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1、项目四： 收益法及其应用 建筑学院 常 青 2013.4,房地产估价,项目四 收益法及其测算,【知识目标】 （1）熟悉收益法基本原理，掌握收益法的适用对象和条件 （2）掌握收益法的基本公式和操作步骤 （3）掌握不同收益类型房地产净收益的求取、资本化率的求取方法 【能力目标】 （1）能界定收益法的适用对象 （2）能对估价对象的未来净收益进行预测、能求取估价对象合理的报酬率 （3）具备运用收益法进行估价实务操作的能力,项目四 收益法及其测算,【课题概述】 对于具有收益能力或潜在收益能力的收益性房地产，如何根据其收益估算其价值，就是本课题所要解决的问题。本课题首先认识收益法，然后介绍报酬资本化法、直
2、接资本化法，最后是投资组合和剩余技术。 注意，若欲对一宗房地产估价，已知其目前处于出租状态，租金收益确定，收益年限确定，可否根据估价对象的现在收益推算出其价值？若采用报酬资本化法估价，有哪些估价公式？如何估算该宗房地产在出租或营业状态下的净收益？在净收益确定的情况下，又如何选择相应的报酬率？,项目四 收益法及其测算,【情境案例设计】 【情境案例】某宗房地产是在有偿出让取得建设用地使用权的国有土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了10年；经过估价人员调查分析，预计利用该宗房地产正常情况下近3年每年可获得净收益分别为12万元、14万元和16万元，此后年净收益将稳定为15万元
3、；该类房地产的报酬率为9。 请根据以上资料，估算该宗房地产的收益价值。,项目四 收益法及其测算,本项目的基本知识与技能训练内容 课题一：认识收益法 课题二：报酬资本化法 课题三：直接资本化法 课题四：投资组合和剩余技术 课题五：收益法应用示例,课题一：认识收益法,一、收益法的含义与理论依据 （一）收益法的含义 收益法是预测估价对象房地产的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来的收益转换为价值，以此求取估价对象价值的方法。 将未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。 根据将未来收益转换为价值的方式不同，或资本化类型的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法
4、。,课题一：认识收益法,直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，然后将未来第一年的收益除以合适的资本化率或乘以合适的收益乘数求取估价对象价值的方法。其中，将未来第一年的收益乘以适当的收益乘数求取估价对象价值的方法，称为收益乘数法； 报酬资本化法是一种现金流量折现法，是预测估价对象房地产未来各期的净收益，选用适当的报酬率(折现率)将其折算到估价时点后累加，以此求取估价对象价值的方法。 收益法的本质是以房地产的未来收益为导向求取房地产的价值。 通常把收益法求得的价值简称为收益价格。,课题一：认识收益法,（二）收益法的理论依据 预期原理。 预期原理揭示，决定房地产当前价值的，是房地产未来所能获得
5、的收益，而不是过去已获得的收益或者当前正在获取的收益。 具体地说房地产的价格是基于市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的预期，而不是基于其历史价格（生产它所投入的成本）或过去的市场状况。 通用的收益法原理表述为：将估价时点视为现在，那么现在购买有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来以系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。,课题一：认识收益法,收益法是建立在资金具有时间价值观念上的。因此，收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值高低主要取决于3个因素： 未来净收益的大小未来净收益越大，房地产的价值就
6、越高；反之就越低。 获得净收益期限的长短获得净收益期限越长，房地产的价值就越高；反之就越低。 获得净收益的可靠性获得净收益越可靠，房地产的价值就越高；反之就越低。,课题一：认识收益法,二、掌握收益法的适用对象、条件及操作步骤 （一）收益法的适用对象和估价条件 收益法的适用对象是有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅(公寓)、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象现在是否有收益，只要与估价对象同型的房地产有获取收益的能力即可。 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测 。,课题一：认识收
7、益法,（二）收益法估价的操作步骤 运用收益法估价一般分为下列4个步骤： （1）搜集并验证可用于预测估价对象房地产未来收益的有关数据资料，如估价对象房地产及类似房地产过去和现在的收入和费用等数据资料。 （2）预测估价对象的未来收益(如净收益)。一般需要分别估算估价对象房地产的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用等，从而估算出净收益。 （3）求取报酬率或资本化率、收益乘数。 （4）选用适宜的收益法公式计算收益价格。,课题二：报酬资本化法,一、报酬资本化法的公式 （一）报酬资本化法最一般的公式 该公式主要用于理论分析，实际估价中无法操作。,课题二：报酬资本化法,实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，即
8、YlY2Y3YnY，则上述公式可简化为： 报酬资本化法公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末（期末惯例法)。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。,课题二：报酬资本化法,（二）净收益每年不变的公式 两种情况：收益年限为有限年；收益年限为无限年。 1收益年限为有限年的公式 净收益每年不变为A；报酬率不等于零为Y；收益年限为有限年n。 2收益年限为无限年的公式 净收益每年不变为A；报酬率大于零为Y；收益年限n为无限年。,课题二：报酬资本化法,3净收益每年不变公式的作用 (1)直接用于计算价格 (2)用于不同年限价格之间的换算
9、 (3)用于比较不同年限价格的高低 (4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整,课题二：报酬资本化法,（三）净收益在前若干年有变化的公式 净收益在未来的前若干年有变化的公式也分为收益年限为有限年和收益年限为无限年两种情况。 1收益年限为有限年的公式 式中，t净收益有变化的期限。 2收益年限为无限年的公式,课题二：报酬资本化法,（四）预知未来若干年后价格的公式 预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，A3，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格（现值）为： 上式中如果净收益每年不变为A，则公式变为：,课题二：报酬资本化法,二、收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可获取收益
10、的时间。 收益期限应根据估价对象建筑物的剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。 建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间，是建筑物对房地产价值有贡献的时间；建设用地使用权剩余期限是自估价时点起至建设用地使用权期限结束的时间。 建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限有以下3种关系： 1. 同时结束： 房地产的收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。 对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余期限和建筑物剩余经济寿命确定收益年限。,课题二：报酬资本化法,2. 建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束 先根据建筑物的剩余经济寿命确定房地收益期限，再考
11、虑确定建筑物剩余经济寿命结束后的剩余土地使用权期限。 房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。 建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值，等于整个剩余期限的土地使用权在估价时点的价值，减去以建筑物剩余经济寿命为使用期限的土地使用权在估价时点的价值。,课题二：报酬资本化法,3. 建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束 分为两种情况： 出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。 出让合同约定建设用地使用权期间届满无偿
12、收回建设用地使用权的同时，建筑物也无偿收回。 第一种情况下，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。 对于第二种情况，以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算房地产的价值。,课题二：报酬资本化法,二、净收益的测算 （一）净收益测算的基本原理 运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来收益。但在实际估价中，求取净收益甚至比求取报酬率更困难，特别是针对不同的估价对象，求取其净收益时应从收入中扣除哪些费用，不扣除哪些需要特别注意。 收益性房地产获取收益的方式有出租和营业两类。因此，净收益的测算途径可分为
13、两种：一是基于租赁收入测算净收益，如存在大量租赁实例的住宅、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。 实际估价中，只要能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益。因此，基于租赁收入测算净收益是收益法的典型形式。,课题二：报酬资本化法,(3)净运营收益（NOI），通常简称净收益，是从有效毛收入中扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房地产正常使用或营业所必须支出的费用。运营费用与有效毛收入之比称为运营费用率（OER）。净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率（NIR），它是运营费用率的补集，即
14、NIR=1- OER。 (4)税前现金流量（PTCF），是指从净收益中扣除抵押贷款还本付息额后的余额，它被用于评估房地产自有资金权益的价值；税后现金流量（ATCF），通常是扣除所得税后的收益，用于评估投资价值。,课题二：报酬资本化法,1基于租赁收入测算净收益的基本原理 基于租赁收入测算净收益的基本公式为： 净收益潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入-运营费用 有效毛收入-运营费用 净收益是净运营收益（NOI）的简称，是从有效毛收入中扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入。 潜在毛收入（PGI），是房地产充分利用、无空置情况下所能获得的归属于房地产的总收入。住宅、写字楼等出租型房地产的潜在毛
15、收入，一般是潜在毛租金收入加上其他收入。潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。 其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及如写字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。,课题二：报酬资本化法,空置的面积目前没有收入。租金损失是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金或者不付租金造成的收入损失。空置和租金损失通常按潜在毛租金收入的一定比例估算。 有效毛收入（EGI），是从潜在毛收入中扣除空置和租金损失后得到的归属因于房地产的收入。 运营费用，是维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、人员工资、保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维修
16、、维护费）、为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。,课题二：报酬资本化法,运营费用与有效毛收入之比称为运营费用率（OER）。 净收益占有效毛收入的比率，称为净收益率（NIR），由于净收益等于有效毛收入减去运营费用，所以净收益率是运营费用率的补集，即NIR=1- OER。 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益等通常以年度计，并假设在年末发生。,课题二：报酬资本化法,2基于营业收入测算净收益的基本原理 有些收益性房地产是以营业方式获取收益，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这类房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有两个不同： 一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入，二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如要扣除商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。例如，某酒店正常经营的收入为100万元，费用为35万元，经营者利润为25万元，则基于营业收入测算的房地产净收益为100
