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1、常州西太湖别墅项目 市场定位分析,2010年3月,目 录,Part One. 常州高端市场现状 Part Two. 环太湖别墅板块现状 Part Three. 常州高端市场发展性分析 Part Four. 客群分析 Part Five. 实地调研工作框架,PRAT ONE. 常州高端市场现状,常州高端住宅市场状,整体以经济型别墅为主： 产品以联排别墅为主； 总价线在300万左右； 多为复合型社区，纯别墅项目较少； 置业习惯向南、北发展： 客群以私营业主及公务员为主； 除看中价格外，对社区环境、区位、私密性与氛围均有要求； 三口之家居住为主，对朝向和空间尺度要求较高； 高端住宅市场中出现了城中平
2、层大宅,高端住宅市场别墅个案分析,世贸香槟湖项目概况,用地面积：90万 容 积 率：1.67 土地属性：住宅、办公 目前现状：部分开工 物业类型：普通住宅、别墅 建筑形态：6栋32层高层 1栋18层的小高层 5栋11层的小高层 联排23栋、独栋4栋 双拼7栋、联体5栋,产品信息,园林风格：欧式 外 立 面：欧式 景观环境：以湖为核心的扇形半围合方式布局，由低至高依次布置，通过将湖水渗透到每一个组团，将湾区岛居主题得以致体现，整个小区以扇形围合式分布，以板式为主，点式为辅； 外 墙：涂料面砖为主，局部石材； 安保系统：无死角监控，花园、中心湖、会所、建筑物等重点监控设备，24小时轮流切换监控、电
3、子巡更、红外线外墙侵入报警； 智 能 化：无障碍一卡通系统、对讲呼救与物业信息管理中心相连，门锁配置密码及指纹识系统； 其 他: 无线宽带入户、远程网络会议系统、预留空调主机位； 会所模式：全封闭经营；,绿地世纪城项目概况,用地面积：272845 一期面积：98610 容 积 率：2.30 土地属性：住宅 目前现状：部分开工 物业类型：普通公寓，别墅 销售报价：公寓：4300-5100元/ 联排：7300-8000元/ 建筑形态 ：9栋11层小高层、4栋9层小高层 联排10栋,产品信息,园林风格：英伦风情 外 立 面：英式 景观环境：310米跌水清泉循环水系，游步道、树阵、休息亭、花架、坐椅、
4、喷泉、泳池等； 窗 材：双层中空玻璃； 安保系统：车辆出入一卡通管理系统、24小时安保系统、楼宇可视对讲与防盗门控制系统、周界防范报警系统、闭路电视监控系统、住宅紧急按钮报警系统； 智 能 化：停车场摄像机监控系统； 其 他: 消防自动喷淋装置；,新城湖畔春秋项目概况,用地面积：332794.29 建筑面积：116478 容 积 率：0.35 土地属性：住宅 目前现状：全部开工 物业类型：别墅 销售报价：6700-10000元/ 建筑形态：76栋2-3层的低层、独栋40栋、 双拼25栋、独栋137栋,产品信息,园林风格：中式现代 外 立 面：中式现代 景观环境：石板路、喷泉、雕塑小品； 进 户
5、 门：成品木质门； 安保系统：楼宇门禁可视对讲系统，采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统，保安巡更管理系统、住宅紧急按钮报警系统； 智 能 化：可视对讲； 其 他：每户智能冷、热水室外空调冷凝水收集管道；,九洲豪庭苑项目概况,用地面积：216847.47 建筑面积：180000 容 积 率：0.83 土地属性：住宅 目前现状：部分开工 物业类型：普通住宅、别墅 销售报价：独栋8000-10000元/ 住宅3800-4700元/ 建筑形态：11栋6层多层住宅 118栋独栋别墅,产品信息,园林风格：中式现代 外 立 面：中式现代 景观环境：花园水景 ，百合花池，莲花池，游泳池
6、，瀑布，喷泉，中庭花园，丰富多彩，有小桥流水，树木草坪，休闲凳椅； 走 廊：大理石草皮走道； 安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、小区闭路电视监控；车辆出入一卡通管理系统； 窗 材：彩铝中空玻璃； 其 他: 设置室外空调冷凝水收集系统；,御城项目概况,用地面积：139480.92 容 积 率：1.80 土地属性：住宅 目前现状：部分开工 物业类型：普通住宅、别墅 销售报价：独栋150000万元/（23栋） 联排130000元/ （32套） 独栋为内部销售物业，联排开始公开推售,产品信息,园林风格：欧式园林 外 立 面：中式现代 景观环境：儿童游乐
7、园，老人活动区，望景庭，法式迷宫，马蒂斯花园，象棋广场，亲水木栈长道，红枫林，阳光草坪； 走 廊 ：高级地砖； 安保系统：采用“点散”式智能IC卡门禁系统及二十四小时全天候安保系统、可视对讲系统、周界报警系统； 窗 材：双层中空玻璃； 其 他 : 设置室外空调冷凝水收集系统；,天安别墅项目概况,一期面积：39245 容 积 率：0.3 土地属性：住宅 目前现状：部分开工 物业类型：别墅 销售报价：1100012000元/ 建筑形态：112栋独栋（一期）,产品信息,园林风格：欧式 外 立 面：欧式 景观环境：水体、缓坡、森林； 外墙涂料：面砖； 窗 材：彩铝双层中空玻璃； 安保系统：门禁对讲系统
8、，红外线周界报警系统； 智 能 化：有线电视系统，宽带系统；,城中平层大宅新城首府,用地面积：92100 一期面积：37510 容 积 率：4.20 土地属性：住宅 目前现状：部分开工 物业类型：普通住宅（大宅） 销售报价：13000元/-16000元/ 主力户型：245四房 建筑形态：3栋32层高层住宅 项目介绍：总建筑面积为305121，其中住宅182900 ，公建66700 （商业、办公、小学及配套用房）、地下车库55521 ,产品信息,园林风格：现代 外 立 面：现代 景观环境：沿着主入口景墙的台阶的中央水景，由建筑围合成私家庭院 窗 材：双层中空防爆玻璃 安保系统：联网双重门禁安保、
9、中央影像监控系统、远红外线防盗及电子巡更（周界报警系统）、家庭安防系统（卫生间及卧室设应急救助铃各一个）、消防自动报警及联动灭火 智 能 化：单元门厅、地下车库单元入口及电梯使用一卡通、各室安装喷淋装置水、电、燃气远程抄表管位 其 他：烟感器、公共部位的照明采用(红外线)感应灯、地下车库有温感系统、公寓内设背景音响系统 、全天候热水,常州高端市场小结,两极分化，南区自然资源优势明显，北区缺乏私密性 常州别墅市场南北两极分化，城中别墅仅存在少量供应，新城首府为大宅物业，个性化定位取得成功； 北区借助恐龙园资源优势及新市政府、高新产业园区为卖点，以经济型别墅供应为主，且多位复合型社区； 南区借助滆
10、湖自然资源及政府规划高端居住区概念利好对于高端客户吸引力较大，项目逐步集中区域形象得到进一步认可,高性价比的同时，其他因素比重逐渐加大 社区居住环境、社区私密性、生活配套及居住氛围等方面的因素成为别墅客户尤其是高端别墅物业客户重要考量面； 三口之家居住特征对于空间组合等均有较高要求，在产品设计方面必须从均好性及私享性两方面出发，刺激客户购买欲望；,纯别墅社区对于客户吸引力较大，独栋产品欠缺 常州目前别墅项目以复合型社区为主，北区除世贸香槟湖以小岛进行各区外，其他项目均缺少纯粹别墅特征； 虽然常州客户存在较强的“地缘性”特征，但是别墅客户这一特征较弱，关键是项目买点感染性是否足够；,常州高端市场
11、发展规律总结,通过研究常州物业发展的趋势，我们发现: 顶级别墅发展链缺失,常州房地产高端市场现状为300-500万独栋别墅主导、城中平层豪宅市场起步阶段。 对于长三角其他城市而言，顶富阶层的置业习惯目前处于城中豪宅和顶级别墅的双向选择。 从常州高端市场发展规律推理，顶级别墅市场缺失，并有较大的市场潜力。,因此，我们推理出如下两点：,更高级别的别墅有需求土壤和市场空白 目前高端别墅的发展进程与整体城市发展的水平脱节； 新城首府、晋陵路八号等城中豪宅为更高级别的别墅上市进行铺垫； 常州土地市场的开放程度正在扭转，有品牌、实力的开发商进入常州，为高端物业的进一步升级提供了市场氛围。,常武区域进入豪宅
12、时间窗 随着西太湖板块的整体开发，常州从真正意义上拥有城市资源型高档居住板块； 楼市的好转使不动产，尤其是高端不动产的保值能力进一步凸现，促使常武区域高端物业客户主体中小私营业主对资本和资产的双向投入意识开始增强。,PRAT TWO. 环太湖别墅市场情况,苏州：2010苏州太湖年，地价暴涨,项目地址：太湖国家旅游度假区入口，太湖大道北侧、孙武路南侧 项目类别：别墅 开 发 商：江苏省吴中地产集团有限公司 占地面积：41万 建筑面积：12万 容 积 率：0.3 绿 化 率：50%以上 项目概况：该项目风格为现代中式路线。一期房源以独栋别墅为主，共33套，目前已售罄。二期开盘时间时间2010年5月
13、。 户型面积： 329,426-428 、497-499 、502 价 格：900万元/套-2000万元/套 开盘时间：2009-9-26 车位情况：1：1 物业公司：苏州天祥物业管理有限公司 物 业 费：4元 / ,太湖黄金水岸,项目地址：苏州太湖国家旅游度假区湖滨路68号 项目类别：独栋别墅 开 发 商：苏州太湖中腾房地产发展有限公司 占地面积：6.36万 建筑面积：1.85万 容 积 率：0.267 绿 化 率：53.8% 项目概况：该项目为新亚洲风格别墅。一期建36席独栋别墅，共计11种户型，平均每户占地约3亩。二期也已全部售罄.目前在售三期房源。 户型面积：530-917 价 格：二
14、期1500万/套起 （售罄）；三期850-2000万/套 开盘时间：2008年5月25日 车位情况：72个 物业公司：苏州安邦物业服务有限公司 物 业 费：4.3元 / ,太湖高尔夫山庄,项目地址：苏州市吴中区环太湖大道66号 项目类别：独立别墅 开 发 商：苏州工业园区海宜置业有限公司 占地面积：8.5万 建筑面积：3.33万 容 积 率：0.39 绿 化 率：67.2 % 项目概况：该项目建筑风格以新自然主义为主（中西合璧 ），共有46套高档别墅 。目前销售已到收尾阶段。 户型面积：主力户型640820 价 格：1100万/套起，均价20000元/ 开盘时间：2004年11月 车位情况：1
15、：1 物业公司：上海瑞骏控股公司 物 业 费：4.4元 / ,太湖天阕,无锡：向2000万总价线迈进,项目地址：无锡马山太湖国家旅游度假区环山东路8号 项目类别：独栋别墅 开 发 商：无锡苏源置业有限公司 占地面积：80万 建筑面积：18万 容 积 率：0.17 绿 化 率：75% 项目概况：该项目风格为北美式型别墅。总共400余栋，有带地下室的，也有带阁楼 。 户型面积：297、330-396、431-487、583 价 格：独栋别墅14000元-24000元/套 本期开盘时间：2010年1月11日 车位情况：400个 物业公司：无锡市锡能物业管理有限责任公司 物 业 费：2.5元 / ,太
16、湖檀溪湾,项目地址：马山区马山镇环山东路6号 项目类别：独栋别墅 开 发 商：无锡申锡房地产实业有限公司 占地面积：18.59万 建筑面积：5.87万 容 积 率：0.24 绿 化 率：66% 项目概况：该项目风格为现代中式风格。一期20栋别墅 ，二期和三期约50栋别墅。 户型面积：一期349-369 、438-458 ；二期、三期500-700 价 格：二期、三期独栋别墅500万/套-2500万/套 开盘时间：2008年5月 车位情况：99个 物业公司：上海中星集团申城物业有限公司 物 业 费：3.75元 / ,半山一号,项目地址：滨湖区山水东路88号 项目类别：独栋别墅 开 发 商：无锡市山水房地产开发有限公司 占地面积：2
