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1、 沈阳万科城市花园房地产开发有限公司 SJB-CH-GN-001文件编号：SJB-CH-GN-001主收：丹尼尔连建筑与规划设计公司类别：A设计前期 B施工图阶段 C现场设计配合 D景观设计 重要程度：仅供内部使用项目名称：沈阳万科植物园住宅项目文件内容：概念规划设计任务书发文日期：2004年 03月21日发文部门：沈阳万科城市花园开发有限公司沈阳万科植物园住宅项目概念规划设计任务书目录1宗地描述31.1宗地位置31.2宗地概况81.2.1宗地四至81.2.2宗地周边道路91.2.3宗地红线及绿化带退后101.2.4宗地自身状况111.3宗地条件表151.3.1宗地自然条件表151.3.2宗地
2、社会条件表161.4宗地地质初勘报告171.5宗地市政配套171.6宗地照片172设计要求192.1产品类型及面积分配192.1.1 产品类型192.1.2 面积分配192.2分期开发192.2.1 原则192.2.2 示范区192.3概念规划设计要点21 2.3.1 原则21 2.3.2 绿化带退后21 2.3.3 景观考虑21 2.3.4 交通系统22 2.3.5 注意事项222.4 配套要求22 3 成果要求233.1图纸要求233.1.1设计说明233.1.2经济技术指标表及产品分析233.1.3概念规划设计图纸目录243.1.4概念规划设计图纸深度253.2进度要求253.3其他要求
3、25附件1.2.3 251 项目概况1.1 宗地位置如图1-1，宗地(The site)位于沈阳市城东的东部副城区域内，行政隶属于东陵区高坎镇下马村。其距离京沈高速公路7公里，沈阳市二环约10公里，距中街商业圈20分车程，距北站25分车程，距太原街商圈30分车程，距五里河高级商务区35分车程；距抚顺市中心26公里。 图1-1 宗地城市位置图图1-2 宗地所在城市旅游板块宗地位于城市的旅游板块。周边多为旅游相关产业，如盛京高尔夫球场、植物园、棋盘山、森林公园、动物园等，辅以文教展览设施，如双语实验学校和机车博物馆等。 照片 1-1 沈阳植物园照片 1-2 盛京高尔夫照片 1-3 棋盘山照片 1-
4、4 双语学校照片1-5 机车博物馆1.2 宗地概况1.2.1 宗地四至图1-3 宗地四至如图1-3，宗地为不规则形，南边界长于北边界，其北至沈抚路，东至规划路中心线，南至下马村村屯北边界，西至沈抚北路。照片 1-6沈抚北路1.2.2宗地周边道路宗地周边有两条现状道路，北侧的沈抚路和西侧的沈抚北路。在宗地东侧有一条规划道路（现在还没有）。1. 宗地西界的沈抚北路与北界的沈抚路为30米现状路，其中沈抚路连接规划宽度为60米的旅游路，它是植物园项目与沈阳市区连接的最主要通道。沈抚路是一条省级快速路，双行，完全为车行道，无人行道，宗地不允许向它开口。2. 宗地东界有一条22米规划路，连接沈抚路与宗地南
5、侧的30米规划路，其建成后可增强宗地出行的便利性。图1-4 宗地周边道路1.2.3宗地红线及绿化带后退图1-5 宗地红线及绿化带退后上图红线即为基地范围的控制线。在红线范围以内的地块属于可开发区域。按城市总体规划要求，宗地北侧规划一条50米绿化带，西侧规划一条30米绿化带（图1-5）。也就是说，在北侧退后红线50米的范围和西侧退后红线30米的范围内不得有建筑物，而应形成绿化带。其他各边目前无此要求。1.2.4宗地自身状况1. 宗地地势概况: 宗地整体呈北高南低，南面临近浑河。宗地所在区域以宗地为最高点，向西、南、东三个方向下降。最大高程最小高程最大高程差总用地102.558.544建设用地10
6、2.559.543 2. 宗地边长、冲沟与高压线(Power Line)1) 如图1-6，宗地边长北边长600米，东边长480米，西边长约620米。南边不规则，最长的连续段长约420米。2) 如图1-6，宗地内有一脉冲沟，位于宗地东部，呈南北走向，东西最长290米，南北最长370米，平均落差510米。拟采取回填方式垫高冲沟，并依冲沟走向设计景观走廊，尽量减少因自然地形带来的建设用地面积的损失；3) 如图1-6，宗地中南部有一条6.6KV的高压线，属于市政供电线路，东西走向，其在总用地内全长740米，在建设用地内全长155米。将迁走。 照片 1-7 宗地南部高压线图1-6 宗地边长、冲沟及高压线
7、示意图3. 宗地地上物宗地地上物由果园、林地、农村宅基地、农村道路与工业用地组成，其中以果园与林地用地为主，二者之和占总用地面积的91.1%。图1-7 宗地地上物示意图照片 1-8 宗地北侧工业照片 1-9 宗地内的果树1.3宗地条件表1.3.1 宗地自然条件表表1-2 宗地自然条件填表人: 填写日期: 年 月 日城市气温 常年绝对温度最 高 36.4 最 低 26.1 平 均 8.6 城市风象主导风向夏季 ：东南 冬季：西北风向频率玫瑰图（另附图）已收集空气质量宗地空气质量状况空气质量良好 空气质量较差，需进行检测 水文宗地内有无地表水池塘 水渠宗地周边有无地表水江 河 湖 海 水渠周边地表
8、水常年水位(黄海高程)M周边地表水最高控制水位(黄海高程)M地下水位标高(黄海高程)M宗地内水质状况水质良好 水质较差，需进行检测噪音检测宗地噪音状况周边无噪音源 周边有噪音源，已检测冲沟有 无 暗河有 无 古墓有 无 化石有 无 地下军用设施、管线有 无 地下油罐房有 无 其它大型地下建筑物、有 无 1.3.2 宗地社会条件表 即现有的市政规划要求表1-2 宗地社会条件表填表人: 填写日期: 年 月 日当地政策法规要求日照间距遮挡建筑计算高度在9米以下（含9米）时，建筑间距系数不得小于1.5，且建筑间距不得小于6米;遮挡建筑计算高度在9至21米（含21米）之间时，建筑间距系数不得小于1.7
9、消防间距 无其它间距 无规划设计要点总用地面积 41.16公顷总建筑面积 容积率0.25建筑密度绿地率车位总数限高要求无限高要求，但以低层为宜配套的名称与面积要求退红线要求沈抚路退后道路红线50米,为绿化带沈抚北路退后道路红线30米,为绿化带 1.4 宗地地质初勘报告根据中国冶金建设集团沈阳勘察研究总院沈阳植物园地块岩土工程勘察技术报告书（初勘阶段），植物园宗地地形起伏较大，地面标高介于64.6102.8米之间，地貌单元为低山丘陵。(详情见附件2)1.5 宗地市政配套宗地没有市政给排水、供暖和燃气配套。需自行解决。1. 给水、排水和雨水给水：根据地址勘探结果选择出水量满足项目日用水量最高峰值的
10、地点打井取水。排水：因小区不能与市政排水管网连接，拟采取将项目日常生活用水进行污水处理， 达到活杂用水水质指标后用于绿化、地面冲洗、洗车等。多余处理水或冬季无法再利用水则直接排至浑河。居民人体排泄物以化粪池处理。雨水：直接排至浑河不需要处理，暂不考虑设雨水泵站。 2. 分户独立采暖考虑到此小区远离市区，购房业主多数应以度假或短期居住为主，分户独立采暖方式是经济且灵活的选择。 3. 燃气自行建造液化气气化站解决燃气供应。1.5 宗地照片照片 1-10 宗地鸟瞰照片 1-11 宗地中央谷地2设计要求2.1 产品类型及面积分配2.1.1 产品类型项目建筑形式：独栋别墅和双拼别墅(带车库与地下室)车库
11、之车位数：独立别墅 2个/户，双拼别墅 1个/户层数及层高：2层 结构形式：框架/剪力墙 2.2.2 面积分配 双拼 : 独栋 = 3 : 7别墅类型面积户数比例A(双拼)240 M27830%B(独栋)330360 M214355%C(独栋)400500 M22610%D(独栋)500600 M2135%户均334.25 M2260100%2.2分期开发 植物园项目总共将建设户数约为260户，分7期开发，每期约40户。2.2.1原则充分利用宗地自身土地资源，尽量减少土方量，且不浪费土地资源的时间价值。2.2.2示范区1） 示范区的概念：示范区是整个大园区的样板。它靠近整个园区的入口，是项目中最先建设完成的区域。用途是将整个园区里的所有户型及环境展示给客户，使其能感受整个园区建成后的氛围。2） 本项目示范区需要包括的内容：整个园区的七种典型户型和会所3） 示范区的设计要点：创造怡人景观，体现整个园区的大气氛。图2-1 示范区示意2.3概念规划设计要点2.3.1原则本项目宗地为山坡地，主题是山地景观中的住宅。在概念规划设计中应充分体现对该山坡地形的尊重，并在设计的初期即考虑景观的设计要求。为充分利用宗地自身的地形地貌，应选择性地保留并改造利用现有冲沟，改造时应参考
