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1、苏州亿象城商业项目市调情况介绍,2,3,金 阊 区,平 江 区,沧浪区与苏州 古城中南部，是苏州市历史最为悠久、人文积淀最为丰富的中心城区之一。 沧浪新城与沧浪区 沧浪新城与金阊新城、平江新城作为古城区的三大新城之一，主要肩负分担沧浪古城区人口、商务压力。 项目与沧浪新城 沧浪新城5.06平方公里，集商务、居住、创业、生态功能于一体的现代新城。 项目位于沧浪新城最东北角，紧邻新城北界限南环高架。,区位：隶属沧浪新城，接壤古城区.,沧浪 新城,沧浪新城,项目介绍,4,地理位置：沧浪区南环路、福星路、友新路交汇处 开发商：苏州园区华成房产 代理商:亚易行机构(承租5号楼1-2层做经营管理,取名亿盛
2、百货) 占地面积： 37058平方米 建筑面积： 81000平方米 (地上 产品面积：20-150平方米 停 车 位： 宣传800个 (实际400-500个,地面占比30%-40%) 开盘销售时间： 2010-6-20,基本介绍:由沿街商铺和大型shopping mall组成，集吃喝玩乐购于一体的综合性商业广场,项目介绍,开业时间： 本次开业以5号楼为主，时间为2011 年10月，主体为家乐福超市地下一层12000平与地上一层6000平,共计18000平,开业面积占比22.2%). 楼层状况： 亿象城共计有12栋楼组成，楼层形态分为2、3、5层. 交通状况：东临友新路，南依福星路，西接西环高架
3、、友新高架，北上南环高架，轻轨2号线“桐泾公园站”，距离项目约100米,项目介绍,6,人口：以项目为中心，在交通体系的支撑下，商圈6.5平方公里，潜在消费人群15.2万人，消费人群具有稳定性,区域面积 主要区域涵盖沧浪新城全部以及解放路以南桐泾公园片区，地域面积约6.5平方公里 区域人口 老新村、新住宅项目以及自建房和周边商业的流动人口，共计16万左右人口,项目介绍,7,交通：成熟公交体系和未来轻轨二号线凸显项目可达性优势，项目辐射范围增大，消费人群基数增大,项目周边公交车站点及线路 友联二村站：325、923、47、54、900 福星小区站：325、10、58、42 项目周边轻轨线路 2号线
4、桐泾路站，距离项目150米,相城居住组团,平江新城,劳动路居住区,项目介绍,8,周边商业：该项目同区域的外部竞争较为激烈，尤其是世茂商业将对该项目消费人群产生极大影响,1,新沧商贸中心,2,四季商业广场,3,盘蠡花园沿街商业,雅典花园沿街商业,4,友联社区商业,6,5,福星新城沿街商业,7,汇金新地,8,世茂运河城,宝城广场,9,世茂运河城150万平米(商业约45万平米)，涵盖了世茂百货、世茂院线、大润发、5A写字楼、商业街、SOHO、精品小区等丰富物业类型。从体量和区位上看，该项目更具备区域商业中心的潜力，,项目介绍,9,餐饮、娱乐、休闲、购物等多种业态功能功能集聚，易产生商业氛围,A区（第
5、12幢），4层，1层街铺，2/3层品牌餐饮，4层健身（意向）、5层湘膳（餐饮），全部销售 B区（第9-11幢），9幢全幢出售战国策、钱塘人家，10幢，11幢销售，定位品牌餐饮 C区（第6-8幢），2层，全部为开放式街铺，定位品牌服装 D区 （第5幢） E区（第1-4幢）， 2层，开放式街铺，定位时尚精品店,业态规划,10月份开业区域介绍 10月份开业区域为家乐福超市13300平,与5号楼一层面积4700平共计约18000平,开业面积比重为22.2%. 5号楼租赁面积约为4700平（如下图所示）一层商业除屈臣氏与KFC是扣点经营外，其余都为租金模式，套内面积租赁，均价9元左右（含物业、空调费），
6、租期3-6年，年递增5%。,亿盛百货介绍 亿盛百货地处为项目5号楼位置，是代理公司亚易行整体租赁5号楼1-2层（约1万方），取名为亿盛百货，租期6年（5号楼商铺均为返租6年），开业后营运工作也由亚易行负责。,10,业态规划,亿像城10月份开业区域介绍,11,5幢定位Shopping mall，家乐福、金逸国际电影城、亿盛百货等,业态规划,郑海洋、巢云、刘力立,郑海洋、巢云、刘力立,5号楼室内规划实景照片,15,充分利用到福星路的沿街面，超长整体项目的展示面,是该商业项目的建筑特色,外立面效果图,建筑规划,建筑规划（外立面广告位及店招位）实景照片,17,整体运营围绕亿盛百货（物业5号楼）,部分主
7、力店采取直接购买的形式进驻。 亿盛百货作为开发商唯一可营运区域，属于带租约销售的商铺，返租6年，每年6%，前两年直接从总价上抵扣。 绝大多数街铺是直接销售，产权人委托租赁代理公司,运营模式,主要包括 户外广告：道旗、高架广告牌 媒体：苏州商报、苏州日报、苏州电视台 广告投入:道旗、高架广告牌为400万,加上电视台与广告宣传约为600-800万 开盘造势 6月20日，亿象城在苏州体育馆举办开盘典礼，邀约6000多组客户到现场，体育馆看台人满,销售方充分渲染了投资机遇，制造出抢铺的紧张气氛，当天推出1000余套房源在3小时内全部售罄。,营销方式与广告宣传,1、项目地处沧浪区核心位置，交通便利,2、
8、片区居住小区云集，具备数量众多的固定消费群,项目优劣势,优势,劣势,2、开发商地上商业部分全部销售, 地下除超市外无保留区域，可能导致后期营运不够说服力，另外包第三方物业公司，后期开发商、亚易行、物业公司营运中产生矛盾不易解决,1、项目前期开业面积偏少，后期商业无法确定开业时间，项目整体开业时间短期内不确定,3、快速的操盘节奏，与强势广告宣传抢占了市场先机,4、外立面美观大气、广告位沿主干道，视觉冲击明显,5、业态齐全，涵盖娱乐、餐饮、百货、零售，聚客能力较强,6、物业结构具备现代shopping mall的商业形态,3、开发商之前项目运营（东城世纪广场）并不成功，再者代理公司首次说及后期商业日常运营，相对稳场经验较少,7、其物业按实用面积租赁，租金符合市场定位,项目分析,短期：亿象城开业及年前的圣诞、元旦、春节等大型节假日，势必会开展大规模促销活动和广告宣传，对世茂一期形成打压势态 中期：同一区域内出现两个商业综合体，必然产生顾客分流，其中冲击最明显的为电影院、超市、餐饮 长期：世茂二期招商明年在即，对商户储备、商务条件谈判也将产生一定影响,对世茂的影响,我部安排专人对目标项目的各种促销和经营情况进行持续跟踪，并对结果进行分析。 针对性调整自身的促销手段加强自身管理运营水平，寻找项目自身优势进行培育和放大。,应对策略,THANKS,调研人:陈晓芳、郑海洋、巢云,
