中国工业地产市场调查报告

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1、中国工业地产市场调查报告中国工业地产市场价格调查报告 2008 年 1 季度 本调查由中国工业地产杂志社联合全国各地合作伙伴共同完成。以下调查价格为 2008 年 1 季度最新市场价格（以综合平均和市场实际操作价格为主，不计入官方定价）。非常感谢为本调查提供数据的机构、个人。 市场特点： 工业物业价格持续上升，尤其是高科技园区和物流园区。 北京地区各开发区的土地储备量非常有限，但企业的需求并未有冷却现象。如目前北京亦庄开发区东扩取、南扩区新增土地所剩无几。优质厂房的租金方面，新增厂房供应不足，导致租金上升。亦庄及其附近地区的价格在 2007 年平均增长人民币 0.1 至 0.15 元每天每平米

2、，预计 2008 年将继续增长。 随着奥运的临近，仓储、物流物业的租金将不断升温度。 数据提供：联东集团招商部王伟彬 市场特点： 自 2007 年开始，天津市行政区域内工业用地统一招拍挂，这种出让方式在保证土地公开、公平交易的同时，也使天津工业用地价格逐步提升。 最有价值房产策划2000案 市场特点： 近几年工业物业租金都是略微上升。 预计 2008 年沈阳工业物业市场价格会比较平稳，变化不大。 相比之下，企业以租用标准厂房为主。 数据提供：英达工业园 市场特点： 各种工业物业价格持续上升。2007 年工业用地的市价达到每平方米人民币 3777 元，比上年同期增长 6.9%。预计 2008

3、年，工业用地价格还将继续上涨。工业区、厂房租金月平均增长 1.2%左右。 工业地产的毛收益率保持在 8%-10%，对投资者来说仍具吸引力。 由于上海总部经济的发展，跨国企业将上海作为进入中国的首选之地，导致上海高科技园区、商务园区需求强劲，物业租金持续上涨。 在工业地价以及仓储物业租金大幅上涨的背景下，外资频频在沪大手笔增加工业地产投入。上海市在其未来规划中将物流产业定位于重点发展的行业，因此诸多工业地产发展商加强了在物流设施方面的投入。 最有价值房产策划2000案市场特点： 租金价格呈上升趋势。较往年比较，2006 年 8 元/m2/月的厂房有城市交通改造、土地价格上涨等因素影响，目前价格

4、均有 20%以上的上升幅度。 08 年以后，由于土地资源十分紧缺，而高科技园区的招商方式及定价也有所改变，对使用于传统劳动密集型企业的厂房需求会增加。 高科技园区的配套设施、行政服务较其他物业要好，但招商面较狭窄。标准厂房的针对性较强，价格适中，普遍受欢迎。简易厂房只适用于小的 加工企业，需求量不大。 数据提供：苏州厂房网 市场特点： 市场价格较平稳，短期内不会有太大上升。 标准厂房及高科技园区较受欢迎。 市场特点： 市场有小幅上升。恩明区、湖里区工业物业租金价格较高，厂房未来向同安区转移。 预计未来稳步上升。现在厦门市区的厂房已经很少了，恩明、湖里的工业区逐步会向岛外转移。整体上标准厂房更受

5、企业欢迎。 数据提供：厦门厂房网 最有价值房产策划2000案 市场特点： 整体市场稳中略降。 因为广州总部经济开始发力，高科技园区、商务园区供不应求。例如广州高新技术开发区共吸引各类科技企业 2000 多家，区内物业十分紧俏。 广州周遍地区例如番禺区，由于大量无证照简易厂房涌入市场，而珠三角地区整体制造业投资环境恶化，这些厂房已经无法满足本地经济的发展需求，同时客户租厂投资数量急剧下降，导致这些厂房难租，而且降格开始下降。 预计 2008 年厂房价格不会有上升，许多厂房业主迫于压力会逐步降价，有可能导致厂房租赁价格整体下滑。 市场特点： 深圳关内已基本无厂可租。深圳市近几年已经逐步对关内的旧

6、厂房、旧工业区进行了改造，工业企业大部分都搬至关外。 厂房等工业物业租金整体平稳，预计 2008 年亦不会有多少变动。 高科技园区、商务园区供不应求，十分受欢迎。 资料提供：中原地产、通泰地产 最有价值房产策划2000案 市场特点： 2008 年一季度工业物业租金整体较平稳。 由于东莞产业结构的加速升级，对低端产业的逐步淘汰，未来一段时间东莞工业厂房，特别是一些简易、独栋标准厂房的租金会稳中略有下降。 高科技、产业园区工业物业依然受欢迎。 市场特点： 工业厂房类物业租金近期有上升的趋势。佛山工业厂房租金每年以3%5%的速度递增。 预计 2008 年佛山工业物业租金会缓慢上升。佛山旧厂房改造会

7、导致厂房价格整体上升。 数据提供：佛山高明沧江工业区 市场特点： 长沙近期工业厂房租金上升很快，年涨幅将近 20%。 最有价值房产策划2000案 预计长沙 2008 年厂房租金将持续上涨。由于高科技园区租金高，相对便宜的标准厂房或租地建厂更受企业欢迎。 市场特点： 近年来一直保持上升的趋势 由于武汉的地理位置，众多高科技企业、跨国公司都将武汉作为中部的战略基地，因此高科技总部经济园区很受欢迎。 武汉的基础加工制造业不发达，所以标准厂房市场尚未形成一定规模。但标准厂房目前很受企业欢迎，预计未来标准厂房的需求和市场供应量都将增加。 数据提供：武汉东正房地产 市场特点： 成都工业厂房租金每年以 3

8、%5%的速度上升。 总部经济发力，成都高新技术开发区及青羊工业园等高科技产业园内的物业供不应求。国内外大企业纷纷落户成都，有的甚至大量圈地。 标准厂房也十分受企业欢迎，但由于标准厂房供应过量，目前标准厂房租金稳中略有下降。预计 2008 年整体平稳。 数据提供：成都厂房网 最有价值房产策划2000案 市场特点： 近几年重庆工业厂房租金以每年 5%的速度递增。 预计 2008 年厂房租金缓慢上涨。 标准厂房较受欢迎，因简易厂房利用率太低，重庆简易厂房供应几乎为零。 最有价值房产策划2000案 2007 中国工业地产调查报告 - 1 - 阿力士招商网资讯部 2007 中国工业地产调查报告 ZH

9、ONG GUO GONG YE DI CHAN DIAO CHA BAO GAO （年度总结） 阿力士招商网编辑部 2008 年 1 月 22 日 导 读 价格透视.1 工业用地价格表2 工业物业租赁价格表2 08 年发展趋势.2 投资状况.3 外商投资工业地产概况3 国内开发商投资工业地产概况4 开发商投资特点分析5 重点城市开发情况分析.6 产业园、商务园区发展情况6 中国物流、仓储地产热点解读9 政策透视.11 最有价值房产策划2000案 2007 中国工业地产调查报告 - 2 - 阿力士招商网资讯部 价格透视 工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨 北京 2007 年 3 月 21

10、日报道：工业物业每月的总入驻成本达到 6.18 美元/平方米，雄踞内地工业物业租金榜首。 以后统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准，使其不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和，工业用地价格上涨已成定局。 一、2007 年工业用地价格表 （单位:元/平方米） 地区 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 全年平均价格上海 879.4 8988 1039 1072 972.3 北京 1152 1200 1213 1222 1196.75 广州 4448 4453 44975 452 447.9625 二、2007 年工业物业租赁价格表（单位:元/平方米） 地区 第一季

11、度 第二季度 第三季度 第四季度 全年平均价格上海 38.5 315 33.7 34.3 34.5 北京 5108 52.1 53 53.1 52.32 广州 2445 252 2545 25.5 25.15 据统计，2007 年工业用地的市价达到每平方米人民币 3777 元，比上年同期增长 6.9%。预计 2008 年，工业用地价格还将继续上涨。 2007 年 1 月 7 日颁发的国务院关于促进节约集约用地的通知中，不仅对住宅用地提出高要求，对商业用地、尤其是工业用地等均开出十分“优惠”的条件，让人看到工业用地将出现较大的“转折”，房企纷纷加入工业地产行列。 北京地区工业地产销售价格还没有完全体现物业价值和发展潜力，2008 年投资回报率将继续上涨；上海地区未来几年开发总量将供过于求，因此工业地产利润空间增长有限。 园区办公楼和物流产业、专业产业特色区域将成投资热点，投资热点还将扩大到有独特产业。 即使面对“限外”，未来外资仍然会继续深入