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1、湖北曙光软件园策划案例 湖北曙光软件园项目前期策划 案例来源：同济大学经济管理学院 湖北曙光软件园策划案例 土地规划的策划 1）湖北曙光软件园概况 2）土地规划及开发策划的工作流程 3）土地规划策划的主要内容 4）项目功能分析和项目组织结构策划 5）概念规划方案征集任务书 6）概念规划方案 湖北曙光软件园策划案例 开发单位：湖北省软件产业基地管理办公室 地理位置：湖北武汉市东胡开发区 基地面积：约84.7公顷 基地现状：鱼塘水面积约占1/4，最大高差约 为12米。 软件园概况 湖北曙光软件园策划案例 1.策划准备工作 2.编制规划设计任务书 3.编制项目定义报告 土地开发策划的内容 湖北曙光软
2、件园策划案例 策划准备工作 国内外软件园/工业 园资料检索分析 初步分析报告 深化分析报告 策划调研报告园区内外情况策划调研 湖北曙光软件园策划案例 编制规划设计任务书 1 概念规划设计征集任务书 2 概念规划调整任务书 3 控制性详细规划任务书 4 规划调整意见 湖北曙光软件园策划案例 项目功能和项目组织结构策划 人群分析 项目空间构成 项目功能分区 项目组织结构 湖北曙光软件园策划案例 人群分析 内部人员 主要指长期在软件园内进行软件前沿理论研究，软件研制 、开发、商品软件代理、硬件生产等人员 外来人员 来软件园内进行短期交流、培训、参展及工作的人员 园区管理人员 开发方管理人员、园区物业
3、管理人员 其他人员 湖北曙光软件园策划案例 湖北曙光软件园 工作空间 C4 E 公共印刷出版空间 硬件生产空间 H ABC 产品展示用房 IT理论研究人员工作用房 A1 软件研发人员工作用房 A2 外来专家短期工作用房 A3 商业软件代理用房 B1 软件业务洽谈用房 B2 培训用房 C1 会议用房 C2 报告厅 C3 行政管理 D1 公共支持设施 D2 D 生活空间公共空间 参加培训人员生活用房 F1 一般研发人员生活用房 F2 FG 软件研发空间 会议展览空间 软件销售空间 园区管理空间 普通人员生活空间 高级专家生活空间 其他 V LMNOPQR 绿化 景观 入口 水面 道路 停车场 人防
4、 其他 S 其他 T 娱乐健身空间 I 物业管理人员用房 D3 工作空间 C4 E 公共印刷出版空 间 硬件生产空间 H ABC 产品展示用房 IT理论研究人员工作用 房 A1 软件研发人员工作用房 A2 外来专家短期工作用房 A3 商业软件代理用房 B1 软件业务洽谈用房 B2 培训用房 C1 会议用房 C2 报告厅 C3 行政管理 D1 公共支持设施 D2 D 软件研发空间 会议展览空间 软件销售空间 园区管理空间 其他 T 物业管理人员用房 D3 湖北曙光软件园策划案例 项目功能分区 湖北曙光软件园 硬件 生产 功能 区 2000 软件 研发 功能 区 1000 软件 展售 功能 区 3
5、000 园区 管理 功能 区 4000 生活 功能 区 5000 公共 空间 6000 湖北曙光软件园 软件研发功能区 园区管理功能区生活功能区 2000 硬件生产功能区 50006000 公共空间 40001000 1110 IT 理 论 研 究 工 作 用 房 软 件 研 发 工 作 用 房 专 家 短 期 工 作 用 房 培 训 中 心 会 议 中 心 展 览 、 展 示 中 心 商 业 软 件 代 理 用 房 软 件 业 务 洽 谈 用 房 行政 管理 物业 管理 网络 通讯 中心 图书 资料 中心 公共 厕所 11201130 3210322032303110312041104120
6、42104220 6210 1100 软 件 研 发 3100 软 件 销 售 4100 园 区 管 理 4200 公 共 服 务 湖北曙光软件园项目组织结构图 1200 其 他 其 他 33004300 其 他 3200 会 议 展 览 2200 公 共 印 刷 出 版 2300 其 他 2100 硬 件 生 产 软件展售功能区 3000 5100 居 住 设 施 5200 娱 乐 健 身 设 施 5300 生 活 保 障 设 施 5400 其 他 6100 室 外 空 间 6200 公 共 设 施 软 件 测 评 中 心 1140 普通 公寓 高级 公寓 宾馆 511051205130 车
7、棚 6220 泵站 6230 变电 站 6240 其他 6250 小 品 6120 入 口 6130 水 面 61400 停 车 场 6160 道 路 61500 其 他 61800 人 防 61700 0 绿 化 6110 社会服务（金融、保险等） 4130 湖北曙光软件园策划案例 软件研发功能区1000 1110 IT理 论研 究工 作用 房 软件 研发 工作 用房 专家 短期 工作 用房 11201130 1100 软件 研发 1200 其他 软件 测评 中心 1140 湖北曙光软件园策划案例 2000硬件生产功能区 2100 硬 件 生 产 2200 公 共 印 刷 出 版 2300
8、其 他 湖北曙光软件园策划案例 培训 中心 会议 中心 展览 展示 中心 商业 软件 代理 用房 软件 业务 洽谈 用房 321032203230 31103120 3100 软件 销售 其他 33003200 会议 展览 软件展售功能区3000 湖北曙光软件园策划案例 园区管理功能区 4000 行政 管理 物业 管理 网络 通讯 中心 图书 资料 中心 4110 41204210 4220 4100 园区 管理 4200 公共 服务 4300 其他 社会 服务 4130 湖北曙光软件园策划案例 生活功能区5000 5100 居住 设施 5200 娱乐 健身 设施 5300 生活 保障 设施
9、5400 其他 普通公 寓 高级公 寓 宾馆 511051205130 湖北曙光软件园策划案例 6000公共空间 公共 厕所 6210 6100 室外 空间 6200 公共 设施 车 棚 6220 泵 站 6230 变 电 站 6240 其 他 6250 小 品 6120 入 口 6130 水 面 6140 停 车 场 6160 道 路 6150 其 他 6180 人 防 6170 绿 化 6110 湖北曙光软件园策划案例 概念规划方案征集的目的 国际化 突破传统观念 开发总目标 概念规划 方案征集 优秀规 划理念 湖北曙光软件园策划案例 1.高标准、高起点、多功能、现代化、与国际接 轨、与周
10、边环境协调的目标 2.具有软件产品研发、试验、检测、软件企业孵化 、软件人才培训、软件技术交流、软件产业服务管 理的综合园 开发总目标 湖北曙光软件园策划案例 突破传统观念 新的规划理念： 先进行概念性规划，对规划构想、意 图进行征集，来指导进一步的规划工作 国际化 软件产业作为新的经济增长点，软件园的 建设、经营要与国际接轨 湖北曙光软件园策划案例 控制指标 占地总面积：约84.7万平方米 总建筑容积率：0.9-1 总建筑面积：约80万平方米 公共空间(绿化、水面、道路等)占地比例：约65.5% 建筑密度：约34.5% 湖北曙光软件园 软件研发功能 区 园区管理功能区生活功能区 2000 硬
11、件生产功能区 50006000 公共空间 40001000 1110 IT 理 论 研 究 工 作 用 房 软 件 研 发 工 作 用 房 专 家 短 期 工 作 用 房 培 训 中 心 会 议 中 心 展 览 、 展 示 中 心 商 业 软 件 代 理 用 房 软 件 业 务 洽 谈 用 房 行 政 管 理 物 业 管 理 网 络 通 讯 中 心 图 书 资 料 中 心 公 共 厕 所 1120 1130 3210 3220 32303110 31204110412042104220 6210 1100 软 件 研 发 3100 软 件 销 售 4100 园 区 管 理 4200 公 共 服
12、 务 湖北曙光软件园项目组织结构图 1200 其 他 其 他 33004300 其 他 3200 会 议 展 览 2200 公 共 印 刷 出 版 2300 其 他 2100 硬 件 生 产 软件展售功能区 3000 5100 居 住 设 施 5200 娱 乐 健 身 设 施 5300 生 活 保 障 设 施 5400 其 他 6100 室 外 空 间 6200 公 共 设 施 软 件 测 评 中 心 1140 普 通 公 寓 高 级 公 寓 宾 馆 511051205130 车 棚 6220 泵 站 6230 变 电 站 6240 其 他 6250 小 品 6120 入 口 6130 水 面
13、 6140 0 停 车 场 6160 道 路 6150 0 其 他 6180 0 人 防 6170 00 绿 化 6110 社会服务（金融、保险等） 4130 项目组织结构 面积分配方案 湖北曙光软件园策划案例 项目投资估算及财务分析 投资构成 资金来源 财务分析 湖北曙光软件园策划案例 投资构成 土建工程 安装工程 总体工程 工程建设其他费用 土地使用权转让金 支付建设期借款利息 流动资金 湖北曙光软件园策划案例 资金来源 自有资金 贷款 湖北曙光软件园策划案例 财务分析 项目内部收益率 项目投资回收期 现金流量表 考虑因素： 折旧与摊销 税金 营运收入及成本 湖北曙光软件园策划案例 土建工程费用 结构 外墙面装饰 建筑及内装修 屋面防水 湖北曙光软件园策划案例 安装工程 供配电及照明 给排水 空调及通风 智能化 电梯 燃气 其他设备 湖北曙光软件园策划案例 总体 道路及排水 绿化 污水处理 其他 湖北曙光软件园策划案例 工程建设其他费 电贴 自来水增容费 煤气 电话初装费 勘察设计费 建设单位管理费 工程监理费 工程招标费 造价控制费 施工图预算编制费 竣工图编制费 预备金 湖北曙光软件园策划案例
