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1、淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号商务中心概念 Initial Design : Shanghai New York Center SNYC 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 上海集中商业业区的排名： 评评分要素：时时尚品位、品种丰富度、服务质务质 量、商品质质量、环环境、文化氛围围。 排名顺顺序： 南京东
2、东路 南京西路 淮海中路 四川北路 徐家汇汇 豫园 新上海商业业城 新客站不夜城 上海八大商业集中区 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 商业业区范围围 年流量 亿亿人 日流量 万人 南京东路黄蒲区范围内的南京东路，自外滩到成都北路 2.51 68.8 南京西路静安区范围内的南京西路，自成都北路到延安中路 1.52 41.80 淮海中路卢湾区范围内的淮海中路，自西藏中路到陕西南路 2.10 56.60 四川北路虹口区范围内的四川北路，自北苏州河到鲁迅公园 1
3、.49 41.00 豫园方兴中路以北、河南南路以东、人民路以南及以西、黄浦区 0.74 20.40 新上海商业城浦东新区、世纪大道、商城路、浦东南路以内、张扬 路两侧 0.49 13.40 新客站不夜城共和路以北、恒丰路以东、火车站以南、大统路以西、闸北区 0.91 24.90 徐家汇 徐家汇范围内南丹路、南丹东路以北、宜山路、宜山北路以东 、广元路、广元西路以南、宛平路、宛平南路以西 1.55 42.60 上海商业-集中商业区简述 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念
4、5. 总结 淮海中路商圈-客流总量 客流总量 根据调查测算，淮海中路商圈全年客流总量为2.1亿人 次，日均客流量为56.6万人次 季节时期 日均客流量 （万人次） 春秋季 平 日54.1 双休日72.5 雨 日45.1 夏 季 平 日51.2 双休日68.7 雨 日42.8 冬季 平 日51.8 双休日69.5 雨 日43.3 长 假 黄 金 周101.1 全 年 合 计56.6 0 25 50 75 100 125 150 9：00-10:00 10:00-12:00 12:00-14:00 14:00-16:00 16:00-18:00 18:00-20:0020:00-21:0021:0
5、0-22:00 分时段客流量比较 根据分时段客流指数趋势图可以看到，淮海中路商圈分时 段客流指数趋势与八大商圈平均指数趋势基本相同。不过 ，由于商圈内不乏餐饮及休闲娱乐设施，因次，18：00以 后进入商圈的客流较平均值高许多。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-客流结构 年龄 淮 海 中 路八大商圈平均 20岁以下8.35%6.87% 2029岁35.39%31.76% 3039岁24.32%25.57% 4049岁18.76%19.34%
6、5059岁8.32%9.99% 60岁及以上4.86%6.47% 客流年龄结构 作为一个定位于时尚潮流的商圈，淮海中路商圈 对30岁以下的消费者具有较强的吸引力，而50岁 以上的消费者所占比例则较八大商圈平均值低 0 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 八大商圈平均 淮海中路商圈 男 女 客流性别结构 淮海中路商圈的客流性别结构与八大商圈 平均水平基本相同，女性所占比例比八大 商圈平均值多1个百分点左右。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划
7、 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-客流结构 客流收入结构 从客流收入结构与八大商圈平均值的比较看，收入在20003000元、3000 4000元以及40005000元三个组段的客流所占比例均高于平均值约45 个百分点，体现了淮海中路中高端商业街的定位。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 1000元以下 10002000元20003000元 30004000元 40005000元 500010000元 10000元以上 客流来源结构 从客流来源看，淮海中路商圈对本市的客流有着较高的吸 引力，来自本区及本市其他区的客流占到了95，说明淮 海中路商圈作为一个时尚商圈在本市
8、已经有了较高的认知 度，然而对市外的客流却还缺乏一定的吸引力。 本市其它区, 70.75% 本区, 25.08% 市外/海外, 4.16% 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈-商圈评价及期望 2.63 2.64 2.74 商品质量 品种丰富度 时尚品味 商圈评价 经消费者打分评价，淮海中路商圈的综合评分 为2.51分，在8个商圈中居首位，其中时尚品 位、商品品种丰富度和商品质量3个方面所获 得的评分最高。 52.08% 33.33% 31.25
9、%31.25% 29.17% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 特色店快餐/简餐便利店自动售货机大型购物中心 消费者综合评分 消费者最希望淮海中路增加的相关服务和基础设施 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 市场分析-消费特性 高 中 低 低中高目的性 购买力 淮海路 商圈 淮海中路商圈消费特性图示-1 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 S
10、WOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 市场分析-消费者结构 固定消费群 流动消费群 特殊消费群 居民 企事业 人员 本市他区消费流入 卢湾区消费 目的消费 566,000 / 天 140,300人 114,300人 26,000人 性别比例 男性女性 他区消费流入 淮海中路商圈消费特性图示-2 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路商圈分析-结论 客流量：高居上海集中商业区第二位。 购买力：上海商圈第一，2000-5000组
11、段客层居多。 顾客综合评分：上海第一，认可度高，消费目的明确。 顾客平均年龄：各商圈中最低，消费时尚性强，品牌需求度高。 客层性别结构：差异不大，中性消费品市场更具潜力。 顾客最需要的业态：时尚特色店。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 本项目 2 1 3 4 3 4 1 2 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 1 2
12、3 5 47 89 6 1 24 5 6789 3 本项目 大上海时代广场兰生大厦金钟广场无限度香港广场酒店 香港广场香港新世界大厦瑞安广场/太平洋百货 中环广场 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 立地分析-淮海中路龙头区块的眼睛地位 淮海中路1号，毗邻南京东路商业街、人民广场，四周人流熙攘、商厦林立，地铁公交便利， 是淮海路的龙头 。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析
13、经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 时时代广场场 总建筑面积109,000平方米，33层，商场面积 43,000平方米，办公楼面积27,000平方米，公寓楼面积 17,000平方米，集商务办 公、零售、娱乐 、休闲于一身。 兰兰生影剧剧院 前身是上海滩闻 名遐迩的黄金大戏院，是 目前国内最豪华、最高档的影剧院之一。 ？ 立地分析-淮海中路的 龙 头 招商状况 经营状况 龙 头？ 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 立地分析-项目现状 淮海中
14、路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号-项目数据 物件状况表 部分经营参考数据表 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 淮海中路1号-结构特点 淮海路1号从动线角度分析，分成了两个完成独立的空间: 1F-3F有电动扶梯，楼层间连通性强，适合经营客流需求较大业态。 4F-6F仅靠3部直梯上下，适合经营目的性业态。 两个空位
15、拥有各自的出入口及动线。 因此：在定位规划时需从两个不同的角度 去思考，规划两个不同性质的业态。 1F 2F 3F 4F 5F 6F 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 结论 位置：淮海中路龙头的点睛之笔。 影响力：对整个商圈的商业具有拉动作用。 结构：两个独立的空间，不同动线，必需不同业态经营。 周边商业：综合经营项目繁多，品牌专卖店竞争激烈。 整个商业集中区的商业繁荣区块有三处，陕西南路 区块、黄陂南路区块、新天地区块。 业态选择：必需考虑淮海中路的总体
16、业态组合，且必需带动目前 淮海中路龙头位置的各大楼的商业。 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 中美贸易 2007年双边贸易额将突破3000亿美元，全球排名第二。 1972年到2001年增至805亿美元，三十年增加了6000多倍。 2006年底，5年来两国贸易年均增长率达到27.2%。 2006年中美贸易额外贸总额的14.9%，对美出口额 出口总额的20%。 到2006年10月，美国在华实际投资已达到534亿美元 4-6F项目定位-供需分析 淮海中路 1 1 号 1. 项目摘要 上海商业 淮海中路 淮海中路1号 2. 4-6F项目定位 供需分析 SWOT分析 经营定位 3. 项目规划 4. 经营概念 5. 总结 4-6F项目定位-供需分析 上海六大
