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1、,现代商业地产前期开发 与建筑设计及运营管理国际研讨会,学习分享摘要,2009.10,一起学习，共同进步!,活动流程,嘉宾风采,以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总经理Amihud Moore先生,经验学习,“现代商业地产前期开发与建筑设计及运营管理国际研讨会”现场实况,商业地产在国内发展到今天已经成为房地产市场开发中最具活力和最引人注目的形态，多功能、多业态、多层次的商业地产在我们市场不断出现，很多地产形态在世界其他国家也没有出现过，比如万达，它结合了大量案例开发的经验，市场调研的成果，以及领导者独特的商业眼光等等，才得以出现这种完全国内原创的一种商业地产形式，这也从一个侧面说明中国商业地产
2、发展从单纯模仿抄袭转变成针对国内市场有目的创新和创造。现在这种高速膨胀带有创造性的发展，也给商业地产的服务团队，包括前期策划、建筑设计、运营管理都提出了很高的要求，因为我们这些服务团队做的工作越来越多的没有蓝本可以模仿，需要我们运用经验、专业知识、理性体系、富有创造性的头脑为商业地产发展提供服务和支持。,大连万达集团、万达商业地产公司商业地产研究部副总经理杨泽轩,重点摘要,第一，商业地产是一个高难度的行业，从万达自身的体会来说，感受很深，为什么说它是高难度行业呢？体现在三个方面，第一，新成长。对中国而言，商业地产走过的路总共不过20年，真正的发展也是最近不到10年的时间。在一个新成长的行业里面
3、很多的标准，很多的建筑规范，很多东西都是要大家去新发展，去交流、学习、达成一致。前几天我们调研一个东西，发现业内大家对这个术语的认识完全不一致，调研的结果五花八门。这个行业的新成长对我们带来很大挑战；第二，这个行业不像住宅，各位都能站在住宅眼光上体会顾客，但是商业地产由于链条多，我们很难去把握以终端消费者为链条终端的商业地产实质。尤其它中间搀杂了消费者、商家，然后才是开发商。商业地产链条多，对顾客把握的高难度。第三，人才缺，因为这个行业新发展，因为高难度带来整个行业人才跟不上的特点。我们全国发展这么多的万达中心找人很难。 综上所述，商业地产是一个高难度行业，第二，行业需要互动、交流、学习。第三
4、，很高兴参加北京中外友联交流中心做的这个活动，业内特别需要这样的交流和互动，使得大家对商业地产的建筑设计和相关环节有更多了解。今天的探讨不只限于商业地产规划设计，设计的前期开发、后期运营管理，我们一直建议行业的建筑师去了解整个商业地产行业的链条，而不是单纯立足于本身的建筑专业。因为这个行业的复杂性需要你去加深了解。,我们和同行交流的时候，很多商业地产项目都是前期营造的，比如层高不够、对交通考虑不够，停车考虑不够，对前期顾客需求把握不够，导致整个后期运营管理存在很多难点，很难让客户满意，有的甚至走向衰败，甚至关门。,第一讲：从城市翻新中发现商业机会,主讲人： 以色列MYS国际建筑事务所合伙人、总
5、经理Amihud Moore先生,第一讲 重点摘要,关键词：购物中心发展史 首先我谈购物中心的发展史，它起源于美国，然后发展到欧洲，经历一系列的进化和蜕变，开始的时候，主要是在街道旁边一些小的杂货店，今天它变成了一个街区中的购物点，渐渐，它又发展壮大，面积达到了几千米，提供的产品种类更加丰富，有一个大的超市和几个便利店。接下来是便利中心，社区便利中心达到12万平方米，零售范围内已经包含了时尚、服饰这样的元素，之后就发展为地区性的或者超地区性的购物中心，大概出现在50年代，之后就发展为大型的购物中心，面积至少是4万平方米。它们有一个非常强壮的市场支撑，可能覆盖这个地区60%到70%的需求。,关键
6、词：混血中心 下面我们看一个“混血中心”的概念。我想开一个大的购物中心，有四万平方米，我怎么分呢？请宜家进来，根据宜家的经验，逛宜家的人一般平均消费时间是2个小时，一般的购物中心是70分钟，而且逛宜家的人一般不会空手而归。不管怎么说，宜家的方案是非常成功的。宜家购物中心里面可以看到很多，以前不能称之为商场陈列物的东西，比如水泥、巨大的家具，这些都被他们变为商场的出售品。考虑到顾客的分类和他们的购买力，有一定的生活方式要考虑到上层的消费者，也要考虑到中底层的消费方式，把两者结合在一起才能作出成功的方案，但是这不是灵丹妙药。每建造一项购物中心都是一项独特的研究，必须要做这个研究，它是一项具有创新性
7、的发生过程，也要做大量的市场研究，并且要针对这个地址给出一个独特的解决方案。,关键词：团队打造 我作为一个建筑师事务所的合伙人和总经理，我当然是希望把我们的方案重复应用在很多不一样的地方，这样我们比较赚钱，我手下有210个非常疯狂的天才建筑师，他们希望每接一个项目就能够创造出一件独一无二的作品，当然这是不可能的，我必须控制他们。在这两者协调中，我也必须说，我手下做出来的每一个项目都是一个不可复制的独生孩子。 所以要成为一个成功的商业建筑师，不仅要懂建筑，还要懂市场，懂市场的潜力，再是竞争者，甚至了解交通环境和停车，很多人选择购物中心的标准就是看停车，所以我们也变成了停车方面的专家，停车也涉及到
8、一些景观设计的内容，这是都是作为建筑师必须要熟悉的。 我们都知道位置决定一切，当我们在某个城市开始开发和设计的时候，发现有的城市好象被遗弃了一样。今天我要谈两种方式，就是怎样选择位置，怎样将这个位置用到最佳的状态。我要找到其中一个“食人”法则或者“弱肉强食”法则。,关键词：城市翻新 所谓的“城市翻新”或者“城市振兴”就是我们将目光放在一些已经衰败的商业中心，尽管这些商业中心是被当地的居民认为用于商业用途，但是它们已经一蹶不振了，我们如果不振兴这个区域的话，这个区域会变成死亡之区，它周围的城市中心也会随之而衰败。通过翻新以往年少记忆中的中心，等于是给它们注入了新的活力，而不是重新花钱去造。根据我
9、个人的经验，我觉得在一个城市，北边都会比较高端，比较上流一些，大家看到北边是上流社会聚集的地，相对而言南部就是平民居住比较集中的地方，而东西部则主要是城市的中产阶层。 我有幸和一个购物中心的专家聊过，他说购物中心是非常精密、复杂的建筑，它唯一的目的就是从别人的口袋里掏钱。他说你能在一层楼里面搞定的事情不要用两层楼做，两层楼能搞定的不要用三层楼去做。,关键词：动工前1:100仿真模型 我们和另外一家公司合作，通过设计做了一比一百模型，设计了一些岩石、喷泉和洞穴。这就是一比一百的模型，可以看到洞穴的内部、阳台、平台。一个个的购物都是设计用来做商店的，比如说咖啡店、爵士酒吧等等，从主桥看到最主要的是
10、爵士酒吧。树都是可以供儿童玩耍的游戏树，这是溜冰区，这是块攀岩区，上面感觉好象有雪一样的，像阿里巴巴探宝一样。这是一块桥连接着电影院和商场二层，这是从树上看桥，这些是连接顾客行径路径的细节图，发展商非常满意，说行动吧。问题是大家都不知道怎么做？有一些公司是在做这种类似的项目，但是他们目前只研究出来岩石怎么做，很多设计目前还没有下定论，要到现场才能决定。之前我们考虑了很多设计主题，比如亚马逊流域、印加帝国，但是设计团队中有几位之前去过中国、印度、泰国，最后考虑把它作为一个带有东方禅意的花园，因为我们用的是人造岩石，给我们发挥空间比较大，我们开始考虑用这个岩石作出各种各样效果。我们也加入了很多水景
11、元素，有喷泉、瀑布、在快餐厅旁边静静流过的河流。我们也采用了很多木材的元素，一个是为了表现出更多自然的感觉，罗马尼亚妇女喜欢穿高跟鞋，这也是帮助他们用木质地板而不是水泥地板。座位我们也嵌进了整个景观设计中，也采用了很多绿色的植物，家具上也是大量采用了绿化和木质元素。 主桥是一个木质的概念，骨架已经出来了，我们考虑把球顶做成像一颗大树覆盖我们的感觉，但是由于经济预算的原因。现在我们修改成一个花树从一个角度扩散出去，使用的材料是大量的玻璃，它也是搜集雨水的天顶。高度上，因为政府对这个地区规画的限制，所以高度受到一些限制，本来我们想做得更高一些。现在我们在做开张之前的工作，开张之前整个场地是很乱的。
12、这些是移动的岩石，但看上去很逼真，看到花色球顶的时候还是很好看的，09年10月份马上就要开张了。,第二讲：驾驭最佳零售项目成果的策略,主讲人： 澳大利亚伍兹贝格建筑设计公司高级董事、亚洲区生活方式类项目主管 傅奥明先生,第二讲 重点摘要,关键词：参与，涵盖，能够和无所畏惧,什么才是最好的商业设计成果呢？不同背景的人会对这个问题有不同的答案，比如你是一个开发商，你是一个租户，你是一个咨询顾问回答都有所不同。我PPT上展现的是大家会共同关注的答案。除了PPT上面这些还包括更多，比如如何创造一个完美的旅游目的地，这也是很多零售项目的终极目标，还有为开发商树立一个品牌。对于建筑师来说最好的成果可能就是
13、来自于顾客和客户双方对他创建这个地方的满意度，零售业最重要的一点就是及时开张。零售业如果不准时开张的话，所损失的经济是难以估算的，最重要一点就是要准时。今天我的演讲分三个部分，首先允许我简单介绍一下我们伍兹贝格公司，第二部分是案例分析，第三部分谈智能设计方法。智能设计方法中我将和大家探讨如何使用这种理论方法，使顾客满意并且达到最佳的商业成果。最后我会跟大家讲讲策略性规划，作为生活方式方面的专家，我曾经帮助项目经理向他们的顾客做演讲，告诉他们一个购物商场是如何运作，整个采购流程是怎样的，等等，这也是我们日常向客户进行演讲的部分。,关于伍兹贝格 伍兹贝格始建于150多年前，它最早是建立在澳大利亚，
14、现在已经扩展为一个国际性公司，目前员工有700多人。我们在全球有15个工作室，其中上海是最新开张的工作室之一。我们的工作分为三个区，一个是教育科技，一个是生活方式，一个是工作场所，但我们还是作为一个整体的全球化的工作室来运作，这样使我们分享最具才能的资源，以及我们每个项目之后的感悟。我们也是合伙人制，可以在最有利于客户的地方进行运作。我们在亚洲已经运作了20多年，香港是我们在亚洲开设的第一个工作室。 三个工作的分区，第一个是生活方式，主要包括零售、住宅、宾馆等等。工作场所指和工作有关的，例如办公楼、企业内部装修和研发中心。教育和科技区域包括设计大学、科技实验室、高科技大厦等等，和科技有关的内容
15、。我们最重要的一个重心是在生活方式这块，近年来更多混合性的项目我们都在做。 我们的目标是，到2010年，伍兹贝格将成为设计、咨询、研发的全球领先者。在伍兹贝格和市场中间有一个交错，我们叫公共研究，在公共研究的领域中，是设计一切对我们建筑设计等等有利的讯息。研发中心也是一个出版社，我们出版了相当多关于生活方式的书籍，最近一本是关于可持续发展，我觉得我们是一个研究型公司，因为我们的客户向我们寻求的就是研究和知识。 同时，我们也是非常注重可持续发展的公司，大家现在看到的证书就是表彰伍兹贝格在气候环保方面所作出的贡献和努力。我们也刚刚获得了“年度国际最佳建筑运作奖”，这个奖对我们意义非凡，它使我们向2
16、010年的目标大大推进了一步。我们的管理也是经过ISO9000认证。,参与，涵盖，能够和无所畏惧,参与设计之前，全面和客户进行实质的沟通，很多建筑师没有和客户进行实质的沟通就着急的做设计。除了互相理解之外，沟通的目的是为了建立相互之间的信任，信任是一切合作的基础，没有信任就没有办法达到最佳的商业成果。在零售业中参与还有一点就是要和租户沟通，了解他们真正的需求是什么，了解使他们的事业成功的因素是什么，最终是租户进入商场运作，如果他们成功的话，商场的运作商、发展商和你自己也就等于是获得了成功。我们公司和招商租赁公司都有紧密的合作，通过他们了解租户真正的需求是什么。 涵盖是指设计过程中必须将你的客户和你顾问都涵盖在一起，涵盖在你作出决定的过程中，因为你做一个项目决定最大风险之后才能做下一步的工作，通过涵盖所有人的决议过程中才能达到最佳效果。如果去伍兹贝格你会经常看到客户和设计师坐一起画草图，这是我们想要的方式，当然这过程中是由我们主导，以后我们希望最终出来是一个成功的结果，关键在所有过程中都要包含进利益相关者。参与和涵盖是伍兹贝格公司非常看重的关键的价值。 “无所畏惧”是指
