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1、想说爱你不容易 城市拆迁中的 情、理、法,伊犁州党校：张立哲,he life of law doesnt lie in logic, but in experience Oliver Wendell Holmes,前 言,密执安大学人文学院,3,2,1,大案例需要重点思维,大案例需要背景分析,大案例需要理论框架,在中国人的传统观念里，“安土重迁”是一个影响了中国人几千年，根深蒂固的观念。中国人追求安居乐业，不到万不得已不愿轻易搬迁，房子，是中国人观念里非常重要的一个东西。而当房主的房屋所有权与公共利益、城市的规划建设或者开发商的某些商业利益相冲突的时候，就出现了社会中一种并不少见的现象城市房屋
2、强制拆迁，在这个过程中，往往由于补偿或者安置工作等问题，出现“钉子户”。 那么, 如何定性城市房屋拆迁？政府在城市房屋拆迁中扮演了怎样的角色？公权力在其中又起到什么样的作用？公权力介入后如何做到从行政法角度保证公正等等都是急需解决的问题,对该案的道德性评价 政府行为的合理性 双方行为的合法性,背景分析,位于深圳罗湖蔡屋围金融中心商圈核心，总投资约60亿元人民币，是集甲级写字楼、超五星级豪华酒店、大型购物中心、商务公寓、精品住宅为一体的城市中心商业综合体。,蔡屋围金融中心,这栋高441.8米，楼高98层的新建筑，已经超越了地王大厦成为了深圳的第一高楼。,京基金融中心,站在深圳地王大厦第69层的观
3、光台上，能清晰看到一座赭色小楼，像颗顽固的钉子，深深楔在遍布黄土和施工设备的“蔡屋围金融中心”工地上。这里要建深圳的新地标高400米的蔡屋围金融中心，以此为中心投入30亿元，打造“深圳的华尔街”。 一度妨碍了“华尔街计划”的这颗“钉子”，终于彻底消失了。10月22日上午，开发商京基公司开始动手拆除这座六层高的农民房。它付出的代价是，与僵持了一年多的业主蔡珠祥、张好莲夫妇签订了补偿总额逾1200万元的协议。,1997年在宅基地上建起了自住加出租的六层小洋房，花费120万元的建造费。蔡珠祥1972年赴港谋生，获得香港居民身份，失去了股民资格，没有了村集体经济的分红，出租房子成了惟一依靠。 2005
4、年11月11日，政府核发蔡屋围 金融中心区改造项目房屋拆迁许 可证公告。此时村人才得知，早 在2004年10月15日，蔡屋围集团 公司董事长蔡洪亮和京基公司签了 房地产开发合同，近4.6万平方米土 地（包括宅基地）已全部被卖掉。,背景链接 蔡珠祥和多数村人被激怒了：“卖我的东西，却不让我知道，这是哪门子道理？”,2006年8月24日，蔡屋围金融中心区拆迁工作组发布了“拆迁补偿优惠政策” 只要在2006年9月15日前与开发商签下补偿协议，京基公司对每栋再补30万元 深圳市罗湖区政府再给予每栋业主一次性补贴36万元。 蔡屋围金融中心区拆迁工作组还以 政府公文的形式向每家每户作出承 诺：“如果该项目
5、回迁房出现烂尾 （罗湖）区政府负责组织建设回迁 安置房。”,背景链接 直到2006年8月，深圳市长许宗衡调研蔡屋围拆迁难。,京基公司在同年9月，请中介机构对蔡氏夫妇的楼房进行评估，评估价为3998元/ 平方米，那时周边的房价为1.2万元/平方米。此后，开发商作了让步，把补偿价 提至9000元/平方米。 蔡珠祥将京基公司诉至国土局。 2007年3月22日，国土局裁决： 在裁决书生效后20天内搬出房子。 3月29日，张莲好以“阿香婆”的网名 在奥一网上发帖南方第一高楼 征地拆迁令我感到弱势。4月13 深圳市政府在线发布了蔡屋围金 融中心改造项目依法拆迁情况的 新闻通稿。,背景链接 蔡珠祥把刚在3月
6、15日通过的物权法作为尚方宝剑：“新颁布的物权法明确说明保护居民私有房产，我们这是在捍卫法律尊严。”,5月13日，深圳市政府没有支持蔡氏夫妇的行政复议，维持了国土局的行政裁决。 6月18日，蔡珠祥把深圳市国土局告上法院。要求撤销房屋拆迁补偿行政裁决书。8月中旬，深圳市罗湖区法院受理了深圳市国土局的强制执行申请书。国土局的理由是“以避免公共利益及其他被拆迁人合法权益所受损失进一步扩大” 但很不凑巧，8月18日，国土部要 求各地禁止行政命令强制拆迁。 “9月21日，罗湖区法院和拆迁双 方调解了四次。当晚七点，双方签 下了那份天价拆迁补偿协议。 9月22日，一千两百余万元补偿款 打入蔡家账上。,背景
7、链接 建金融中心是商业利益，所以我根据物权法可以和他们自由谈判。,3,2,大案例需要重点思维,大案例需要背景分析,大案例需要理论框架,1,20032006年接待的上访人数中，有近40%涉及拆迁；这一期间建设部统计的这个比例则高达70%80%。而中国社科院在此时间段完成的调查报告表明：只有2的上访能够解决问题。 其次，其显然又是一个法律问题。城市房屋拆迁管理条例与宪法、物权法和房地产管理法等有明显抵触，它本身并没有赋予拆迁人和被拆迁人之间充分的对等关系。 仔细分析会发现，当下的拆迁行为，很大因素上是地方政府执政理念和政绩观的折射。为了快速实现城市化，为了刺激房地产的发展以进一步保证城市建设，地方
8、政府不遗余力地支持和授权开发商的拆迁行为。所以它又是一个政府角色的问题。,重点 案例,对该案的道德性评价 政府行为的合理性 双方行为的合法性,1996年8月，胡*与某区签订了建房用地协议后，在未办理规划建设许可证及用地审批手续的情况下，修建了面积达1600平方米的砖混结构及简易结构房屋，用于企业经营。此后，胡*对所建房屋一直没有办理相关手续。 2007年8月，*市为推进全市四大污水处理厂之一的城北大天污水处理厂配套工程建设，决定实施新路建设。为保证新路施工顺利进行，某区政府房管局于2007年8月26日上门与胡*协商。但由于胡*外地未归，其母书面签字并同意了“同意拆迁协议书”。 其后，胡*明确表
9、示不接收协议内容。,房管局称，胡*的房屋属于违法建设，拆除是不予补赔偿的。但考虑到历史原因（当时北京区城建管理方面的疏漏，没有及时提醒和安排居民办理相关土地证件），某区有关方面仍然拟以不低于土建及装修成本的价格给予适当补偿，但胡*拒绝接受，提出了高达800万元的要价（依照当时的商品房市场价）。 2007年10月，某区城管执法局向胡*下达了限期拆除违法建设决定书，并告知如对执法决定不服，可通过行政复议等法律途径解决。胡*对限期拆除决定不服，于2007年12月提起行政复议。2008年2月，北京市城管执法局经审查，依法维持了某区城管执法局作出的限期拆除违法建设决定。对北京市城管执法局的行政复议决定，
10、胡*未在法定期限内向人民法院提起诉讼。,胡*前妻唐*已于2004年与胡*离婚，并协议此处房屋归胡*所有。2009年4月10日，某区城管执法局依法对胡*违法建设实施拆除，唐*组织亲属多人暴力阻挠执法，在执法过程中唐某将城管李*打成重伤。为了抗拒执法，唐*往自己身上倾倒汽油，并自燃。最终，因城管人员延误救治时间，而导致唐*死亡。,案例思维,合情合理,法律关系,合法合规,重点,大案例看历史性，小案例看法律性,主体关系,先看法律性，再看历史性,拆迁管理人 拆迁人 被拆迁人 与被拆迁房屋相关的其他主体 拆迁单位,关于主体、关系,你认为哪些机关有权管理土地相关事宜？,拆迁管理人与拆迁人、拆迁人与被拆迁人、
11、拆迁管理人与拆迁单位的关系是什么？,本案中房屋评估机构的法律地位是什么？,城管是否有权进行拆迁？,中华人民共和国宪法 中华人民共和国立法法 中华人民共和国物权法 中华人民共和国城市房地产管理法 城市房屋拆迁管理条例 国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）,关于依据、情理,政府能否以城市规划为由向公民提出拆迁要求？,政府在进行土地拆迁前，需要什么流程，依据什么法律法规？,如果政府/公民行为违法，你认为应该如何处理,对于目前城市拆迁制度，你有什么评价和建议？,本案中，胡*是否已经取得了房屋所有权？该房是否受到法律保护？,附加题,如果本案胡*房屋是违章建筑，你觉得政府是否应当给予补偿？,如果本案胡
12、*房屋是合法建筑，你觉得政府是否应当给予补偿？补偿标准是什么？,胡*家人的行为如何认定？在面对强制拆迁行为时，公民应该怎样做？,如果胡*的行为违法，你认为应该如何处理？,强制拆迁和暴力拆迁有什么区别？你认为本案属于那种情况？暴力拆迁本身合法吗？,大案例需要重点思维,大案例需要背景分析,大案例需要理论框架,1,3,2,极权主义的出现并不是政府介入经济的后果，行政手段对市场的大规模介 入反倒是极权主义政体出现的前奏。极权政体为何出现，德意志、苏维埃、法兰西等等对比，当时的历史情境不相似之处远多于相似之处 显而易见，极权主义不仅可以在一个民众素质、文化思辨水平等诸方面都较高的地方出现，也可以在那些目
13、不识丁的农民为主有着浓厚专制传统的国家诞生。,23,写下框架思路,把你想说的写下来 按你的理解去讲,第一个问题 合法性？,定义：城市房屋拆迁，是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民（被拆迁人）重新安置，并对其所受损失予以补偿的一系列活动。 基本规范： 人大中华人民共和国宪法 人大中华人民共和国立法法 人大中华人民共和国物权法 人大中华人民共和国城市房地产管理法 国务院城市房屋拆迁管理条例 国务院国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例（草案）,法律依据 2009年12月16日，法制办副主任郜风涛称：200
14、1年颁布的拆迁条例根据物权法的精神本来应当废除，因此“城市房屋拆迁实际上处于无法可依的状态”。,第二个问题 程序？,定义：行政程序的概念 是指行政机关行使行政权力，作出行政行为所应遵循的方式、步骤、顺序和期间的总和。 确定拆迁计划和方案 申领拆迁许可证 拆迁公告 确定拆迁方式 签订拆迁协议 实施拆迁 ,拆迁程序 拆迁许可证的发放、拆迁种类、拆迁程序、拆迁安置补偿金额的确定，,拆迁许可证的发放,房屋拆迁管理部门自房屋拆迁许可证发放之日起五日内，有义务将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。 拆迁人有义务将公告内容告知被拆迁人。房屋拆迁管理部门和拆迁
15、人还有共同向被拆迁人做好宣传、解释工作的义务。 政府或政府主管部门不能 作为拆迁人。,拆迁的种类,协议拆迁。是指拆迁人与被拆迁人或房屋承租人达成拆迁补偿安置协议的拆迁。 裁决拆迁。是指在拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，房屋拆迁管理部门根据拆迁当事人的申请，就拆迁补偿安置问题依法作出行政裁决，拆迁当事人执行行政裁决实施的拆迁。 强制拆迁。是指行政 裁决发生法律效力后，被拆 迁人或房屋承租人拒不执行 由政府或者房屋拆迁管理部 门申请法院依行政裁决实施 强制拆迁的活动。,拆迁补偿金额的确定,确定原则： 一是以房地产市场评估价确定补偿金额 二是以被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、面积、成新、楼层、装修等因素为参考依据确定补偿金额。 方法和程序： 不评估法确定。 评估法确定。 (1)共同委托同一估价机构。 (2) 分别选择估价机构。,公共利益 个人利益,关键问题？,P,K,还有,你的 思考？,THE END,行政学法学教研室 2010-9-17,
