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1、致观咨询（上海） 2012年3月,【网罗大牌 淘金南通】毛巾厂地块招商运营报告,濠西路市中心传统商业板块 南通服饰专业市场升级定位 7万方裙楼大馆商铺产品 1.6万方LOFT形态办公产品,这是一个商业产品处于市场变革的时代； 这是一个商业成败决定项目成败的产品。,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包
2、装概念,产品模型,概念模型,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,项目整体运营核心思路,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,背景,住宅长期调控，成交难有恢复风险产品 办公
3、缺乏创新，市场持续疲软革新产品 商铺方兴未艾，投资预期上涨机会产品,这是一个相对住宅而言方兴未艾的商业市场,住宅市场持续调控，市场迎来历史最低点,过去一年住宅成交持续下降，仅为调控前一成； 后期政策利空未落地，住宅趋势尚不容乐观。,背景,办公市场长期疲软，普通产品面临困境,LOFT产品大行其道，低总价住宅类产品定位； 办公市场缺乏产品创新，难以引动低谷市场。,背景,商业市场销售随供应而动，存在市场机会,商铺供应不足，投资需求旺盛； 未受宏观调控影响，后期发展相对乐观。,背景,背景,商业供应放量，但同质竞争产品稀缺,背景,这是一个多行业多业态争夺客源的商业市场,1、星湖101（餐饮、服饰、休闲娱
4、乐）广场、内街 2、星光耀广场（购物、休闲娱乐）商场、步行街 3、中南世纪城（购物、娱乐及餐饮）步行街、广场 4、汇金广场（美食街）沿街商铺 5、文峰城市广场（品牌经营、百货、餐饮）大卖场、沿街商铺 6、圆融广场（国际品牌经营、餐饮及娱乐）沿街商铺 7、京扬数码广场（电子产品专业市场）大卖场、沿街商铺 8、百安谊家三期（汽车城专业市场）商场、沿街商铺 9、鸿鸣摩尔（购物、休闲娱乐及餐饮）大卖场、广场、内街,商业市场机会，商铺供应放量，行业竞争趋紧。,这是一个机会背后蕴含风险的市场,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？ 思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,投资信
5、心,运营概念,投资概念,本案制胜核心,服饰定位,轻纺城/八仙城/中南城,南通服饰三大方向,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,服饰定位,简介：华东轻纺城位于崇川区濠西路88号，交通便捷，是个品类齐全的购物市场，商场包括布料、音像制品、箱包、日用小百货、服装、玩具、五金家电等12个经营区。受原有轻纺城车站的利好，认知度较高。 业态：主要以小格子铺为主（7-11元/平/天）主要是私人店面。 体量：面积以7-8平米为主，最大的是12平米的，整个轻纺城服饰店面合计14400平米。 客源：周边的居民，打工者，学生。,借鉴：外
6、环北路高架桥直达，更能吸引外部县市的客群。,个案借鉴,轻纺城,简介：八仙城是南通核心商圈的重要组成部分，由5组中国古典式建筑群和多个休闲文化广场组成，形成购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的超大型综合街区。 业态：主要是沿街商铺和格子铺的的专卖店。（10-18元/平/天）主要是美特斯邦威、森马、摩高的专卖店。 体量：面积以50-80平米为主，整个八仙城服饰合计25000平米。 客源：辐射周边县（市）区，吸引南通高中低、老中青少各种层次年龄的人，是消费者的首选商圈。,借鉴：已有品牌格局难以改变，影响区域服饰品牌的升级。,个案借鉴,八仙城,简介：中南城位于南通市中央商务区（CBD）核心位置，工农路与桃园
7、路交汇处，交通便利。项目于2011年11月26日开业，商场包括家居饰品、卖场、娱乐、餐饮、服饰。是南通认知度较高的购物中心。 业态：品牌专柜。（8元/平/天）。品牌包括Zara，H&M， ROCKPORT / LEXON，J&M，FILA，THE THING ，MUJI 无印良品，next等 体量：经营服饰的门店合计体量约5000多平米。 客源：辐射整个南通和周边县市的人。,借鉴：部分主力品牌的引入，提升整个项目的品牌格局。,个案借鉴,中南城,轻纺城模式,低端服饰类产品的经营市场,八仙城模式,南通最大众化的服饰产品聚集地,中南城模式,中高端品牌服饰的吸纳者,X,X,服饰商城定位偏向八仙城的模式
8、； 但在业态定位方面需要有所提升。,思考一：如何让投资者在服饰行业内选择我们的服饰商城？,案例研究,百安谊家/文峰城市广场/京扬数码广场,百安谊家,通宁大道,外环北路,该项目地下一层至地上五层为“百安谊家国际家居馆”，六至二十四层为“百安谊家国际商务中心”。 项目位于南通主干道濠西路沿线，南接主城中央商务区，北靠港闸高端住宅区。 项目依靠位置极地和品牌优势，是南通目前销售率较高的商业商场之一。,濠西路,案例研究,百安谊家,销售模式和销售情况,案例研究,百安谊家,借鉴一：形成百安谊家品牌系列概念,百安谊家 陶瓷管,百安谊家 国际馆,百安谊家 汽车城,运营成绩：形成百安谊家系列，使品牌跻身于南通商
9、业一线地位。,思考：本案与京扬数码广场是否可能采取这一模式形成系列品牌概念？,案例研究,百安谊家,借鉴二：营业期间持续运营管理,运营成绩：取得商家绝对支持，成为业内资质标准。,理念一 经营概念前置 换取市场投资信心,理念二 持续广告投入 市场推广支持运营,案例研究,百安谊家,反面案例对比：红星美凯龙,商铺类型：建材家居专业市场 占地面积：80000平方米 建筑面积：250000平方米 面积：30-180不等 开发商：南通德尔物流有限公司 项目地址：开发区通富北路59号 在售商铺报价：一层均价25000元/平米，二层均价17000元/平米，三层均价10000元/平方米，四层均价9000元/平方米
10、。 销售模式：10年包租，年保底回报8%,项目不足：后期缺乏持续的运营管理。,案例研究,百安谊家,文峰城市 广场,工农南路,洪江路,该项目由12万余平米的大型商场、一幢23层的五星级酒店、一幢39层的办公大楼和5幢30余层高层住宅组成。 商业一层层高5.5米、二层层高4.6米，面宽4.2米。 项目依靠位置极地的优势，是南通目前人气较高的商业商场。,案例研究,文峰广场,销售模式和销售情况,案例研究,文峰广场,借鉴：市场需要足够信心支撑,市场环境：市场投资趋向从住宅向商业转变，市场商铺稀缺。 产品背景：存在大量100200平方米大面积产品。 价格背景：均价46万元/平方米，高单价高总价。 销售成绩
11、：半年销售6个亿。,成功条件：文峰在南通商业市场的绝对印象，树立投资者信心。 品牌能够大幅提高单价的市场接受度，核心依然在信心。,案例研究,文峰广场,项目由28626平米数码大卖场、7265平米主题商业街、27280平米公寓式酒店（日本爱泊满持有）以及50429平米LOFT构成。 商业1层到3层的层高为5,5米，商业得房率在50%-58%之间。 项目已与颐高达成协议，是目前南通关注度较高的商业项目。,京扬数码广场,人民东路,外环东路,案例研究,京扬数码,销售模式和销售情况,案例研究,京扬数码,借鉴一：长期运营模式概念,后期收益 一九分成模式,投资回报率 低于市场水平,+,长达10年的 运营年限
12、,+,投资者对投资回报率预期降低，代替以长期的运营预期； 京扬的成功也确定了目前市场能够接受5%6%的投资回报率水平。,案例研究,京扬数码,借鉴二：低门槛的投资标准,面积：2050平方米。 单价：1F2.6万元/平方米，2F1.6万元/平方米，3F1.2万元/平方米。 总价：20130万元。,缩小商铺单位面积，降低投资门槛加快去化速度； 控制总价，在单位面积缩小后可以大幅提升单价。,案例研究,京扬数码,借鉴三：创新品牌商业成功模式,产品合理,价格合理,去化快速 仍有提升空间,提升方向： 品牌京扬的品牌在南通市场尚未达到文峰和百安谊家的地位； 运营项目后期的经营概念尚未提出； 升值项目缺乏未来价
13、值成长模型，投资者看不到长期“退出效益”。,案例研究,京扬数码,百安谊家模式只租不售,文峰城市广场模式单纯销售,经营性项目只是单纯的招租或销售 缺乏一套完整的长期运营管理模式,借鉴提升：京扬模式投资者、经营者和管理者三位于一体。,“系列品牌效应”，“长期推广支持” （但缺乏投资者回报的概念）,成功保障,“文峰品牌效应”，“市场上升背景” （但缺乏后续管理运营概念）,成功保障,本案缺乏上述成功保障支撑 无法继续百安谊家和文峰的模式,合理的服饰定位，成功的商业运营模式。,南通八仙城服饰的主要供货来源来自于上海七浦路； 七浦路在南通服饰经营者心里具有很到的品牌印象。,七浦路位于上海市中心区域，靠近河
14、南北路和海宁路。七浦路服装批发市场最早产生于80年代， 2001年兴旺一期投入试用，二期在05年建成，批发商户超过1000多个，是上海最大的服装批发市场。,成功参考,上海七浦路服饰市场,市场建议,树立投资者购买信心的支撑。,租售并举，通过招商树立投资者对预期收益的信心。 签订长期运营管理合同，形成投资者对未来收益的保障。 降低投资门槛，形成全民投资淘金的概念。 引入大型主力品牌商户，树立经营者对未来预期信心。 形成开发商系列品牌的概念，给到经营者对项目信心。,投资信心,经营信心,思考二：如何让投资者在众多商业内选择我们的专业市场？,市场建议,市场导向,商铺面积：商铺面积建议在850平方米，降低
15、投资门槛。 价格区间：单价提升，控制总价，形成10万元投资概念。 投资回报率：五年投资回报概念，投资回报率在5%7%之间。 包租期限：长期包租年限，建议1520年的周期。 服饰定位：南通七浦路服饰城。 品牌借势：通过大品牌的入驻，奠定项目整体品牌基础。 网络借势：借助网络平台，最大化本案的客源开拓渠道。,大商业背景探讨 大势分析/个案参考/运营导向,招商品牌推进节奏 线上+线下/大鳄+小鱼,投资回报政策 投资回报/运营托管/推广政策支持,营销推广策略,定位体系 全案定位/商业定位,创新商业模型 五大价值包,营销推广节奏,销售定价及推案,资金回笼分解,招商结构模型 分层布局/业态组合,商业运营线,营销推广线,商业运营 核心思考点,企划包装概念,产品硬件,文化软件,特色消费概念,前置网络营销,招商品牌阵营,运营共赢平台,金融产品模型,7万方商业+1.6万方LOFT办公为一体的精品服饰商贸中心,业态方向,产品构成,项目定位体系-全案定位思路,南通首例线上线下互动模式,阿里巴巴、淘宝、网购服饰旗舰店招商引入,线上：,线下：,外来品牌七浦路、本土品牌八仙城、时尚街商家,招商背景,招商资源延伸,（源于阿里巴巴合作洽谈）,一站式 便捷 智能化 快时尚,消费模式,这里将形成以服饰为核心，延伸型业态为补充， 线上线下联动运营，集品牌店与精品店为一体的 进出货“快”流通中心,项目定位体系-全案定
