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1、中航工业金府项目整体定位策划方案,旗舰启航,向中航工业致敬,站在全局的角度审视项目 中航工业在成都的亮相作品 中航工业资产全川版图14年度的品牌作品 中航工业深耕地产行业的站位业界的开篇作品,确保项目首发成功，实现中航工业资产在地产上的品牌站位 构建具有中航工业特特色的成功开发模式,战略目标,Contents 报告结构,项目开发战略,客户定位,市场定位,品牌定位,整体定位,项目SWOT,核心问题界定,产品定位,物业发展建议,项目规划,建筑风格,园林规划,配套建议,营销建议,销售收入测算,整案逻辑结构,从市场维度研判项目发展环境,从开发企业属性及品牌需求界定项目发展的方向,从客群维度解读项目发展
2、机会,从板块维度评价项目开发前景,中航工业资产 金府路项目发展定位,从市场环境、区域板块、客群以及开发企业品牌四个维度去剖析项目开发所需要面对的环境和解决的核心矛盾。,项目发展环境研究,宏观环境及房地产市场分析,第一部分,继续积极的财政政策和稳健的货币政策，经济发展趋于平稳，年终GDP增长率或将迎来一次巨大变化。,利率维持不变，银行资金紧张，信贷方向发生偏移。,经济运行总体良好，继续朝着宏观调控预期方向发展,以年初的“国五条”为主，加大调控力度。,中央坚持调控，一线城市外地方落地效果差 地方版国五条细则。,2013年继续实施稳健的货币政策6月货币市场出现流动性紧张局面，但5月末M2余额104.
3、21万亿来看，整个金融体系并不缺钱，市场上出现的“钱荒现象”只是结构性短缺，短时间内货币政策不会有放松的趋势,上半年领导、单位强调继续从税收、土地方面调控房地产,18届三中全会之后，政府有意弱化对房地产的行政干预，转向市场调控； 不同地区的政策执行存在差异：1）一线城市政策压力大，房价压力下 “限预售、限网签”等非常规调控手段仍将频繁运用；2）多数二三四线城市政策料将维持稳定 地价走高或倒逼政府出台更多措施抑制地价上涨 “支持首置刚需”成为管理层“有限维稳”的主要手段。流动性偏紧格局下，对首套房贷仍强调优惠利率与放贷倾斜,首付优惠/放贷倾斜,政策关键词,房价控制目标不能放松,抵制地价上涨,房贷
4、额度收紧下，支持首套房贷,限预售、限网签,限定未来出售价格的“限价地”,一线城市政策压力大,明年楼市政策预期：调控格局不变，房价目标难松。,经济趋势、流动性、通胀因素存在不确定性，对于市场影响中性偏消极； 房价飙升刺激房产投资，从而对实体经济产生挤压，并严重压缩了货币政策放松的空间； 现行土地制度和地方政府对土地财政的过度依赖导致房地产问题恶性循环； 楼市调控调性不变：刚需依然是市场主力。,预计2014年市场预计出现震荡，市场不可预判性增加，房地产政策环境将偏紧，1、2年的市场预期平稳，3、5年，乃至5年以上，较难预测，在项目销售周期内，将面临整体市场下行与政策趋紧的双重压力，项目整体开发运营
5、存在较大风险。,结论,小 结,经济下行，调控延续、金融政策“保、压”差别化； 14年房地产整体震荡下行趋势明显； 首置、刚需类产品仍为房市发力机会点。,项目发展面临的整体市场环境,成都固定资产投资、房地产投资以及居民储蓄余额增速放缓。,2005-2013年1-5月年成都全社会固定资产投资及房地产投资情况,从成交情况来看，以双流、新都为代表的二圈层仍居高，城内五区中成华区最高，金牛区最低，与供应量较少有关,2013年10月成都市各城区商品住宅销量及价格对比图（单位：万方）,10万方均线,20万方均线,二圈层为成都房地产市场主力区,10月新增预售约72万方，全年新增开工未预售面积约744万方,20
6、0万方均线,100万方均线,2009-2013年9月成都市主城区商品住宅月度新开工量及新增预售量走势图（单位：万方）,10月秋交会后推盘量下滑，认购率大幅下降至今年最低水平,2011-2013年10月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计，单位：套、%）,开盘认购率50%均线,高层、中高层仍为主流，高层占比达68%，中高层占比18%,2013年10月大成都范围内各建筑类型销量及价格对比图（单位：万平方米）,刚需户型（50-110）占比77%居首,2013年10月大成都范围内各面积段销量及价格对比图（单位：万平方米）,住宅：10月天邑宏御花园冲上首位，中信城集中备案,住宅：保利超越蓝光继续
7、位居第一,综合：1-10月保利蓝光双龙争霸,近期成都楼市小结,小结一：房地产限购政策短时间内不会取消 三中全会以来，汇总业界各种声音之后，基本可得出一个大的趋势：限购政策在短期内不回取消； 小结二：中央要求加快推进住房保障和供应体系建设 构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，增加住房用地供应总量，积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制 小结三：10月市场趋于平稳，年末将加大营销力度 秋交会平淡收场，传统房交会应求新求变； 本月经历秋交会，认购量较9月有所回升，但认购率以42%降至今年最低水平，预计未来会稳中有升； 年末将至，各大企业为完成全年
8、任务，预计年底各楼盘会加大优惠力度，频繁开展营销活动，建议各大企业抓住本年度年终的最后一次营销机会。 小结四：预计年底还会有一个小窗口期，但不会有太大的放量 预计11-12月份将会出现一个小窗口期，但放量不会有太大，全年预计大成都成交量将突破3000万方。,13年度成都新开工量创新高，认购率年底同比出现下滑 14年度成都房地产市场竞争加剧。,成都房地产市场格局,以2.5环为界，城内冷，城外热。城南、西区域依然较热，城西片区供应量较冷，,备案成交热点图,价格以2.5环为界，从市区内向外围逐步递减，城南、城西价格较高，价格延展性较强，城北价格较低，价值空间大。,备案价格分布图,金牛区 8779元/
9、,成华区 9474元/,武侯区 锦江区 10215 元/ 10959 元/,青羊区 9631 元/,城东：随着大规模的开发以及建设路、万象城、龙湖、伊藤等商圈的逐渐成熟，2.5环的开发热度与其他方向比较，最为热烈，但由于城东地区的价格长期被市场低估，因此区域内2.5环项目的价格，大多低于城东片区的均价 城南：随着CBD的一路南移，大多数客群将视线主要集中在南延线片区，开发热度也主要集中在南延线，因此2.5环的开发反而不温不火，价格也低于城南地区的平均水平。 城西：区域资源较好，上风上水之地，适合人居生活；区域居家生活情节重，并且2环至3环之间发展平衡，因此2.5环项目价格高于城西平均水平。且出
10、现了众多的改善性产品。 城北：城北的价值一直以来受到市场的低估，随着北改的开始，特别是2环众多商贸的外迁，城北2,5环的开发热度仅此与城东片区，但市场价格依旧低估，,开发热度：城东城北城西城南 价格趋势：城西城南城东城北,2.5环项目现状,城东最热，城北价格最低，成都市2.5环房产开发潜力还待进一步开发,代表项目解析天悦城,天悦城预计将于12月14日开盘，推出8号楼200余套房源，价格与优惠待定，现在排号可以享受加2000优惠1% 交房时间 ：预计2016年6月底,项目现状,项目配套 中小学：锦西外国语小学新桥小区、成都金建小学、成都泉水小学、成都市五块石小学、站北小学、成都市双水小学、成都市
11、实验中学附属外国语小学。 成都第四十四中、金牛实验中学北区、电子科大九里堤校区、成都大学金牛校区、西南交大成都艺术职业学院市内教学点、西部信息工程电脑学校、正光学校。 综合商场：项目自身10余万商业暨品牌超市/欢乐谷商业广场/五块石北城天街30万方商业街区 幼稚园：省直机关幼儿园、沙河源幼儿园、成都新世纪双语幼稚园 银行：农商银行、农业银行、工商银行、建设银行、华夏银行等 医院：金建医院、金牛区妇幼保健院、五块石医院、416医院、成都军区总医院等 其他：沙河公园、凤凰山公园、欢乐谷主题公园、摄影公园、运动公园五大公园环绕,户型解析：,88 3房2厅1卫,1063室2厅2卫,682室2厅1卫 热
12、销户型,88.003室2厅1卫,1、68-88为该项目当前主力户型段，68为热销户型 2、户型均有面积赠送，户型可变幅度大，特别是半赠送区域均位于卧室之中 3、68-88户型均以功能型为主，106主要解决功能型的同时兼具居家舒适性。,代表项目解析招商雍华府,招商雍华府最低价8300元/平，目前在售楼栋为：6、8、17、19、20、21号楼，主推户型77平套二、91-119平套三和139平套四，19号楼目前只剩部分房源，20号楼在售户型为100-119平。五期推出房源200套交房时间 ：预计2015年3月底,项目现状,项目配套 幼儿园：金起点智能幼儿园、国营成都电机厂幼儿园、 六九幼儿园 中小学
13、：双水碾小学、青龙场小学、成都市第44中学 大学：电子科技大学、成都理工大学综合 商场：红蓉鞋业百货、成都锦电商场、天天百货、东风商场超市八里分店、第五大道商业广场、华联商场、好又多、沃尔玛购物广场、来雅百货、国美电器 医院：成都军区总医院、老年干部疗养院、地质医院 邮局：八里庄邮政所、府青路邮政所、李家沱邮政储蓄 银行：工商银行八里小区分理处、中国银行府青路支行、农业银行成都市成华支行 其他：毗邻昭觉寺汽车站、青龙场客运中心、动物园、沙河公园、海滨公园（市政府规划中） 地铁：1、3、5、7号线路（3、5、7号线为市政规划中）1号线在红花堰站 ，3号线在动物园站，5号线 公交：1、32、49、
14、53、63、64、59、402、83、198、532、534、526、99、70、9、39、403路线路,2室2厅1卫1厨 77.00 热销户型,1、该项目户型面积区间77120 77-89为该项目主力户型段 而77为热销户型 2、户型均有面积赠送，户型可变幅度大 3、77-89为套二面积区间段 其中77-79户型均以功能型套二为主 82-89为舒适套二 4、91-113为套三面积区间段 其中91-98为功能型套三 108-120为舒适型套三,代表项目解析和泓东28,招商雍华府最低价8300元/平，目前在售楼栋为：6、8、17、19、20、21号楼，主推户型77平套二、91-119平套三和13
15、9平套四，19号楼目前只剩部分房源，20号楼在售户型为100-119平。五期推出房源200套交房时间 ：预计2015年下半年,项目现状,项目配套 学校：成都石室中学、成都外国语学校、成都理工大学、电子科技大学、华林小学、成都理工大学附属小学、成华实验小学、成都理工大学附属中学、成都49中 综合商场：伊藤洋华堂、龙湖三千集、SM广场、世纪联华、沃尔玛、国美、万象城等 幼稚园：金苗双语幼儿园、成都理工大学附属幼儿园、贝格国际幼稚园、省建机司幼儿园 银行：工商银行、建设银行、农业银行、农商银行、中国银行、招商银行、兴业银行、成都银行、邮政储蓄、浙江民泰银行、 邮局：八里庄邮政所、中国邮政成华区精品投
16、递部、桃溪路邮政支局 医院：成都第六人民医院、华川医院、成都誉美医院、四川电力医院 、东区医院、理工大学医院、成都市成华区第五医院 交通：7路, 8路, 14路, 20路, 36路, 60路, 86路,108路, 112路, 113路, 146路, 180路, 537路多路公交车。 地铁7、8号线换乘站（成都理工）距本项目300米，目前在建中的地铁7号线预计2016年完工；规划中的地铁8号线经过项目东侧。,2室1厅1卫 57.00,2室2厅1卫 65.00,3室2厅1卫 72.00 热销户型,1、57-72为该项目主力户型段，72为热销户型 2、所有户型均有较大面积赠送，户型可变幅度大 3、所有户型均以功能型户型为主，定位刚需，特别是72凭借其大面积的赠送，超强的功能性成为热销。,小结： 1、成都2.5环区域城东、城北片区为开发热度区域，且价格均低于所在区域的整体均价，无论从未来可开发面积和价格
