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1、资产评估 考试重点 老师划重点一、资产评估考试题型分析：根据历年考试情况来看，资产评估这门课程题型基本不变，我们以最新考试情况为例，题型包括以下五种题型，各题型及所占比值如下：题号题型题量及分值第一题单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）第二题多项选择题（本大题共5小题，每小题2分，共10分）第三题名词解释（本大题共2小题，每小题3分，共6分）第四题简答题（本大题共2小题，每小题7分，共14分）第五题计算题（本大题共4小题，每小题10分，共40分）由各题型分值分布比重我们可以看出，单项选择题、计算题占整体试卷的70%，因此，考试复习重点应放在计算题以及单选中小计算这类题型命题的知
2、识点上，对于多选、名词解释题和简答题，属于识记内容，则较容易拿分，需要大家对这类题型所考查的知识点清晰准确记忆，力求做到夯实基础，高效提分，最终顺利通过考试。二、资产评估考试重点说明：我们将知识点按考查几率及重要性分为三个等级，即一级重点、二级重点、三级重点，其中，一级重点为必考点，本次考试考查频率高；二级重点为次重点，考查频率较高；三级重点为预测考点，考查频率一般，但有可能考查的知识点。第一章 总 论本章主要涉及6节内容，我们总结出重点具体包括以下几点：1资产评估的六大要素(P1)（二级重点）（选择题） （1）评估的主体（评估的人）（2）评估的客体（资产评估的对象） （3）评估的特定目的 （
3、4）评估的价值类型 （5）评估的程序 （6）评估的方法2资产评估的五个特点(P2) （二级重点）（选择题） （1）现实性（指以评估基准期为时间参照，按这一时间点对资产评估） （2）市场性（通过模拟市场条件对资产做出评估） （3）预测性（用未来的预期收益折算来反映整体资产的现实价值） （4）公正性 （5）咨询性（只是评估者的估价意见）3资产的分类、注意商誉的类别(P8) （二级重点）（选择题） （1）按资产存在的形态分为有形资产和无形资产有形资产：机器设备、房屋建筑物等无形资产：专利权、商标权、专有技术、土地使用权、商誉 （2）按资产是否具有综合获利能力分为：单项资产和整体资产单项资产：单台单件
4、的资产；整体资产单项可确指的资产价值商誉 （3）按资产能否独立存在分可确指的资产和不可确指的资产可确指的资产：可独立存在的资产包括有形资产和无形资产不可确指的资产：商誉（它不能脱离企业的有形资产单独存在） （4）按资产的流动性分为短期资产和长期资产4资产评估的价值类型及作用（P10）（一级重点）（选择题） 价值类型：是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。（比如：一台机器设备销售出去和放在自己家使用的价值是不一样的，你要选是放在家和卖出去）代表性的观点价值类型分为：1.清算价格2.现行市价3.重置成本4.收益现值根据国际评估准则价值类型分为：1.投资价值和在用价值2.课税价值3.持续经营价值和
5、清算价格4.市场价值 5.保险价值 价值类型的作用：（1）是影响和决定资产评估价值的重要因素（2）制约资产评估方法的选择。评估方法：市场法、成本法、收益法（3）明确评估价值类型可清楚的表达评估结果，避免报告使用者误用评估结果注意：对价值类型中市场价值的理解（简答题）市场价值着重从以下三个方面把握：（1） 公开和公平的市场条件（2） 当事人是理性的（3） 市场价值是价值估算的数额5价值类型的决定因素：评估的特定目的（核心问题）（P14）（二级重点）（选择题）价值类型的决定因素：（1） 评估的特定目的（经济行为）属于核心问题（2） 市场条件（3） 资产功能及其状态6资产评估的假设中假设（P17）（
6、一级重点）（选择题）注意：清算假设（名词解释）清算假设是指资产所有者在某种压力下被强制进行整体或拆零，经协商或以拍卖方式在公开市场上出售。7资产评估的原则（P17）（一级重点）（选择题）（1） 独立性原则（2） 客观性原则（指评估结果应有充分的事实为依据）（3） 科学性原则（根据评估的特定目的选择适当的价值类型、方法）（4） 专业性原则（资产评估机构必须是专业的技术机构）8资产评估程序中明确资产评估业务基本事项包括的内容（P23）（二级重点）（选择题）（1） 委托方和相关当事方基本状况。（要了解评估目的及评估报告的使用者）（2） 资产评估的目的。（3）评估对象基本状况。（4）价值类型及定义。（
7、5） 资产评估基准日。（6）资产评估限制条件和重要假设。（7） 其他需要明确的重要事项。9资产评估业务约定书（P25）（三级重点）（选择题）第二章资产评估的基本方法本章主要涉及4节内容，我们总结出重点、考点具体包括以下几点：市场法：1市场法及其应用的前提条件（P30）（三级重点）（简答题） 市场法：指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的 市场价格进行调整，从而确定被评估资产的价值。 市场法应用的前提条件：1. 需要有一个充分发育、活跃的资产市场。2. 参照物及其与被评估资产可以比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。2运用市场法时参照物差异的调整因素（P31）（三级重点
8、）（选择题） 1.时间因素。（指参照物交易时间和被评估资产评估基准日相差时间会影响） 2.地域因素。（比如房地产） 3.功能因素。（功能越高售价越高，但特殊功能的资产对所有者并没有特殊意义）3市场法不适用于那些资产的评估（P33）（一级重点）（选择题） 不适用于专用机器、专用设备、大部分的无形资产，以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。成本法：成本法的基本公式：被评估资产的评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值被评估资产的评估值重置成本x成新率实体性贬值（一台机器设备自己磨损）功能性贬值（技术落后了）经济性贬值（政府实施新的经济政策限制资产的使用）4成本法应用的前提条件（P34）（
9、三级重点）（选择题）1. 应当具备可利用的历史资料。2. 形成资产价值的耗费是必需的。5更新重置成本（P34）（二级重点）（名词解释） 指利用新型材料，并根据现代标准、设计及格式，以现实价格生产或建造具有相同等功能的全新资产所需要的成本。（复原重置成本大于更新重置成本）6物价指数法估算重置成本（P36）（二级重点）（选择题）重置成本重置核算法 物价指数法（指在资产历史成本的基础上，通过现实物价指数） 功能价值法资产的重置成本历史成本x（资产评估时的物价指数构建时的物价指数） 定基资产的重置成本历史成本x（1+物价变动指数） 环比7功能价值法（产量）估算重置成本（P37）（二级重点）（选择题）被
10、评估资产重置成本参照物资产重置成本x（被评估资产年产量参照物年产量）8实体性贬值的估算（P40）（一级重点）（选择题）资产的实体性贬值重置成本预计残值 总使用年限 x实际已使用年限资产的实体性贬值重置成本x（1-实体性成新率）9功能性贬值的估算（P42）（一级重点）（选择题） 功能性贬值复原重置成本更新重置成本10成新率的估算（P43）（一级重点）（选择题）成新率反映评估对象的现行价值与其全新状态重置价值的比率。公式：成新率 预计尚可使用年限 实际已使用年限预计尚可使用年限 x100%11成本法评估资产的优点（P46）（三级重点）（选择题）1. 比较充分地考虑了资产地损耗（三个贬值）2. 有利
11、于单项资产和特定用途资产地评估（有些专利地机器没有参照物）3. 在不易计算未来收益和无法取得市场参照物情况下可以广泛地应用4. 有利于企业资产保值缺点：工作量较大12收益法的估算（P50）（一级重点）（选择题）收益法是通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值。收益不等折现率评估值 收益额 （1+r）n 收益相等 资本化率评估值收益额 1 r x （1+r）n13资产评估方法的选择应考虑的因素（P54）（二级重点）（选择题、简答题）1. 必须与资产评估价值类型相适应2. 必须与评估对象相适应3. 还要受可搜集数据和信息资料的制约第三章机器设备评估本章主要涉及4节内容，我们总结出重点具体包括以下
12、几点：1重置核算法估算机器设备重置成本（P68）（二级重点）（选择题） 分别估算机器设备各构成项目的成本，然后求和得到重置成本的方法2物价指数法估算机器设备重置成本（P77）（一级重点）（选择题）设备重置成本历史成本x（评估基准日定基物价指数设备构建时定基物价指设备重置成本历史成本x（1+物价变动指数）3规模经济效益指数法（产量）估算机器设备重置成本（P81）（二级重点）（选择题） 规模经济效益指数法是根据设备的生产能力与价格的比例关系来确定重置成本的方法。被评估设备的重置成本被评估设备的产量x参照物设备的重置成本 参照物设备的产量“x”称为规模经济效益指数4机器设备实体性贬值的估算（P82）
13、（一级重点）（选择题、计算题）实体性贬值重置成本x（1-成新率）成新率 设备尚可使用年限 设备已使用年限设备尚可使用年限 x100%注意：设备的实体性贬值率或成新率的估测可以分别使用年限法、观察分析法、修复费用法5机器设备功能性贬值的估算（P88）（一级重点）（选择题、计算题） 功能性贬值属于技术落后引起的复原重置成本更新重置成本6机器设备经济性贬值的估算（P90）（一级重点）（选择题、计算题） (1)由于生产能降低造成的经济性贬值 经济性贬值率1-(实际生产能力原生产能力)xx100%“x”规模经济效益指数（2）由于收益减少造成的经济性贬值经济性贬值设备年收益损失额x（1-所得税率）x（P/
14、A,r,n）7机器设备采用成本法估算其评估值（历年考试中的计算题都出现）（一级重点）（选择题、计算题）8市场法评估机器设备选用的参照物的比较因素（P93）（二级重点）（选择题）个别因素、交易因素、时间因素、地域因素本章备注：实体性贬值可修复性损耗引起的贬值不可修复性损耗引起的贬值不可修复性（重置成本可修复）x贬值率机器设备鉴定的目的是通过评估对象的存在状态，为价值判断提供依据。机器设备不具备独立的获利能力，所以采用的评估方法是成本法、市场法机器设备的鉴定按其工作阶段分为：1. 统计性鉴定（名称、型号、规格等）宏观鉴定（指大的方面整个生产过程）、微观鉴定（指个别性单台）2. 判断性鉴定（专业工程技术人员在现场判断新旧程度、剩余经济寿命）
