《昆明西山万达广场2014年度营销方案》由会员分享，可在线阅读，更多相关《昆明西山万达广场2014年度营销方案（77页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、1 1 2012014.014.01 昆明项目昆明项目20142014年年 营销营销方案汇报方案汇报 标准版标准版 2 1.市场环境 2.13年各业态成交客户与成交情况分析 3.13年营销重点工作得与失 4.14年销售指标分解 5.年度营销核心思路与策略 6.一季度营销重点工作 7.14年回款与清欠指标完成计划 8.14年开业项目专项营销方案 目录 3 一、市场环境 4 1.1、近12个月市场整体与分业态新增供应与去化分析 一、市场环境 年度 产品 新增成交 供求比 面积 套数 面积 套数 金额均价 （万 ） （万 ） （亿元 ） （元/） 2013年 公寓 63102803663023610
2、0431.77 写字楼 1401071054472356103302.58 住宅970821626765917050674881.43 商业1531324330406965216735.11 合计13261163957967426466383311.67 昆明市场年度供应与成交总体情况 2013年市场总供应量为1326万方，总成交量796万方，供求比1.67； 其中住宅供求比最低为1.43，商铺最高达5.11；写字楼新增140万方，成交54万方，供求比2.58，供远 大于求。 5 结论：2013年昆明写字楼总成交量为54万，月均去化约4.5万，成交均价约1.03万元/。 数据来源：克尔瑞公司2
3、013.12013.12数据 一、市场环境 1.1.1、近12个月写字楼市场新增供应与去化分析 6 结论： 2013年昆明公寓总成交量为35.8万，月均去化约3万，成交均价约1万元/。 数据来源：克尔瑞公司2013.12013.12数据 一、市场环境 1.1.2、近12个月公寓市场新增供应与去化分析 7 结论： 2013年昆明住宅总成交量为676万，月均去化约56.3万，成交均价约7488元/。 数据来源：克尔瑞公司2013.12013.12数据 一、市场环境 1.1.3、近12个月住宅市场新增供应与去化分析 8 结论： 2013年昆明商铺总成交量为30万，月均去化约2.5万，成交均价约217
4、99元/。 数据来源：克尔瑞公司2013.12013.12数据 一、市场环境 1.1.4、近12个月商铺市场新增供应与去化分析 9 1.2、市场存量数据分析 一、市场环境 产品 2012年存量2013年存量 面积 套数 面积 套数 （万）（万） 公寓 10.92184537.925823 写字楼 75.995542161.9911529 住宅447.838512741.861504 商业333.2525274456.2534448 总计868711731398113304 昆明市场存量情况 昆明市场总存量现为1398万方，总套数约11万余套； 其中住宅存量最高为740余万方；公寓存量最少约38
5、万方； 写字楼存量为162余万方，按现有年均50余万方的去化速度，约需去化3年。 10 1.3、13年市场成交特征总结与14年市场预判 一、市场环境 13年市场总结 1. 增量翻番：2013年写字楼增量140万，约为2012年76万增量的2倍。媒体监测数据亦显示，2013 年写字楼报广投放量为2012年的2.2倍，充分证明2013年写字楼产品爆发式入市，竞争空前； 2. 供求比过大：2013年投资属性较强的公寓、写字楼、商铺等产品供求比均较大。导致2013年投资类产 品供大于求，竞争激烈。预计2014年，投资类产品仍将处于供远大于求的状态，竞争将进入白热化阶段 ； 3.价格不具备优势：2013
6、年公寓均价10043元/，写字楼均价10330元/，住宅均价7488元/，商业 均价21673元/ ，本案价格远高于均值； 4. 宏观市场疲软：未来两年内昆明将会有1400万综合体上市（不包括万达广场），分摊到600万城市人 口，昆明人均新增商业面积已超过2，此指标已远超一线城市水平，包含深圳、香港。以昆明城市发展 水平，面对如此体量的综合体，将会出现“消化困难”的症状。 11 1.3、13年市场成交特征总结与14年市场预判 一、市场环境 已取规划证项目已取土地证项目在售项目 区域案名体量（万）入市时间案名体量（万）入市时间余量（万） 东盛唐城C2地块12014年 162 世博生态城低碳中心5
7、2015年 南蓝光昆仑中心6.062014年锦玉商务中心9未知 银海金岸6.72014年广福城62014年 润城2区 17 2014年 红星国际广场10 2014年 西中铁银时代广场72014年联想科技城25.32016年 绿地香树花城9.42015年 绿地云都会14.22015年 经典双城 202015年 北银河北庭2未知 德润朗悦湾19.582014年 中同德广场12.12014年恒隆广场17.4未知 霖岚广场10.072014年 保利六合4.182014年 博欣时代17.982014年 螺蛳湾中心20.92014年 共信时代广场2.62014年 人民路1号11.312014年 云投中心2
8、0.92015年 大宥城0.82015年 龙鼎财智中心52015年 呈贡大成金融商务中心8.2 2014年涌鑫哈佛中心7.72014年 七彩云南第一城14.322015年双城际商务中心6.452014年 雨花国际商务中心32014年滇池明珠广场33.72016年 小计214.1105.55162 合计 481.65 写字楼市场现有存量162 万，今年将入市项目约20 个，2015年后将入市项 目约10余个，未来两至三 年供应量预期将达到约 480余万方。 按昆明年均50万方的消化 力算，至少需消化近10 年。 2014年新增供应量预计 将达214余万方，约为12 年的3倍，13年的1.5倍，
9、呈喷发式增长，可选项目 更多，对本案后续的销售 将形成巨大挑战。 14年写字楼市场预判 12 1.2、在售 22000元/ 保持与南塔的价 差，凸显价格优 势。 20000元/ 南塔北塔 剩余房源255套 集中区域： 22层以上中高区 剩余房源315套 集中区域： 中高区+中低区 库 存 情 况 价 格 策 略 48 招商大会 拔高泛亚国际金融大厦形象， 利用商会年会、总裁班课程等 渠道进行产品推介，挖掘客户 资源，利用春节特惠活动聚集 人气，完成北塔续销。 联合媒体开展持续多个月的大型论坛昆明 大时代，利用媒体资源扩散覆盖云南各类企业 及高端人群，利用活动蓄客；在活动火热阶段 及收官阶段趁活
10、动之势两次开盘，分别推出北 塔和南塔二批房源，完成开盘热销。 利用万达广场开业制造炒作点，引发全城轰动，抓住市 场集中关注度上升的时机，围绕开业大规模炒作“投资 良机”及“价值推升在即”等主题，借势营销。通过开 业前后系列活动，大量蓄客，在开业后一周（市场关注 度达到顶峰之际）开盘第三批房源，乘开业之势加强蓄 销，一举在年内清盘。 3.1 五、年度营销核心思路与策略 推广 阶段 推广阶段 营销目标 营销 策略 3.1-6.30阶段二 昆明大时代7.112.31阶段三 万达百店开业 北塔蓄客。 北塔开1.5亿售1.3亿；南塔开8亿售6亿 ；过程中其余货包正常续销。 开南塔/北塔剩余约4亿售3亿；
11、过程中其余货包 正常续销，确保全年任务。 1.1-2.28阶段一 渠道拓展月 认 筹 认 筹 昆明大时代启动 昆明大时代收官 3月22日 北塔2期 开盘 蓄客 蓄客 蓄客 大商业开业 蓄客 起势 认 筹 11月8日 尾盘开盘 开盘 开业倒计时百天 亮灯仪式 品牌创意秀 开业体验月 各大商会年会、总裁班 6月7日 南塔2期库存 开盘 蓄客 3.22 5.31一月 6.77.57.189.610.111.111.83.13 2月-4月未来之星维也纳少儿才艺选拔系列暖场 活动 昆明大时代系列论坛（两周一次 ） 时间轴 活动节点 营销节点 开业新闻发布会 7-8月百万达人秀 5.4、14年核心思路与应
12、对策略（营销指标按照建议版 ） 年度作战地图 2.22.6 春节特惠活动 49 阶段策略：打造泛亚国际金融大厦（万达昆明双塔）绝对地标地位，持续拔高项目形象。同时利 用商会、总裁班等渠道活动拓展客户，完成北塔一期房源续销 推广主题：贺万达昆明双塔被授名为泛亚国际金融大厦 /泛亚核心 金融新极/名企封疆所在/名流中心领地/名士聚首万达 媒介运用：报广户外树形象，软文炒泛亚国际金融大厦价值及地位，其余媒体及案场包装同步配合 活动策略：利用各商会年活动、总裁班课程植入产品推介（共计7场共计3500余人）；春节促销活动；郎朗琴童选拔系列活动 软文线热炒金融大时代下的 昆明金融格局的改变 1、国家金融战
13、略西向 泛亚国际金融大厦,”生逢其时”2、泛亚国际金融大厦 昆明金融战略”新极”3、新西部,新金融 4、泛亚国际金融大厦,全球金融资本目的地 5、泛亚国际金融大厦，金融昆明的时代名片 销 售 状 态 第一阶段渠道拓展月（1.1-2.28） 1 2 3 4 5 6 月份 北塔一期续销 节 点 各大商会年会推介会；总裁班推 介会 五、年度营销核心思路与策略 5.5、14年核心思路与应对策略 50 第二阶段昆明大时代（3.1-6.30） 概述：利用有政府背景的大型活动，持续拔高项目及产品形象，推升产品价值 联合云南最大规模的平媒机构云南日报报业集团，以云南省金融办的支持为依托，调动本土“高大 上”企
14、业资源，开展持续约4个月的大型系列主题财经论坛活动昆明大时代-昆明经济十日谈。 以此活动为推广主线，借助云报集团的公信力，进行区域+全国范围的事件炒作，预计直接参与人数达1 -1.5万，媒体覆盖人群达3000-5000万。借活动之势，在推升昆明金融形象的背景下，顺势推升本案价值， 确立万达昆明双塔在昆明写字楼市场的标杆地位，并将本案影响力扩展到云南地州，为6月写字楼第三次开盘 广泛大量蓄客，确保开盘热销。 参照活动大国大时代 五、年度营销核心思路与策略 5.6、14年核心思路与应对策略 议题 开篇：沿边金融改革在云南 论改革；论货币；论资本； 论就业；论舆论；论城市发展； 论博弈；论生意；论价
15、格；论文化 收官：沿边金融改革在云南 51 拟邀专家： 每场3-5人 总计30-50人 知名金融专家：如周小川 ，龙永图，吴敬琏，茅于轼 等 全国高校金融系知名学者 政府相关职能部门职员 知名实力企业企业家 五、年度营销核心思路与策略 5.7、14年核心思路与应对策略 52 阶段策略: 维持“泛亚国际金融大厦”的炒作，借助区域及政策利好信息，强化项目投资价值；利 用昆明大时代活动的启幕，圈客锁客，借势蓄客，释放北塔二期入市信息； 推广主题：时代之选 万达之巅/定义 世界商务新名片/力拔 世界商务新高度/运营 世界商务新格局/时代之选 价值之巅 媒介运用：报广户外树形象，软文（每周2-3篇）炒作
16、昆明大时代，其余媒体及案场包装同步配合 活动策略：昆明大时代启动、未来之星维也纳少儿才艺选拔系列活动（暖场活动持续进行） 新闻线 线下执行(大时代炒作): 1、中国第四大“金改区”横空出世，昆明迎来发展大时代 2、上海自贸区获批，泛亚金融产业中心园区迎来腾飞大时代 3、昆明西山万达广场开业，昆明商业格局进入变革大时代 4、旅游昆明变身商务昆明，写字楼需求面临“井喷”大时代 5、泛亚国际金融大厦定鼎，引领昆明进入金融大时代 软文线热炒写字楼投资价值 1、价值最大化:“国际化商务配置”匹配“国际顶级企业” 2、品牌制胜市场 服务创造价值 3、从世界“地标经济”看万达财富 4、 商务臻品缔造资本疆界 5、巅峰资源汇聚于此，万达商
