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1、主讲人 曹海瑛,解读龙湖体验区景观与精装修设计管理,1 龙湖的体验式营销,1 售楼处和样板房装修设计管理流程,一 体验区景观设计管理,2 售楼处和样板房装修设计阶段性成果及管控要点,4 体验区景观设计管理关键点分析,目录,二 样板房装修设计管理,3 体验区装修项目管理关键点分析,4 龙湖装修设计管理案例解析,3 体验区设计阶段性成果及管控要点,2 体验区景观设计管理流程,5 龙湖示范区设计管理案例解析,总结 向龙湖学什么,景观效果/成本控制,示范区/客户敏感点,品质/价值,关键词,关键节点/样板带路,一 体验区景观设计管理,景观,1、龙湖的体验式营销 体验式营销的价值 体验式营销的特点 客户敏
2、感点分析 体验动线 体验的包装 龙湖体验区的选址和定位,景观,体验式营销的价值： 情景体验式营销为消费者创造了一个“全景体验”的过程，在这里，购房者不仅能看到居住的硬件标准、工程质量、房屋结构，还能体会到入住后的物业服务、家居景观。,景观,“体验式营销”的特点： （1）关注顾客的体验 （2）以体验为导向设计、制作和销售产品 （3）顾客既是理性的又是情感的 （4）体验要有一个“主题”,景观,客户敏感点分析,客户敏感点的分类： 1）、客户敏感点从发生节点上可以分为购房决策敏感点和使用功能敏感点。 使用功能敏感点又可分为交房敏感点、装修敏感点、居住行为敏感点、精神敏感点。 2）、客户敏感点从性质上可
3、以分为“保健”敏感点和“激励”敏感点。,景观,发现敏感点的方式: 用归纳的方法和演绎的方法。 敏感点的筛选标准： 敏感点之所以敏感，必须至少满足以下两个条件之一： 1）从客户角度，发生频率高或对客户核心价值的影响强度大的点； 2）从开发商角度：容易出差错或变化时容易引起不满足规范要求和公司配置标准的点。 敏感点的作用： 将可以标准化的设计元素、施工方案、营销手法进行固化，变成标准动作，对历史项目出现的一些不足进行系统总结，做到在新项目中不再出现同样的问题。,景观,如何让客户通过感官对售楼处、样板房、工地建立统一的体验，是实施体验式营销的关键。 体验区客户参观流线： 停车场 售楼处 体验区样板房
4、（售楼处）,体验动线,景观,体验区的包装,1）、 体验区的外沿包装 2）、 体验区的围板 3）、工地包装 4）、体验区的氛围展示包装,景观,龙湖体验区的选址和定位 1）体验区的设计范畴与特征 2）体验区的选址原则 3）体验区的定位与设计,景观,1）体验区的设计范畴与特征,体验区的设计范畴：包括售楼处、样板房、体验区；涉及建筑设计、装修设计和景观设计。,景观,1）体验区的设计范畴与特征,体验区的特征：包括显性和隐性特征。 显性特征：规划设计、建筑设计、装修设计、景观设计、导示系统和灯光设计 隐性特征：五种体验式模块 消费者的感官、情感、思考、行动和关联,景观,客户到达本项目便捷,满足全项目整体施
5、工组织,满足全项目营销进度,客户从体验区入口到达售楼 处和样板楼动线直接、合理 、舒适,体验区,2）体验区的选址原则,交通便捷性原则 楼盘形象展示性原则 客户体验原则,景观,3）体验区的定位与设计,定位与建筑风格:示范样板楼与售楼处 定位与物业业态选择,景观,2、景观设计管理流程 景观设计管理流程及要素 景观设计合作单位管理 景观设计计划管理,景观,设计管理是高增值工作，有四大工作要素,景观,景观设计合作单位管理,合作单位的选择 合作单位的评价 合作单位资源库,合作单位的选择 建立供方资源的考察、选择、评价管理标准，对资源进行动态管理，以保障分供方的服务质量符合需求。,考察 入库 招投标 评价
6、 确定,景观,景观设计计划管理： 1、按公司年度目标和一级计划，分解部门二级和三级计划。 2、形成部门年度计划、月度计划、周计划。 3、形成项目计划。 4、形成资金计划。,景观,体验区景观设计风格,与建筑风格相协调。 与物业业态匹配。,第一部分,3、景观设计阶段性成果及管控要点 景观设计启动阶段 (8个点） 景观概念设计 (7个点） 景观方案设计 (10个点） 景观扩初设计 (10个点） 景观施工图合图阶段 (2个点） 景观施工图设计 (7个点） 景观施工图交底及施工配合阶段 (8个点）,景观,示范区景观设计启动阶段,调研与准备： 准备工作草图，收集关于基地现状和特点的草图； 实地勘察、基地资
7、料分类记录； 制定项目设计计划； 提出景观设计思路和理念； 拟定景观设计合同和设计任务书； 开展景观设计单位的邀标工作； 确定景观设计单位。,景观,景观概念设计阶段体验区设计,采用意向图片， 描述景观的整体调性，描述关键景观节点；主题风格确定。 控制景观的硬景和水景的面积。 硬景铺装材料一般控制35种以内。 对乔木、灌木等提出品种范围。 体验区景观构想。 总图评估。 概念设计成果。,景观,景观方案设计阶段体验区设计,平面功能分区，观赏性和功能性结合 重要节点透视图 竖向关系 软景意想图片 灯光系统 水景系统 户外家具与主题风格和谐统一 工地样板段分割围板 智能化系统及背景音响系统 方案设计成果
8、,景观,扩初设计阶段体验区设计,总平面布置图及 标高图 给排水平面布置图 物料图 照明灯光系统设计 大样图： 软景土壤造型平面图 乔木平面布置图 灌木及地被植物平面布置图 重要节点乔木灌木透视图及参考图片 扩初设计成果,景观,施工图合图阶段体验区设计,综合管网图、景观大型乔木栽种点位方案图叠图会审； 依据叠图审查意见指导综合管网施工图和景观施工图。,景观,体验区施工图设计,结构详图及施工工艺详图； 水、电系统施工图； 照明走廊及控制； 水景电气控制； 乔木配置标准； 灌木配置标准； 施工图设计成果。,景观,体验区施工图交底及施工配合阶段,施工图交底： 施工图设计成果（电子和纸质） 装饰材料的确
9、认表及实物样品 选用的植物种植效果图片 选用的设施、设备的文本 提交必达目标及优先目标表 提交审批后的景观目标成本控制表 施工配合阶段： 关键节点检查 样板带路,景观,4、体验区景观设计管理关键点分析 景观设计的关键点 示范区设计的关键点 设计成本管理与效果控制 体验区施工效果停滞点检查，样板带路,景观,四个关键环节： 设计合同/任务书 设计过程控制 设计成果评审 设计变更控制,景观设计的关键点,景观,示范区设计的关键点,1、客户敏感点分析： 2、客户体验路线及空间组织： 3、体验展示空间： 4、“五重植物设计“ 5、水景设计 6、硬质铺装材料等。,景观,景观设计效果与成本控制 景观设计效果：
10、 空间布局： 合理搭配植物： 客户关注度： 营销卖点：,景观,景观设计成本控制 竖向设计 在排水设计上 材料选择 植物配置,景观,景观施工效果停滞点检查 关键节点样板点评并形成会议纪要 1）土壤造型阶段 2）乔木种植阶段 3）硬景饰面施工阶段 4）灌木种植阶段 统一标准，样板带路 相关部门参与配合。,景观,5、龙湖示范区设计管理案例解析 体验区景观设计和交付标准 龙湖景观特色 体验区的设计导则,体验区的景观设计和标准,景观,龙湖景观特色,景观,体验区的设计导则,景观,二 售楼处和样板房装修设计管理,装修,售楼处和样板房装修设计管理 1 售楼处和样板房装修设计管理 2 装修设计阶段性成果及管控要
11、点 3 体验区装修项目管理关键点分析 4 龙湖装修设计管理案例解析,装修,1、售楼处和样板房装修设计管理 售楼处的设计管理 样板房的设计管理 装修设计合作单位管理 装修设计风格定位 装修项目计划管理,装修,售楼处设计管理,1）、售楼处的功能： 售楼处的主要功能是售楼，项目形象的展示区。售楼处是销售活动的中心，未来的产品展示、销售谈判、成交签约等一系列活动都集中在此处完成。 2）、售楼处的分类： 从售楼处在市场出现的形式及位置来进行分类， 项目现场售楼中心 项目场地以外或异地临时租用的售楼处 商场及房交会展区售楼处 网络虚拟售楼处,装修,3）、售楼处功能分区： 3-1 大门辐射区 3-2 接待迎
12、宾区 3-3 模型展示区 3-4 销售洽谈区 3-5 展板宣传区+销控区 3-6 工法展示区 3-7 签约区 3-8 财务区 3-9 室内外休闲区 3-10 办公区,装修,3-1 大门辐射区：售楼处门口辐射的那一片区域，一般会有景观（水景或者标志树）、导示牌、精神堡垒、停车场等。 3-2 接待迎宾区：迎宾送客的地方。,重庆龙湖春森彼岸,装修,3-3 模型展示区：模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型、户型模型与区位的模型。 3-4销售洽谈区：洽谈处是售楼处一个重要而且占地较大的区域，洽谈区要求宽敞明亮、氛围轻松、人性化，可以考虑饮料吧台。 模
13、型区与洽谈区之间可以设置一个多功能放映厅。,装修,3-5 展板宣传区+销控区：其作用主要是开发商与项目的形象宣传、户型展示、项目主要卖点说明等。 3-6 工法展示区：建筑材料和做法的展示是一种增加透明度的营销手法，是一种承诺，体现诚信的方式。如：墙体工序的解剖、材料展示等。 3-7 签约区：选择靠近财务区，因为一般签约完就会到财务区交款或办理财务手续，缩短客户犹豫的时间，不会节外生枝。签约区最好比较偏僻，安静，可以减少干扰。 3-8 财务区：财务区靠近工作区会更加安全，在人流动线来说，财务区靠近签约区，更方便客户。,装修,3-9 室内外休闲区：休闲茶饮；儿童游乐或者成人游戏场所等；才艺展示空间
14、：乐器，书画展，名车展等；在室外休闲区会种花养鱼，给客户多一份乐趣。 3-110 工作区：工作区包括；入门可见有大型的接待台、证书文件架、文化凭证展示间、销售人员工作室、经理室、财务室、员工更衣室、保安、保洁室、员工通道、储藏室、VIP室等。,装修,4）、售楼处的设计原则 创新个性化 项目的定位和核心理念是售楼处设计装修时，最重要的表现要素。 功能齐全，分区明显，井然有序，营造舒适的环境。 丰富的内部空间，延长客户停留时间。 客户动线研究；室内外景观呼应。,装修,5）、售楼处空间设计关注点： 5-1 动线 5-2 比例 5-3 层次 5-4 灯光 5-5 表达 5-6 惊喜,装修,5-1合理安
15、排售楼处空间动线： 动静分区安排合理，洽谈区需要安静舒适，接待区宜靠近主入口，方便销售人员第一时间接触客户； 从模型展示区到洽谈区要有便捷的流线，看完模型后去看样板房的动线将对空间起分割作用，排队认购签约等特别时段的人流动线也需要计划在内； VIP 室不一定是给贵宾客户大买家专用，常常被用来单独接待个别难缠客户的，其流线需要区别对待。,装修,5-2比例：空间的高低大小要有主次对比，比例适当。 5-3层次：移动变化的层叠空间将增添售楼处空间的魅力，因为售楼处在晚上的夜景灯光雕塑感觉也是重要因素。 5-4灯光：售楼处灯饰选择会起到点睛的作用。 5-5表达：区域模型有被挂上墙的倾向，需要特别考虑固定
16、墙面的预留。核心气氛的传递将成为空间的灵魂。 5-6惊喜：情理之中，意料之外的喜悦是售楼处要表达的，消费者永远需要有新鲜的刺激，从中感受到花钱的快乐。,装修,6）、售楼处的包装 包装目的：全方位包装，突出自身特色，有效吸引客户，促进最终成交。 包装原则：用现场传达理念、用设计刻画产品、用气氛感染客户，用行动感动客户，用产品逼定客户。,装修,1）、样板房的作用： 样板房，英文为SHOWROOM，直译就是“展示的屋子”。 在楼盘销售阶段，样板房以其独特和富有个性的展示效果 给客户以直接的住家感受和视觉冲击，成为楼盘销售必不可少的包装手段，展示楼盘项目的形象和品位。 对于开发商而言：一是展示楼盘的户型结构、楼盘定位，二是展示开发商对生活方式的规划，也是对消费群体的规划。 对于客户而言：通过参观样板房，客户真实感受主力户型，不但能够实地了解房子的位置、朝向、通风、采光
