的相关风险3.1.1住房抵押贷款一级市场不完善 目前，在我国住房抵押贷款一级市场上影响其进行证券化的因素有三个。 (1)住房抵押贷款的规模相对偏小，发放过于集中在少数重点城市和热门地区。我国居民个人住房按揭贷款的增速虽然很快，但是规模与西方发达国家相比仍偏小。2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7%，而欧盟国家2001年居民按揭贷款占GDP的比率平均达到39%，其中英国为60%,德国为47%，荷兰达到
16、74%。国外证券化经验证明，相当规模的抵押贷款是进行证券化的必要条件。（2）贷款标准不统一。外国的经验告诉我们，证券化的抵押贷款应该在贷款资格审查、贷款合同、贷款担保协议等方面具有统一的标准。而我国个人住房抵押贷款的发展还处于初级阶段，各地、各行之间的情况不同，在具体的操作中还存在着许多随意性，缺乏严格的信贷审批制度。还没有形成全国统一的个人住房抵押贷款标准。只有标准化的个人住房抵押贷款才能方便流通、定价和评估风险。 (3)信用体系不完善。目前，我国商业银行对个人住房抵押贷款申请者的资信调查很困难，申请者没有负债记录以及以往不良信用记录。而且还缺乏信用担保机制，当借款者发生违约风险不能按时履约时，就会造成银行的损失，尤其是在我国信用约束机制不健全的情况下，银行更是承担了较大的违约风险。目前在我国商业银行抵押贷款的创造过程中，仅有上海地区开始实施个人信用登记制度，尚未在全国范围内
