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1、精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦卓越世纪中心三期商业定位报告 商业部 王丽娟 2016.7.10 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 竞品调研 1 2 3 项目定位 业态落位 4招商进度 5 运营模式 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦商业格局
2、 “一城两翼的发展模式” p 一城指淀山湖新城， 是青浦的政治、经济、文 化中心。作为上海市“十 二五”期间重点建设的郊 区新城之一，淀山湖新城 应充分发挥地处沿沪宁和 沪杭甬发展轴线关键节点 的独特区位优势，力争成 为上海西翼空间发展的重 要引擎。 p 东翼西虹桥产业商业 区 p 西翼环淀山湖经济圈 青浦城区板块分布图 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦新城商业格局 工业园区 城区核心区 老城区 淀山湖新 城 淀山湖板块 万达茂 吾悦广场 城区核心区板块 桥梓湾 苏宁电器
3、九都购物中心 稻香村商业广场 老城区及工业园区 富绅国际 港隆商业中心 卓越世纪中心 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 万达茂 万达茂 开发商上海青浦万达茂投资有限公司 地理位置青浦 淀山湖大道851号 建筑面积461330.6平方米 物业形态购物中心、写字楼、酒店 开业时间在建中 主要业态餐饮、儿童、娱乐、休闲、运动、影院等 青浦万达茂与上海前6座万达广场完全 不一样，规划建设有上海最大室内儿童主题 乐园、华东最大汽车科技体验乐园两大世界 级体验业态，以及旗舰购物中心、影城等全
4、 业态复合。相比于万达广场，万达茂的零售 业大幅降低，以家庭体验式互动娱乐为主， 所有项目完全室内，一年365天全季候游乐 ，彻底解决气候对娱乐项目的影响。 青浦城区商业项目介绍 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦城区商业项目介绍 16万方商业，80%自持，青浦开业中最大商业综合体 楼层主要品牌 B1悦生活家乐福 1F悦时尚 星巴克、C&A、H&M、优衣库、必胜客、LEE、 屈臣氏、汉堡王 2F悦青春VERO MODE、GXG、SELECTED 3F悦童趣玩具反斗城、孩子王、
5、新华书店、茉莉幻想 4F悦味蕾 西提牛排、旺池、丰收日、避风塘、铜锣湾、赤坂 亭、外婆家 5F悦光影大光明影院 青浦吾悦广场是青浦区首个旗舰级 城市综合体，入驻商户超200家， 入驻品牌超1000个，70%的商家 首次入驻青浦； 项目商业体量大、业态全、品牌档 次高，辐射范围广。 吾悦广场 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦城区商业项目介绍 主要业态主要品牌 特色餐饮 肯德基、必胜客、DQ、巴贝拉、 味千拉面、星巴克 品牌服饰 麦考林、以纯、意尔康、杉杉服饰、 七匹狼、色彩地
6、带等 东方商厦周大福、老庙黄金、资生堂、百丽等 主力店联华超市、国美电器 休闲娱乐电玩城 桥梓湾购物中心是一个集商业购物、餐饮娱乐、休闲旅游为一体的大型购物中心 以传统业态为主，主要消费群体为青浦当地人，目前人气充足 桥梓湾 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦城区商业项目介绍 港隆国际广场 开发商上海青浦住宅开发有限公司（现景瑞收购） 地理位置青浦镇盈港路499弄 建筑面积120000平方米 价格租金单价1期5元，2期3-5元 物业形态综合体 开业时间2003年、2005年、
7、2014年 主要业态超市、家居、餐饮、零售、休闲娱乐 主要品牌世纪联华，大饭堂，蒋记海鲜 港隆休闲广场引入国际最先进的复合地产运营模式 HOPSCA（豪布斯卡），项目分为三期 一期为世纪联华超市及好美家家居建材广场；二期为 港隆国际大厦，包括服务式公寓及配套商业；三期为 酒店及酒店式公寓 项目打造集购物、餐饮、娱乐、商务于一体的一站式 购物中心 港隆国际 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 青浦城区商业项目介绍 青浦宝龙商业广场 开发商宝龙集团 地理位置公园东路1289弄26号 建
8、筑面积351571.1平方米 商业面积60000平方米 价格租金3-6元/平米/天 物业形态写字楼、购物中心 开业时间未定 主要业态餐饮、零售、休闲娱乐 主要品牌未定 宝龙商业中心 青浦宝龙城市广场，地铁17号线汇金路站及公交枢纽首末站均位于项目地 块内，未来将与地铁2号线无缝对接。项目将接收地铁17号线、2号线、周 边数十个社区、虹桥商务区及青浦三大工业园区带来的大量人流，成为青 浦新中心，承担起地区级公共服务中心的功能。 作为青浦区首个地铁上盖城市综合体，项目规划有风情商业街、酒店式公 寓、SHOPPING MALL、高档写字楼、星级酒店等多重业态，总建筑面积 35万，建成后将成为西上海全
9、业态都市生活中心，填补区域一站式商业 空白，满足区域内消费者的全方位时尚生活需求。 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 周边商业定位小结 万达茂 建筑面积 447500 商业面积 53000 文旅商综合体 业态：万达旗下品牌、超 市、影城、上海最大儿童主 题乐园、华东最大汽车科技 体验乐园 吾悦广场 建筑面积约 161900 商业面积约 100000 一站式商业综合体 业态：优衣库、孩子王、 H&M、汉堡王、棒约翰、避 风塘、食之谜、湘燕、小辉 哥火锅、成玖、GRAND THEAR
10、T、XINHUA bookstore 宝龙青浦 建筑面积约 240000 商业面积约 100000 一站式商业体系 业态:餐饮，生活、卖场、儿 童 绿港购物中心 建筑面积约 161900 商业面积约 100000 综合商业体系 业态：芭比馒头、绿港美食 城、海贝、来壹串。 项目周边商业综合体都采用集中式商业布 局，且定位基本相似，同质化竞争严重； 如何在周边现有大体量 商业中脱颖而出？ 如何利用项目物业特点 形成自身优势？ 万达茂吾悦广场宝龙青浦绿港购物中心 商业面积 53000161900240000161900 物业类型文旅商综合体一站式商业综合体一站式商业综合体商业综合体 主要品牌业态
11、万达旗下品牌、超市、 影城、上海最大儿童主 题乐园、华东最大汽车 科技体验乐园 优衣库、孩子王、 H&M、汉堡王、棒约 翰、避风塘、食之谜、 湘燕 餐饮，生活、卖场、儿 童 芭比馒头、绿港美食 城、海贝、来壹串 商业类型主题商业区级商业中心区级商业中心服务配套商业 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 项目定位 项目定位 战略1：区域领导者 战略2：区域挑战者 战略3：区域追随者 战略4：区域补缺者 建立竞争游戏规则 建立市场标杆，复制难度较大 价格、价值的双重定义者 改变竞争局面，
12、冲击现有标杆项目 重新定义区域价值、产品标杆 搭便车、借势 以小博大，追随已有标杆项目 价格战的制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 区域标杆项目区域新生力量 次/非主流市场敏锐的机会主义者 近距离客群不足，区域内规模商业竞争激烈，未来商业持续走高，区域存在被忽 视客群，故本项目应错位竞争，差异化招商定位，以社区型商业配套出发 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 项目定位 消费客群分析 客户类别对应消费习惯 工业园区员工 周边工业园区工作人员，周末放松的方式就
13、是逛商场，看 电影，运动健身，餐饮娱乐。 周边社区家庭 以家庭为单位活动时，需要有娱乐广场、影院、餐饮等， 可以供年轻父母和小孩消费 白领办公人员 需要有休闲场所排解压力，需要就近解决办公用餐，需要 有商务洽谈场所 范青浦青年客群 核心客群 重要客群 补充客群 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 整体定位项目定位 体体验验 创新创新 娱乐娱乐 小资小资 打造青浦区体验式消费的社区商业 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际
14、交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 卓越世纪中心 一期 二期 三期 总体定位 一期：惠生活 二期：饕餮宴 三期：青年汇 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 一期 主题定位：惠生活 定位主题思想： 智慧生活、乐享便捷 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 一期项目商业招商 1# 1F 2F 隆饰家居体验馆 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映
15、的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 一期项目商业招商 2# 1F 2F 01 02030405 07 08 06 0708 铺号商户名 01干洗店 02水果零售 03优客龙进口商品 04喜士多 05艾尚美容美发 06雷允上 07好味当 08时尚小火锅 生活服务生活零售特色餐饮 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 一期项目商业招商 3# 1F 铺号商户名 01时代联华 02晨光烧饼 03奇石馆 生活服务生活零售特色餐饮 0
16、3 02 01 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 二期 主题定位：饕餮宴 定位主题思想： 饕餮盛宴，畅享多元化美食 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易。 二期项目商业招商 55# 1F 2F 3F 010203050406 010203050406 07 铺号商户名 01毛家湘菜 02银行ATM 03麦速莱 04百味佳川菜 05大食堂休闲餐厅 06足浴SPA 07临江门火锅 港式茶餐厅 生活服务 社区配套 特色餐饮 精 细 化 经 营 有 质 量 增 长 国际收支反映的交易是一个经济 体对外发生的各项交易，即国际交易。所谓国际交易是指在本国居民与非居民间的交易
