西安加州壹号全年营销推广方案

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1、加州壹号全年营销推广方案,一、项目概述,项目技术经济指标,项目占地：50亩 建筑面积：110000 容 积 率：3.8 绿 化 率：37.5% 总 户 数：800户,区域认知,本案,项目位于西安未来沣渭新区、泾渭新区核心位置，毗邻连接西安、咸阳的重要干道世纪大道，交通及未来发展潜力巨大。,区位交通,地块毗邻世纪大道，连通西安、咸阳两城区，经过公交线路912路、K606、 701路、 K630路、59路。省干道西宝高速可抵达周边各个县区，目前周边整体交通有待完善，日常生活出行尚不便利。,项目周边配套：,教育配套：陕师大附小、附中、西北工业大学启迪中学 医疗配套：陕西中医学院、朝阳医院、市妇幼保健

2、院、沣东医院、肿瘤医院等,特殊区位，城市一体化发展，未来新核心。,属性界定,地块属性界定：,二、宏观环境分析及项目相关分析,政策背景,西咸一体化,2002年底，西安、咸阳正式签订西咸经济一体化协议书； 2006年，西咸两地电话并网，随后世纪大道建成通车，西咸一体化发展进入快车道； 2009年6月，关中-天水经济区发展规划正式获得国家批准，以“西咸一体”为方向的大西安建设也上升为国家战略； 2009年12月11日西咸新区规划建设方案获陕西省十一届人大常委会第十一次会议通过； 2010年开始，西咸新区建设将正式进入启动实施阶段。,目前，西咸一体化已进入具体实施阶段！,2010年01月08日华商报,

3、2010年01月14日华商报,2009年11月25日华商报,关中-天水经济区,关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中提出的西部大开发三大重点经济区之一。关中天水经济区是近年来我国继上海浦东新区、天津滨海新区、武汉长沙城市群之后，与北部湾经济区、成渝经济区一起成为国家新的经济区。 关中天水经济区规划范围包括陕西省西安市、咸阳市、铜川市、渭南市、宝鸡市、商洛部分县（商州、洛南、丹凤、柞水）、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市所辖行政区域。其主要辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区；规划期为2009至2020年；规划内容主要包含产业布局、重

4、大项目、优惠政策；重点发展高新技术、装备制造、航空航天、现代农业和特色文化旅游产业。,2008年初关中天水经济区发展规划编制工作启动； 2009年初征求了国务院各部委和陕甘两省政府意见； 2009年 4月下旬经国家发展和改革委员会主任办公会议研究通过后报请国务院审批； 近日，国务院正式批准了关中天水经济区发展规划。,项目位于“西咸一体化”、“关中-天水经济区”的核心区位，两项利好政策将对世纪大道区域房地产市场的发展产生巨大影响。,竞争市场分析,区域内重点个案：,竞争项目基本参数,周边现售项目多以大盘、高绿化、低密度社区为主，开发商均有一定实力，产品线较为丰富，多为小高层与高层设计。,金泰. 丝

5、路花城,项目规划,项目整体共五期，已开发四期，一、二、三期已经售罄，一、二期已经入住； 四期位于项目东侧，目前在售，包括八栋7层多层洋房（已售罄），六栋点板结合、纯板式小高层、高层，共2112户。 户型以两室、三室为主，面积区间在80-127平米。 社区内部自身配套较好，包括小学、会所、商业等。,四期,项目户型配比,项目四期主要以两室户型为主，持有53%比例，其次三室占有37%比例。,销售现状,项目定位：高端宜居景观温泉社区 销售进度： 项目目前在售四期六栋小高层和高层 8#（14层）、10#（17层）两梯四户，户型为127平米三室；目前均价4000元/平米； 9#（20层）、11#（22层）

6、两梯六户，户型为80、90、120平米两室、三室，目前价格在3600-3700元/平米之间； 12#（18层）、13#（18层）两梯四户，户型为90平米两室和120平米三室，目前处于排号阶段。 在其已推出的8#11#房源中，127平米三室销售情况较好，已售70%以上。 此外，目前购房，享受交3000抵8000，额外98折；一次性付清折上98折，按揭折上99折，并且优先选房。 项目计划2010年5月解筹开盘。,开发商隶属国企，市场知名度较高，具有一定市场口碑； 项目包含花园洋房、小高层等物业类型，产品品质较高； 户型设计较好； 景观优美，内部商业配套完善，引进全阶段教育配套（陕师大金泰丝路花城小

7、学、幼儿园，西工大启迪中学），温泉社区； 出行交通尚不十分便利，外部配套不完善。,项目评价,奥林匹克花园,户型配比： 由比例图可以看出，项目两室户型占有最高比例，其次为三室，客群主要针对西安人群为主，项目未来发展前景及高性价比成为众多青年置业者首选。,销售状况： 目前奥园在售产品包括平层和Loft两种： 平层： 包括85平米（两室两厅一卫）纯南户型和110平米（三室两厅两卫）南北通透户型； 分布在5#、7#上，三个单元，一梯四户； 毛坯房，目前均价在4500元。 Loft： 包括37.61平米（三室两厅一卫）和40.11平米（三室两厅一卫）两种户型； 分布在20层的2#和3#上，目前3#排号已

8、经结束，销售进度较快；每层23户； 精装修，目前均价在8200左右。 项目目前处于排号阶段，于4月18日在香格里拉酒店开盘。,品牌开发商全国连锁，市场知名度较高，口碑效应较强； 社区体量大，低密度、高绿化设计，舒适度较强； 产品线丰富适合不同人群购买； 景观优美，内部商业配套完善，包括中学、小学、幼儿园，游泳池、酒店和超市等； 出行交通尚不十分便利，外部配套不完善。,项目评价,先河国际社区,先 河,项目规划： 该项目规模较大； 社区规划采用点式布局，包括8000平米主题城市运动广场、高尔夫模拟练习场、百年银杏林广场等三个组团景观； 3000平米星级会所；,销售进度,项目在售为三期墨尔阳光 包括

9、12#、14#、18#三栋板式和板点结合高层。 12#为两个单元，一梯三户设计。面积为89平米两室和115平米三室等三种户型； 14#为两个单元，一梯两户设计。面积为90平米两室和129平米三室两种户型； 18#为纯板式楼，两个单元，一梯两户设计，面积123平米三室为主。 目前项目处于排号阶段，从置业顾问处探知，目前房源较多，选择余地较大。 预计于5月份开盘。,社区规模较大，设施配套完善； 每户均有赠送面积，卖点较多； 推广上突出“五星级品质”、大社区、景观、品牌建材的应用，卖点还包括太阳能景观照明，新风系统入户，突出项目品质。,项目评价,摩登3米阳光,项目由5栋16层高层组成，塔板结合，一梯

10、四户，户型范围：49-86平米，主力户型为76、86平米的两房和三房； 社区内建筑密度较大，楼间距约为26米，通透性和私秘性受到影响。,项目规划,户型配比,项目目前在售户型只包含三室、两室，其中两室占有最高比例，三室占有32%。,销售周期： 项目于09年8月份认筹，09年10月份开盘，推出房源约550余套； 目前，据销售人员讲，仅余八九套房源，且多为顶层；（年前称有六套顶层76平米两室），存在捂盘嫌疑； 价格在3800左右。 项目评析： 项目体量较小，产品线较为单一，社区只带有临街商业配套，但户型的实用性使其目前市场接受度较高。,华宇. 凤凰城,凤凰城,户型配比： 由比例图可以看出，项目两室户

11、型持有最高比例，占有43%；其次为三室，占比约36%；一室仅占有21%。,销售状况： 项目目前推出三期“合郡”。,项目位于西安三桥，与其他调研项目相对比，区域占有一定优势 项目包含多层、小高层，属低密度社区， 市场接受度较高，超高性价比已成为城西区域居民以及城西企业管理层首选社区 外部配套不完善。,项目评价,帝都温泉花园2期,项目规划,项目二期位于项目一期北侧，与世纪大道相邻； 共2栋点式高层，总高21层，其中一层为底商； 22#两个单元，分别为两梯四户和两梯六户设计；23#两个单元，均为两梯七户设计； 面积区间75-143舒适型两室、三室。,销售状况 项目09年12月开盘，南向户型销售状况略

12、好，各面积户型均有大量房源； 目前均价3600元/平米。,临近世纪大道，背靠项目一期，具有良好的区位优势和自身配套； 以两室、三室户型为主，且价位较低，迎合市场； 户型设计存在明显问题，采光受限，影响产品品质； 拥有温泉资源。,项目评价,项目规划,项目占地共100多亩，规划为新加坡风情社区； 一期推出四栋多层和两栋小高层，以后的产品均为高层； 项目规划有四层底商。,星岛假日,销售进度,项目目前推出一期，处于咨询阶段。 一期推出四栋多层（七层）和两栋小高层（十二层），均为一梯两户南北通透户型。 12#15#多层产品（其中6、7层为复式设计） 12#为四单元设计，分别为2+2、2+2、2+3、3+

13、3组合； 13#为四单元设计，分别为3+2、2+2、2+2、2+3组合； 14#为五单元设计，均为2+2组合； 15#为四单元设计，户型配比同13#。 面积区间为94137平米。两室为主，多数户型在102平米左右。 16#、17#小高层产品（其中11、12层为复式设计） 两栋楼均为四单元设计，分别为3+2、2+2、2+2、2+3组合； 面积区间同多层。 目前多层将要封顶，项目预计5月份开盘，9月交房。 价格未定，预计在4000左右。,项目评价,项目规模较大，销售周期较长，且自身带有幼儿园等配套设施； 工程进度较快，目前多层产品已近封顶，属于准现房产品； 目前推出的产品均为一梯两户南北通透的产品

14、，但户型设计较为一般，具有一定市场竞争力。,项目概述 一期：1#4#为27层高层，两梯四户；三种户型，分别为139.70平米三室，98.70平米两室，83.40平米两室。户型结构一般。 二期：沿世纪大道为两栋14层板式住宅附三层商业用房（拟做成大型超市），另有四栋14层板式住宅，总户数为448户，采用一梯两户和一梯四户板式住宅，户型为一室三室，面积在72、90、119平米以内。 三期带花园洋房产品； 一栋酒店式公寓。 项目临近交警队和工商局。,南海家缘,户型分析,目前该项目推出的三种户型中，两种两室（A2、A3），一种三室（A1）。 三室户型南北通透，动静分离，但设计不够方正，浪费面积严重，不

15、好使用； 两室户型中，A2户型设计方正，纯南户型，但次卧采光受限，A3户型客厅与主卧面积比例严重失调。,咸阳城南区：主要以生态景观，交通便利，西咸一体化为卖点。以世纪大道为轴线，价位相对较高，景观生态大盘居多；咸阳，周边区县，西安客群均占一定比例。投资购房在全市各板块中占比例最高。,城南区域的楼盘主要分布在世纪大道沿线，本区域内价格与楼盘规模成正比；规模较大的楼盘自身配套相对齐全，弥补了现阶段该区域周边配套不完备的不足。 本区域也是咸阳市价格增长最快的区域，市场反应敏感。,咸阳市场房价比较,市场现状：目前世纪大道沿线楼盘，多以大规模社区为主，开发商具有一定实力，市场口碑效应较高。 产 品：现售

16、产品主要以两室、三室为主，两室面积区间约为85102平米，三室多为115130平米，以舒适型户型为主。 购买客群：伴随西咸一体化进程的快速发展，西咸土地板块也随之升温，西安城西区域以及咸阳市区购房者已经对区域未来发展抱有高度认可，呈现出在此区域置业的热情和趋势。 卖 点：区域目前周边配套尚不完善，诸多社区多以地铁1号线的交通区位和西咸一体化为主要卖点，且与西安相比，存在一定价格优势。 价 位：区域目前主流价格区间36004500元/，板块均价接近4000元/。与西安市区其他区域相比略显偏低。,市场总结,项目分析 (SWOT),项目优势（Strength）,地理位置优越，交通便利，临靠世纪大道。,周边居住型项目方兴未艾，对提升片区知名度和销售将有极大帮助。,周边规模较小的项目户型结构较差，影响品质，本项目具有小项目户型上的优势。,该区域交通便利，且与西安市房价差距较大，具有价格优势。,项目劣势（Weakness）,从项目发布到开盘时间较长， 蓄客容易流失，维护成本较大。,周边商服配