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1、论我国宅基地使用权制度的完善 中文摘要新中国成立以来,我国宅基地使用权制度经历了从私人所有到集体所有的 历史嬗变。建国初期,包括宅基地在内的土地属于农民私人所有。随着 50 年代中期我国对农业生产资料私有制进行社会主义改造,我国相应确立了农村宅基地由集体所有并由农民使用的宅基地使用权制度。改革开放后,伴随着我国法制建设的全面开展和我国土地制度的改革,宅基地使用权制度也进入了不断充实发展的阶段。在这一阶段,除了明确农村宅基地仍由集体所有外,对宅基地申请取得的主体、审批程序、宅基地使用权的流转、宅基地使用权的收回制度等均作了相应的规定。 根据我国物权法第152条的规定,宅基地使用权是指宅基地使用权
2、人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利。从这一概念看,宅基地使用权具有以下特点:1. 对权利主体未作限定。2. 宅基地使用权的客体为集体所有的土地。3. 宅基地使用权的权能为占有和使用。另外,从宅基地使用权的功能上看,宅基地使用权还具有以下一些特点:1. 福利性。即宅基地使用权具有为农民提供社会保障的功能。2. 初始取得的身份性。即只有农村集体经济组织的成员才有权申请取得宅基地使用权。3. 限制性。由于我国土地资源十分有限,加之宅基地使用权具有为农村居民提供社会保障的功能,因此,宅基地使用权在取得、使用和流转上都存在着诸多限制。 而作为我国土地权利体系中的权利之一,宅基地使用权与国有土地使
3、用权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等权利虽然具有相似之处,但还是存在着根本区别。因此,宅基地使用权是物权法中一种特殊的用益物权。 关于宅基地使用权的法律性质,理论上存在着地上权说、基地使用权说、特 殊的用益物权说等观点。笔者赞成特殊的用益物权说这一观点,即应将宅基地使用权作为用益物权的一种特殊类型在物权法中规定。 此外,宅基地使用权的取得、行使和流转与集体所有权的性质和行使息息相关。集体所有权是集体利益与集体成员个人利益的有机统一。对集体所有权的行使有两种基本方式:法律上赋予集体成员以成员权和建立集体成员民主管理制度。宅基地使用权作为成员权的一种体现了集体成员对集体财产的占有和利用。
4、 随着我国经济社会的发展,宅基地使用权制度在立法和实践中均暴露出一定的问题。主要表现在:1.物权法立法的不足;2.宅基地使用权初始取得制度的缺陷; 3. 宅基地使用权保护措施的不力; 4. 宅基地使用权流转制度的不健全; 5. 宅基地使用权登记制度的混乱;6.宅基地利用和管理的弊端等。 在完善宅基地使用权制度的过程中,应当坚持一定的原则。这些原则包括:以社会保障功能为基础,兼顾效益功能的原则、保障农民的宅基地使用权原则、构建健康有序的宅基地使用权管理秩序原则、节约集约用地原则。 为解决立法和实践中存在的问题,笔者认为应该在立法、司法、行政三个层面对我国宅基地使用权制度加以完善。 一、完善宅基地
5、使用权的立法建议。 1.为完善宅基地使用权初始取得制度,应将集体经济组织成员申请取得宅 基地使用权作为一项法定的权利在物权法中加以规定,从而为遏止相关政府部门滥用审批权违法批地或应批不批等行为提供法律依据。赋予农村集体成员宅基地使用权申请取得权也是农村集体成员权的一种体现。同时,在物权法中应明确规定宅基地使用权初始取得的法定条件。这些条件包括: (1)集体经济组织成员一户只能申请并拥有一处宅基地; (2)宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准; (3)农村村民建设住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划、土地利用年度计划和村庄集镇规划。 2. 为完善对宅基地使用权的保护,应在物权法中明确
6、规定“宅基地使用权 受法律保护,任何单位和个人不得侵犯”。宅基地使用权作为一种私权,对其保护问题更适合在作为民事基本财产法的物权法中规定。实践中,侵害宅基地使用权的纠纷时有发生。在物权法中明确规定宅基地使用权受法律保护,宅基地使用权人可行使物上请求权,通过诉讼等法律途径保护其权利。3. 为完善宅基地使用权流转制度,现阶段必须坚持对宅基地使用权流转的管理和制约,在此基础上,适当放宽宅基地使用权流转。首先,暂不允许将宅基地使用权以及宅基地上的房屋以买卖、赠与的形式转让给城镇居民;其次,不允许将宅基地上的房屋进行抵押;第三,允许宅基地上的房屋在本集体经济组织内部流转;第四,宅基地上的房屋可以出租,并
7、应赋予集体经济组织成员以宅基地上的房屋优先租赁权。 4. 为完善宅基地使用权登记制度,应在物权法中进一步完善宅基地使用权登记制度的相关规定,宅基地使用权登记的效力应采登记要件主义。宅基地使用权的设立、流转和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。 二、正确审理宅基地使用权纠纷案件的法律适用建议。 目前,在司法实践中,争议的主要问题是已经发生的农村宅基地上房屋转让给城镇居民的行为效力如何认定的问题。首先,农村私有房屋买卖合同应属无效合同;其次,无效合同当事人应承担缔约过失责任,在计算赔偿损失时,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的
8、损失。此外,如果买受人已经翻建、扩建房屋,则应对其添附价值进行补偿。 三、改进宅基地使用权行政管理措施的建议。 首先,应进一步完善宅基地使用权初始取得的审批程序和权限。农村村民申请住宅用地,应向本村村民委员会或集体经济组织提出申请,本村村民委员会或集体经济组织审核后,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。 其次,应加大宅基地使用权登记工作力度,严查违法违规占用宅基地的行为。 总之, “三农”问题的解决非一朝一夕之功,社会主义新农村建设和城乡一体化进程需要一个长期的过程,宅基地使用权制度也必然在理论和实践中不断发展和完善。AbstractSince the foundation of Pe
9、oples Republic of China PRC, Chinas system of right to use land for building houses has undergone a historical transformation from private ownership to collective ownership. When PRC was firstly founded, land including homestead is owned by peasants. With the socialist reform on the private ownershi
10、p of agricultural means of production in the mid 1950s, a new system of right to use land for building houses was established correspondingly that rural land for building houses is collectively owned but can be used by peasants. Thanks to Chinas all-round construction on legal system, the system of
11、right to use land for building houses has come into the stage of constant enrichment and development since the reform and opening-up. On the basis of the original system, some new relevant regulations have also been made on transference and withdrawal of the right to use land for building houses and
12、 on the body of application for obtaining the land as well as on the approval procedure Right to use land for building houses refers to the right to possess and use the collectively-owned land for building houses according to the 152 article of “The Real Right Law”. We can see the following characte
13、ristics of right to use land for building houses from this concept. 1. There is no restriction to the body of the right. 2. The object of the right is collectively-owned land. 3. The capacity of the right includes possession and use. In addition, the right to use land for building houses also has th
14、e following characteristics in terms of its function: 1.Welfare. The right to use land for building houses provides social security for peasants. 2. Identity of original obtainingOnly a member of a collective economic organization has the right to apply for obtaining the right to use land for buildi
15、ng houses. 3. Restriction. Because of the limited land resources and the function to provide social security, there exist many restrictions in the acquisition, use and transference of the right to homesteadAs one right in Chinas land right system, the right to use land for building houses is fundamentally different from the right to use state-owned land, the right to use land for construction, the right of land contract and easement, though there are some similarities among them. Therefore, the right to use land for building houses is a special usufruct in the real
