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1、项目定位思路提案（原假日酒店）,前言,根据前期对环市东路文化假日酒店现状及周边商圈的调研定位结论，现根据项目工程改造标准，整合项目商业定位及业态布局分析，为本案下一阶段招商执行作前期准备。,目录,广州金融业发展分析,从国际看，金融危机导致全球经济金融格局深度调整，国际产业加速向亚太地区转移，新兴和发展中国家更加紧密地融入国际分工，为我国承接国际金融产业转移，参与国际金融合作提供了新的机遇。,广州国家中心城市建设全面推进，先进制造业和现代服务业加快发展，对物质流、资金流、技术流、信息流的支配力、控制力和配置力不断增强，为广州建设区域金融中心提供了强大的实体经济支撑，并将进一部增强广州对各类金融要
2、素的集聚辐射和资源配置能力。 同时，广州区域金融中心建设也存在不足，面临挑战。 一是金融业增强值占地区生产总值和第三产业增加值的比重偏低，金融业发展与国家中心城市地位不相适应；二是全国性的金融市场交易平台缺失，金融配置资源的能力有待提高； 三是法人金融机构数量较少、规模偏小、综合实力不强，品牌知名度不高，高端金融人才较少，难以满足区域金融中心发展需求； 四是金融产业空间布局尚待优化，金融功能区位定位不清晰、不突出，在规划建设、软硬件环境和总体形象上有差距。,广州金融产业需提升交易平台，科学布局功能及总体形象，打造南方门户金融总部经济,项目概况,本案坐落广州市越秀区环市东路华侨新村28号，项目于
3、环市东路旁，与地铁淘金站C出口约500米，区位交通极其便利，项目毗邻“广州华尔街”淘金金融街，周边银行林立，商务金融客群汇集。 项目到广州-香港直通车站只要7公里路程，到国际会展中心只要15公里，到友谊商店、电子大厦、东山广场、世界贸易中心等商业大厦仅需步行5分钟。酒店拥有384间宽敞豪华的客房，包括行政楼层及40间套房，设有残疾人客房和非吸烟房间。原酒店拥有响泉咖啡厅、假日走廊等著名的餐饮消费场地，提供高品质的世界各地风味美食和娱乐。酒店内更设有蓝宝石展艺馆，适合作大型会议及展览场地之用途。,本案,淘金金融街,丽柏广场,淘金金融街与本案相距300米,项目周边情况分析,现项目首层正经营工商银行
4、，普通柜台只有两个，以招待VIP客户为主,项目旁是广州国际电子大厦，聚集中高端电子商务人群,正佳东方国际大厦，是正佳集团投资建设的高端写字楼，聚集大批商务人士,项目周边商务氛围成熟，500米内高端写字楼4个，星级酒店3个，购物中心1个，具备强劲的商务金融基础,丽柏广场聚集大批国际中高品牌及奢侈品品牌，汇聚大高端消费人群,花园酒店为国内最具规模的五星级商务酒店，吸引大批国际高端商务人群,本案周边繁华的商务氛围是广州中心区较为稀缺的黄金商务地带，具备发展高端商务金融基础,项目位于广州淘金金融街旁，周边拥有大批国内外银行分行，形成良好的商业金融氛围,项目周边情况分析,淘金金融街拥有11家国内外银行，
5、商务金融氛围经营良好，被誉为“广州华尔街”,淘金金融街各银行经营主要以贵宾理财业务为主，但经营面积较少，缺乏联动,项目周边情况分析,贵宾理财室,VIP业务通道,银行理财业务,环市东一带因商贸繁华素有广州“尖东”之称，而在银行林立的淘金路上，一百多米的路段汇集了国有商业银行及外资商业银行等共金融机构，金融街已具规模。银行业务多为贵宾理财服务，是广州中心区域中高端金融理财的集中地。因淘金路现各街铺经营火爆且路况较窄，银行客户往往存在停车不便利情况。淘金金融街银行业务业态现缺乏证券理财、保险投资等上下游金融体系，整体金融氛围较为单一。,淘金路为较为狭窄的双行道，周边缺乏停车场,淘金金融街急需金融商务
6、一体化的金融总部项目，形成系统全面的金融核心区,项目周边情况分析,现淘金金融街经营状况极其火爆，路边两旁街铺已全部租赁，铺面租金基本在400-500元/m，且出现一铺难求状况； 根据周边中介商的调研，现淘金路区域已无放租铺位，仅在相距400米外的华乐路有少量铺位，租金300元/m，顶手费25万； 因淘金路铺位面积较小，且无放租铺位，淘金路难以发展更多的银行分行，部分银行不得不在华乐路开始分行，造成金融街各银行分散的尴尬局面。,淘金金融街经营火爆，铺面租金以达400-500元/m的高位，一铺难求的珍稀性相对阻碍金融街的发展。,项目概况周边情况分析小结,1、项目周边高端商场、酒店、写字楼繁多，聚集
7、大批国内外高端商务客群，是广州中心城区 较为稀缺的商务金融商区； 2、项目毗邻淘金金融街，国内外银行在该区开设11家分行，该区域金融银行业务经营良好， 但淘金路已无空余铺位，该区已不能满足金融街火爆的发展需求； 3、淘金金融街周边银行主要以办理中高端商业理财贵宾业务为主，周边街铺经营火爆，租金 在400-500元/m，且一铺难求，大批银行未入驻淘金路； 4、淘金路路况狭窄，客户面临严重的停车难问题，硬件设施已满足不了中高端商贸客户要求， 区域急需升级创新，提升淘金金融街产业发展。,项目定位分析,打造淘金路金融商贸龙头物业,总体 定位,大批国内外金融巨头未入驻带来机遇,本案便利的区位优势及良好硬
8、件设施,区域良好金融商圈背景，及高租金状况,区域内金融铺位极其稀缺,项目功能定位 1、国内外四大银行vip理财业务 2、证券交易中心 3、黄金白银交易中心 4、保险投资中心 5、商务休闲服务中心,依托淘金路现有成熟的金融运营基础，将金融产业向环市东路转移，有效提升区域金融产业发展，将本案打造为淘金路金融商贸龙头物业,将淘金路金融产业往环市东路本案升级调整，打造高端、便利的金融商贸中心,项目定位分析,淘金路现入驻国内外银行11家，但区域内业态单一，缺乏金融投资业态，金融服务需多元化提升,淘金路未入驻金融服务公司分析表,现淘金路商圈大批金融公司未入驻，本案具备广阔的招商发展机遇,项目定位可性分析,
9、天时,广州良好的产业基础及南方门户优势，在新的国际环境下正加快推进金融开发与金融创新，淘金金融街作为广州金融“华尔街”具备强劲的发展势头，本案通过打造金融服务总部，能带动区域金融产业发展，整体升级金融街形象。,地利,人和,淘金路交通拥堵，现无铺位出租的状况使大批银行未能入驻该区，金融街急需升级提升，本案位于环市东路旁且毗邻地铁淘金站的便利交通，能与之互补形成金融产业泛商圈，为本案发展提供基础。,本案原为文化假日星级酒店，硬件设施良好，停车便利，且项目外立面较为大气，对升级改造为以中高端银行金融总部具备条件，依托良好的区位条件及招商资源发展为淘金路的金融产业龙头物业可行性较高；,以天时、地利、人
10、和优势为发展背景，全面打造淘金路首家金融服务总部，创建淘金金融街龙头物业,地下负一层平面图,项目定位业态布局分析,地下负一层定位以特色餐饮娱乐为主，引入特色中西餐饮、咖啡、生活艺术展厅等功能品牌。,首层平面图,项目定位业态布局分析,首层业态定位以金融中心为主，计划引入4家国内外银行支行或部分证券金融中心,项目定位业态布局分析,一M层平面图,一M层与首层商铺联合出租，各商铺定制一搭二楼梯，重要服务于金融VIP客户，凸显尊贵性与私密性。,项目定位业态布局分析,各楼层业态布局情况表,72.9%,27.1%,项目定位愿景分析,打造淘金路金融龙头商贸物业，创建淘金金融街总部及一体化中心,升级改造,项目定
11、位愿景分析,通过项目醒目的外立面可借鉴原美国雷曼总部的设计风格使之升级为金融交易氛围较强的金融总部,项目定位愿景分析,项目首层中间位置可设计银行总部中心式的大开庭门面，形成一楼柜员机或银行柜台，二层银行贵宾室的形式。,项目定位愿景分析,项目面向环市路的首层可引进各大银行分行，形成银行一条街的形象展示。,项目设计效果图展示,改造后整体外观增强时尚感及金融商务气派，外立面以玻璃幕墙为主，增加大型广告位为银行作形象及金融信息展示。,项目设计效果图展示,对项目负一层调整为双首层形式，以休闲咖啡饮吧等商务休闲风格为主，提升项目业态功能及整体形象,项目租金收益预算,结束语,以上为文化假日酒店商业改造初步调研分析及项目定位业态布局分析，根据研究分析，本案可打造淘金路金融商贸龙头物业，租金收益按承租5000计算平均收益为454.2元/月，希望各位领导能给予意见，讨论总结可行方案，为下阶段工作打下良好基础。,感谢贵司给予我司参與关于项目讨论的机会，我司将竭尽全力为您带來专业服务和帮助。,
