资产评估课件第二章

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1、资产评估学 第一篇 资产评估的基本理论与基本方法 第二章 资产评估的基本方法 第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 资产评估方法的比较与选择选择 第一节 市场法 一、市场法的基本原理 （一）概念：也称现行市价法、市场价格比较法，是指通 过比较被评估资产与可参照交易资产的异同，并据此 对可参照资产的市场价格进行调整，从而确定被评估 资产价值的一种评估方法。 v说明：依据“替代原则”，以均衡价值论 为基础。 v（二）评估思路 （三）前提条件 1、充分发育活跃的资产市场。 2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均 能搜集到。 二、市场法的基本程序及有关指标 （一）寻找参照

2、物。 1、成交价必须真实。 2、至少三个交易案例。 3、与被估资产相类似（大可替代，即功能相同） 。 4、成交价是正常交易的结果。 5、尽可能选择近期成交的交易案例。 （二）调整差异 1、时间因素 2、区域因素（采取打分法） 参照物所在区域比被估资产好： ；反 之系数1 一般以被评资产为100， 3、功能因素 功能系数法 4、成新率因素 5、交易情况调整 （三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均 或算术平均，确定评估值。 三、市场法的具体操作方法 （一）直接比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如： 成新率、功能等。 v1、现行市价法： v 评估对象或参照物具有现行

3、市场价格。 v2、市价折扣法： v 以参照物成交价为基础，考虑到评估对象的不利 因素，设定一个折扣率来确定评估价值。适用于评 估对象与参照物仅存在交易条件方面的差异。 v评估值=参照物成交价格（1价格折扣率） v例：评估某拟快速变现资产，在评估时点与其完全 相同的正常变现价为10万元，经评估师综合分析， 认为快速变现的折扣率为40%，因此，拟快速变现 的资产价值为： v评估值=10 （140%）=6（万元） v3、功能价值类比法： v 以参照物成交价为基础，考虑参照物和评估对象的功能 差异并进行调整，从而确定评估对象的评估价值。 v（1）生产能力比例法：资产价值与其功能呈 线性关系。 v评估值

4、=参照物成交价格 评估对象生产能力/参照物生产能力 v例：被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年 生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格 为10万元，由此确定被评估资产价值为： v v 10 90/120=7.5（万元） （2）规模经济效益指数法： 假设资产价值与其功能呈指数关系。 评估价值=参照物成交价格（评估对象生产能力/参照物生产 能力）x 其中：x 称作规模经济效益指数。 v例：被评估资产年生产能力为90吨，参照 资产的年生产能力为120吨，评估时点参 照资产的市场价格为10万元，该类资产的 功能价值指数为0.7。由此确定被评估资 产价值为： v 10 （90/120）0.

5、7 =8.18（万元） 4、价格指数法： 以参照物成交价为基础，考虑参照物成 交时间与评估基准日之间的时间间隔，确定 评估对象评估价值的方法。适用于评估对象 与参照物仅存在交易时间差异（且时间差异 不能过长）。 评估值=参照物成交价（1+物价变动指数）=参照物成交价价格 指数 v例：与评估对象完全相同的参照资产6个月 前的成交价格为10万元，半年间该类资产的 价格上升了5%，则： v评估价值=10 （1+5%）=10.5（万元） v5、成新率价格调整法： v 以参照物成交价为基础，考虑参照物和 评估对象新旧程度差异并予以调整，从而确 定评估对象价值的方法。适用于评估对象与 参照物仅存在成新程度

6、差异。 v评估价值=参照物成交价 评估对象成新率/参照物成新 率 v其中：成新率通常按使用年限确定。 （二）类比调整法： 参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异 。 v1、市场售价类比法： v 考虑评估对象与参照物在功能、市场 条件和销售时间等方面的差异，确定评估对 象评估值的方法。 v评估价值=参照物售价 功能差异修正系数交易情况 修正系数 时间差异修正系数 v2、成本市价法： v 以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照 物的成本市价比率来确定评估价值的方法。 v评估值=评估对象现行合理成本 v 参照物成交价格/参照物现行合理成 本 v例：评估时点某县城商品住宅的成本市价率为150

7、%， 已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市 价接近于30万元。 v资产评估价值=20150%=30（万元） v3、市盈率乘数法： v 以参照物的市盈率为乘数，根据评估对 象的收益额确定评估价值的方法。适用于整 体企业评估。 v评估价值=评估对象（企业）收益额 参照物（企业） 市盈率 v例：某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点 资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则： v该企业的评估价值=100020=2000（万元） 例某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行 评估，评估基准日为2002年10月31日。评估人员在房地产交 易市场上找到三个成交时间与评估基准日

8、接近的商业用房交 易案例，具体情况如下表所示。单位： 参照物 ABC 交易单价 5,000 5,960 5,918 成交日期 2002.6 2002.9 2002.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产 好 比被评估资产 好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 分析：被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故 无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综 合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好 ，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照 物A的时间因素调整系数为：；参照物B的时间因素调整系数：；参

9、照物C 因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过 程如下。单位： 被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455 被评估资产总价5,4556003,273,000元 参照物 ABC 交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/110 100/108 交易情况修正100/100 100/104 100/100 修正后的价格 5,467 5,418 5,480 四、评价 1、最具客观性的评估方法，运用最广泛的方 法 2、该方法的运用需具备一定的前提条件 （1）对

10、市场成熟度的需求； （2）对被估对象的要求。 第二节 成本法（The cost method） （三）注意问题 1、历史资料的真实性 2、形成资产价值的成本耗费是必要的 一、成本法的基本原理 （一）概念：按被评估资产的现实重置成本扣减其 各项贬值价值来确定被评估资产价值的方法。 说明：成本法的理论基础生产费用价值论（资产的价 值取决于购建时的成本耗费） （二）评估思路 评估值=重置成本-各项贬值 实体性 功能性 经济性 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： 评估值 重置成本实体性贬值功能性贬值经济性 贬值 重置成本成新率功能性贬值经济性贬值 评估值重置成本综合成新率 （一）重

11、置成本及其计量 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：材料、标准、设计等方面存在差异。但是 并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资 成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额 运营成本）。 1、重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准。 重置成本直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现 行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。

12、 2、功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的 处于全新状态的资产的现行市价作为参照， 通过调整功能差异，获得被估资产的重置成 本。称功能系数法，即根据功能与成本的函 数关系，确定重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： v 该方法计算的一般是更新重置成本。 3、物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无 法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 v 注意问题 v 物价指数法计算的是复原重置成本。 4、统计分析法（点面推

13、算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估 成本，可采用此方法。 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计 算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本某类资产原始成本K （二）实体性贬值及其计量 1、观察法 被估资产的有形贬值重置成本（1成新率） 2、使用年限法 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率 对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。 （三）功能性贬值及其计量 1. 功能性贬值是无形贬值的一种，体现在两方面： (1) 运营成本（物耗、能耗、工耗等） (2)产出能力 2.

14、超额运营成本的计算步聚： (1)计算年超额运营成本 (2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率） (3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折 现， 计算其功能性贬值额: 被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（ P/A,r,n） （四）经济性贬值及其计量 1. 经济性贬值的含义 因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身 的问题。 2. 表现形式 资产利用率下降 资产年收益额减少 3. 计算方式 （1）因资产利用率下降导致的经济性贬值的计 量 经济性贬值额（重置成本实体性贬值功能 性贬值）经济性贬值率 4. 因收益额减少而导致的经济

15、性贬值的计量 经济性贬值额年收益损失额（1所得税率 ）（P/A,r,n） （五）综合成新率及其计量 (1)、观察法 (2)、使用年限法 (3)、修复费用法 三、成本法的评价 1、从成本耗费角度评估资产价值。 2、运用中一般没有严格的前提条件。 3、并非所有评估对象都适合采用成本法 。 第三节 收益法 一、收益法的基本原理 （一）概念：通过估算被评估资产未来预期收益并折算 成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方 法。 说明： 效用价值论资产的价值取决于效用，即资产 为其拥有者带来的收益。 （二）评估思路 预期收益折现 （三）前提条件 1、资产的收益可用货币计量并可以预测 2、资产所有者所

16、承担的风险也能用货币计量 3、被评估资产的预期收益年限可以预测 二、收益法的基本计算公式 收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化 率）、收益的持 续时间。 （一）未来收益有限期 1、每期收益不等额 2、每期收益等额 （二）未来收益无限期 根据未来收益是否稳定分为两种方法。 1、稳定化收益法（年金化法） v 稳定化收益A的估算方法： （1） （2）历史收益加权平均法 计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数 (3)注意: 方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。 收益法要求收益额是预期收益、客观收益。 2、分段法 若预期未来收益不稳定，但收益又是持 续的， 则需采用分段法。 前期 （设n=5） 后期 01 234 56789 分段法图解 v 选择前期期限的基本原则 （1）延至企业生产经营进入稳态