房地产投资经济评价指标

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1、,经济评价指标,房地产 投资,经济评价指标,经济评价指标,四、经济指标,经济评价指标,四、经济指标,经济评价指标,二、全部投资和资本金评价指标的差异： 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金(又称自有资金或权益投资)和借贷资金(又称债务投资)两部分组成。 只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。 在计算房地产投资分析时，通常需要投资项目的特点、投资分析深度的要求和投资决策者的实际需要，分别计算全部投资、资本金、各投资方资本金的经济评价指标。,四

2、、经济指标,动态盈利能力指标,一、财务净现值（FNPV） 项目按行业的基准收益率（MARR）或设定的目标收益率（ic）,将项目计算期内各年的净现金流量折算到投资活动起始点的现值之和。 按分析内容不同，财务净现值分为： 全部投资财务净现值 自有资金财务净现值 投资各方的财务净现值,四、经济指标,动态盈利能力指标,CI：现金流入 C0：现金流出量 （CI-CO）t：项目在第t年的净现金流量 ic：基准收益率或目标收益率 t=0：项目开始进行的时间点 n：计算期，即项目的开发或经营周期,一、财务净现值（FNPV）,四、经济指标,动态盈利能力指标,一、财务净现值（FNPV） FNPV0说明项目的获利能

3、力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可行的。 财务净现值0时，项目不可行。 财务净现值反映了资金的时间价值；并且考虑了项目在整个寿命期内的经济状况。经济意义明确，直观能够以货币额表示项目的净效益。,四、经济指标,动态盈利能力指标,二、财务内部收益率（FIRR） 项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。 经济含义 项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率 以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回 也表明了项目投资所能支付的最高贷款利率,四、经济指标,动态盈利能力指标,二、财务内部收益率（FIRR） r1:当项目净现值为接近于

4、零的正值时的折现率； r2:当项目净现值为接近于零的负值时的折现率; NPV(r1):采用低折现率时净现值的正值； NPV(r1):采用高折现率时净现值的负值。 r1与r2之间的差距应在2之内，否则两者之间不一定呈线性关系，从而使所求得的内部收益率失真,四、经济指标,动态盈利能力指标,二、财务内部收益率（FIRR） 计算出财务内部收益率要与国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率进行对比。 项目的内部收益率高于国家规定的基准收益率或者投资者的目标收益率，则认为项目可行，否则认为项目不可行。 即FIRR ic，则认为项目可行； FIRR ic，则认为项目不可行。,四、经济指标,动态盈利能力指标

5、,三、动态投资回收期（DPP） 在考虑了资金的时间价值的基础上，以项目每年的净收益回收项目全部 投资所需要的时间。 可以根据现金流量表计算DPP。,四、经济指标,动态盈利能力指标,三、动态投资回收期（DPP） 计算出的动态投资回收期要与行业的标准投资回收期进行对比，低于行业平均标准，则认为项目可行，否则认为项目不可行。 考虑资金的时间价值。 依然没有考虑投资回收后的投资效益情况。 动态投资回收期指标一般用于评价开发完结后用来出租或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。,四、经济指标,静态盈利能力指标,一、成本利润率与销售利润率 （一）成本利润率 开发利润占开发总成本的比例，是初步判断

6、开发项目可行性的静态指标。 计算项目开发总价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入； 当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营收入的现值累计之和； 如考虑土地增值税时，应再减去土地增值税即为开发利润。 总开发成本一般包括土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 当项目建成后用于出租经营时，由于经营期限很长，计算开发成本利润率就显得意义不大，因为开发成本利润率中没有考虑经营期限的因素。,四、经济指标,静态盈利能力指标,一、成本利润率 判定标准 成本利润率一般与目标利润率进行比较，大于目标利润率，则项目可接受 目标利润率的影响因素 项目

7、所在地区的市场竞争状况、项目开发经营期长度、开发项目的物业类型 、贷款利率水平 说明 成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，一个项目只有一个，而不是分年 成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率 一般而言，对于一个开发期为2年的商品房住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%-45%。,四、经济指标,静态盈利能力指标,二、销售利润率 衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标 销售利润率=销售利润/销售收入*100% 三、 投资利润率 项目在计算期内正常生产年份的年息税前利润或运营期平均年息税前利润与项目总投资之比，是考察单位投资盈利能力的静态指标，判断单位投资盈利能力

8、能否达到本行的平均水平。 投资利润率是年利润率。 开发投资：=年平均利润额/项目总投资 注：开发项目总投资与项目总开发成本的差异在于前者不含财务费用 置业投资：=经营期内正常年份的年利润总额（年平均利润总额）/项目总投资,四、经济指标,静态盈利能力指标,四、资本金利润率和资本金净利润率 资本金利润率是指项目的年净利润或年均净总额与项目资本金之比。 计算出的资本金净利润率应高于同行业的资本金净利润率，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。 资本金是投资者为房地产投资项目投入的权益资本。,四、经济指标,静态盈利能力指标,五、静态投资回收期 在不考虑资金时间价值的基础上，以项目的静收益抵偿

9、全部投资所需要的时间。 房地产投资项目的静态投资回收期自投资起始点算起。 项目静态投资回收期要与行业的平均标准对比，低于或等于行业平均投资回收期，则项目可行，否则认为项目不可行。 静态投资回收期= 累计净现金流量开始出现正值期数-1 + 上期累计净现金流量的绝对值/当期净现金流量,四、经济指标,静态盈利能力指标,六、现金回报率 房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。 现金回报率反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。它与资本化率不同资本化率通常不考虑还本付息的影响； 现金回报率分为： 税前现金回报率净经营收入还本付息后的/投资者初始现金投资； 税

10、后现金回报率税后净现金流量/投资者初始现金投资,四、经济指标,静态盈利能力指标,七、投资回报率 房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。 投资回报率中的收益包括 还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值 物业升值所带来的收益 投资回报率(税后现金流量十投资者权益增加值)权益投资数额； 考虑物业增值收益时： 投资回报率(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额。,四、经济指标,清偿能力指标,一、利息 按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年分按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。 每年应及利息=（年初借款

11、本息累计+本年借款额/2）*贷款利率 还本付息的方式 一次还本利息照付每期只还利息不还本金，最后一期偿还本金和当期利息 等额还本利息照付每期偿还等额的本金和相应的利息，总额每期减少 等额还本付息每期还款相等，月供即此类 一次性偿付到期一次性还本付息 气球贷借款期内任意偿还本息，到期末全部还清,四、经济指标,清偿能力指标,二、借款偿还期 Id：项目借款还本付息数额(不包括已用资本金支付的建设期利息)， Pd：借款偿还期(从借款开始期计算) Rt：第t期可用于还款的资金(包括：利润、折旧、摊消及其他还款资金)。 借款偿还期可用资金来源与运用表或借款还本付息计算表直接计算，其详细计算公式为 ：,四、

12、经济指标,清偿能力指标,三、利息保障倍数 也称利息备付率，指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。 利息备付率可以按年计算，也可以按整个借款期计算。 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2。否则，表示项目付息能力保障程度不足。,四、经济指标,清偿能力指标,四、偿债备付率 项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率 可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊消，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等等。当期应还本付息金额包括当期应还贷款本金及计人成本的利息。 偿债备付率可以按年计

13、算，也可以按整个借款期计算。 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。 对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2。当指标小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。,四、经济指标,清偿能力指标,五、资产负债率 资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。 资产负债率负债合计/资产合计100 资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所

14、改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。 房地产开发属于资金密集型经济活动，且普遍使用较高的财务杠杆，所以一般而言资产负债率较高。,四、经济指标,清偿能力指标,五、流动比率CR 反映项目偿付流动负债能力的指，为流动资产总额和流动负债总额之比。 流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100% 流动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是2。 房地产开发企业通常采用期房销售方式筹资，使得其流动负债高，流动比率较低。 注意：流动比率高的企业并不一定偿还短期债务的能力就很强，因为流动资产之中虽然现金、有价证券、应收账款变现能力很强。 但是

15、存货、待摊费用等也属于流动资产的项目则变现时间较长，特别是存货很可能发生积压、滞销、残次、冷背等情况，流动性较差。,四、经济指标,清偿能力指标,五、速动比率 是指速动资产对流动负债的比率。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率是企业速动资产与流动负债的比率。速动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等。而流动资产中存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。 速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额100% 速动比率是用来表示资金流动性的，即企业（项目）短期债务偿还能力的数值，基准值是1。 房地产开发项目的存货占流动资产的的大部分，速动比率较低，低于100%,四、经济指标,