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1、绿地集团 目标成本编制管理制度目标成本编制管理制度编制：工程合约部编号：LD-hy-01（2012）第一章 总 则第一条 为构建绿地集团房地产项目的目标成本管理体系，并与集团的会计核算制度相衔接，特制定本制度。 第二条 除非特别指出，本制度中的“集团”指“绿地集团”，“事业部”指“绿地集团管理的房地产事业部”，“技发部”指 “事业部技术管理产品研发部”，“工程合约部”是指“绿地集团工程合约部”，“财务部”是指“绿地集团财务部”。第三条 此办法与集团沪绿地财字（2012）第4号颁布的制度相配套，如有变化，将一并进行调整。第二章 目标成本科目及与成本类会计科目的对应关系第四条 土地征用及拆迁补偿费
2、(对应会计科目500101)4.1 政府地价(对应会计科目50010101)：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费、土地变更用途和超面积补交的地价等。4.2 土地有关的税费(对应会计科目50010102)：向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费等。4.3 拆迁补偿费(对应会计科目50010103)：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。第五条 前期工程成本(对应会计科目500102)5.1 勘察丈量费(对应会计科目50010201)：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、
3、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、交通影响分析、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。5.2 规划设计费(对应会计科目50010202)： (1) 规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。(2) 设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。(3) 其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。5.3 报批报建费(对应会计科目50010203)：包括安检、质检等检测检验费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参
4、建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、办证费（如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等）。环境评估费和环境检测费。5.4 招标及失标费(对应会计科目50010204)：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。5.5 “三通一平”费(对应会计科目50010205)：(1) 临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费
5、用。(2) 临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。(3) 临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。(4) 场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。5.6 建设方临时设施费(对应会计科目50010206)：指建设方承担的临时设施费，与会计核算规定相同。第六条 建筑安装工程成本(对应会计科目500103)6.1 土建工程费(对应会计科目50010301)：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：(1) 基础工程(对应会计科目5001030101)：包括桩基
6、、土石方、基础围护、基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等；(2) 地下室工程(对应会计科目5001030102)：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下车库；(3) 主体工程(对应会计科目5001030103)，主要包括基础工程或地下室以上砼框架、砌体、地面找平、内外墙粉刷及抹灰、防水、内外墙保温、屋面保温、屋面瓦、散水、底层花园砌体、沉降缝、伸缩缝、阳台栏杆等金属结构、外墙饰面、集中避雷系统、垂直运输、脚手架、超高补贴及技术措施费等。(4) 门工程(对应会计科目5001030104)：包括单元门、进户门、防火门等（不含阳台门）；(5) 窗工程(对应会计科目5001030105)：包括窗及阳
7、台门工程；(6) 幕墙(对应会计科目5001030106)；(7) 户内精装修(对应会计科目5001030107)：以精装修标准交房所发生的装修费，主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用等；(8) 公共部位精装修(对应会计科目5001030108)：公共部位（楼梯间、大堂、电梯间）的精装修；(9) 钢结构工程(对应会计科目5001030109)：整体为钢结构的项目不在此科目核算，应在“主体结构工程”核算；(10) 施工用水(对应会计科目50010301010)；是指建设方支付的供水费用。实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足
8、额在工程价款结算时扣回。(11) 施工用电(对应会计科目50010301011)。是指建设方支付的供电费用。实际操作中尽量让乙方协调并支付此部分费用。如果我方支付，按甲供材料设备管理制度的相关规定，确保足额在工程价款结算时扣回。6.2 安装工程费(对应会计科目50010302)(1) 室内水电管线设备费(对应会计科目5001030201)，包括：室内给排水系统费：包括自来水、排水、直饮水、热水；室内电气系统费：包括楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋； (2) 室内设备及其安装费(对应会计科目5001030202)，包括：通风空调系统及安装费：空调设
9、备及安装费用、空调管道、通风系统费用；电梯及其安装费；发电系统及其安装费：发电机供货、安装、机房降噪费；人防设备及其安装费：密闭门、气体过滤装置等；消防系统及其安装费：水消防、电消防、气体灭火、防排烟工程费；采暖系统及其安装费；酒店项目的厨房设备及其安装费等。(3) 外立面泛光照明工程(对应会计科目5001030203)：建筑物外立面的灯光照明工程。第七条 基础设施成本(对应会计科目500104)7.1 市政配套费(对应会计科目50010401)：向政府部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。7.2 给
10、水系统费(对应会计科目50010402)：(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用；(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用水增容。7.3 雨污水系统费(对应会计科目50010403)：(1)、管道系统；(2)、雨污水泵站：雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等。7.4 供电系统费(对应会计科目50010404)：(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等；(3)、用电增容。7.5 燃气系统费(对应会计科目50010405)：是
11、指分户燃气计量表及以前的所有燃气管道及设施的支出，销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括(1)、室外管道系统；(2)、调压站；(3)、煤气增容费包括各项收费。7.6 有线电视工程费(对应会计科目50010406)：是指支付给当地有线电视公司为开通有线电视服务的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：建筑物内穿管布线、室内室外有线电视的管道预埋、检查井、室外线路及设备等费用。7.7 电话通讯工程费(对应会计科目50010407)：是指支付给中国电信通信管道工程相关的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：室内管线、室外电话的管道预埋、检查井、室外线路及设备等。7.8 宽带工程费
12、(对应会计科目50010408)：与宽带接通相关的支出。销售合同另有约定的从其约定。工程范围包括：室内外宽带网的管道预埋、检查井、室内外线路及设备等费用。7.9 智能化系统费(对应会计科目50010409)：(1)、停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统的费用；(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费;(3)、周界红外防越系统费用；(4)、小区门禁系统费用；(5)、电子巡更系统费用；(6)、电子公告屏费用；(7)、居家防盗系统费用：包括阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭等；(8)、三表远传系统费用：水、电、气远程抄表系统费用；(9)
13、、对讲系统费用：可视及非可视对讲系统费用。7.10 采暖系统费(对应会计科目500104010)：(1)、管道系统；(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等；(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备、安装及装修费等。7.11 园林环境工程费(对应会计科目500104011)；指项目所发生的园林环境造价，主要包括：(1)、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等；(3)、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等。(4)围墙建造费(对应会计科目500104012)：包括永久性围墙、围栏及大门；(5)、室外照
14、明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；(6)、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等；(7)、集中灭蚊、喷雾系统。第八条 公共配套设施成本(对应会计科目500105)指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施及其他应归为公共配套的支出。主要包括以下几类：(1) 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等；(2) 在开发小区内发
15、生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、学校、邮电通讯、医疗设施、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出；(3) 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用；(4) 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算。如果为独立的运营的单项工程，如独立会所、学校，将其设为核算对象，其独立发挥作用前所发生的所有费用均计入该核算对象，涉及成本分配和结转按规定处理，如：1) 会所(对应会计科目50010501)：设计、单体建造成本及资产购置；2) 幼儿园(对应会计科目50010502)：设计、单体建造成本及配套资产购置；3) 学校(对应会计科目50010503)：设计、单体建造成本及配套资产购置；4) 游泳池(对应会计科目50010504)：土建、设备、设施； 5) 球场(对应会计科目50010505)：土建、设备、设施；6) 车站(对应会计科目50010506)：土
