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1、学术文库工程施工与装修第九卷2 0 0 2 9 浅谈商品房的维修 李正伸 ( 河南省海亚建筑工程公司) 提要：缶品房买卖合同的鉴定要引起足够的重视，对住房的堆修要分清责任 避免不必要的损失： 关键词：商啄房法律 法规f 1 引言 随着住房制度改革的不断深入，商品房的买卖、公房交易日趋活跃，由此涉及到商品房 的保修、公房的维修问题的纠纷经常发生，轻者唇枪大战、反面为仇 重者诉诸法庭，结怨终 生，那么如何来避免类似问题的发生，是值得我们探讨的问题，我作为专业技术人员从专业 和有关法律、法规、规章的角度浅谈建筑物的维修、保修，界定一下，建设单位、建筑施工企 业、物业企业、开发商、购房者各自的权力和义
2、务。 2 维修责任的划分 根据中华人民共和国建筑法第六十条：建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础 工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已 发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符 合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国 家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不 合格的，不得交付使用。第六十二条：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应 当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水 管
3、线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年 限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务 院规定。第七十五条：建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务 的，责令改正，可以处以罚款，并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损 失，承担赔偿责任。第八十条：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损 害的，有权向责任者要求赔偿。 根据建设工程质量管理条例第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限 为：( 一) 基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工
4、 程的合理使用年限；( 二) 屋面防水工程、有防水要求的卫生问、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；( 三) 供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；( 四) 电气管线、给排水管道、设备安装和装 3 3 6 学术文瘴 王程施工与装修第九卷2 0 0 2 ，9 修工程，为2 年。其他项醴静傈修期限击发包方与承包方约定。建设工程静傈修麓，蠢竣工 验收台牾之蜀起诗募。第四十一条：建设工程在擐咎莲晷秘缳修期辍内发生屡量超题的，越 工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。第六十六条：违反本条例规定， 施工单位不履行保修义务或者拖延履行保镌义务的，资令改正，处l o 万元以上2 0 万元以下 的罚
5、款，并辩在傈修期内蠲质繁缺陷造成的：疆陈承担赔偿责任。 扶以上霹以看出对予薪竣工的在橡修期l l 搀建筑穆，涂嚣建设单蕊擐因夕 ，盎藏工金韭 进行维修，造成损失的要负赔偿责任。如果羽I 修或者维修延误，除赔偿因此而造成的损 失。建设单位还可以要求建设行政主管部门给行政处罚 如果房屋所有权已经转移，房屋 的所有人、使用 、第三人可以直接向建设单位球赔偿，由建设单位向旋工企盈追髅。 开发蓠帮魏赛者之阏责任的划分：摄据中I 氏共秘国会弱法叁愿琢捌，人本位豹立 法宗旨，双方签定台阉是自愿的，只要不违法裁曩除法的，对瓤竣工工程在镍修期内购房者 向汗发商提出。出开发商通知施工企业维修，超i 巨僳修期的精屋
6、就应根据商晶房销售台 同对保修期限的约定进行维修，由于商品房不斓般商晶，投餐数量巨大，对购买者授术要 求离，鬻且嚣蓠我善的赛邈产帝场发震较晚，经黢成熬，管理不援范，法德、法裁、致繁不健 全，人们的法律意识淡薄，导致市场的违规操作严 缩水，物业管理乱收赞、中介机构欺诈等方面，尽 记，严厉打击虚假广告，规范房地产买卖行为，值 饕全嚣静大连帝涉澍霹嚣法院受毽静蕉维赫与利 司至今来果。所以为了购房者的利益，建议邀请一 物业公司和业主责任的划分：由于我国的物_ ，主要表现在违规开发，广告虚假，面积 l 家采取各项措施严格房地产企业的髓 憝于麝地产的案例对有发生，1 9 9 9 年轰 公司赛她产纠纷一案：
7、卡年买房、三年窖 【人员参与。 业发展较晚，政策、法规还不健全、建设 部物业管理条侧还没出台。目前，只 蛋省的自自I 管理条例，如河南省物业管理条例， 根据条例第十一条；镑邂的共用部位、翔设施豢法定保修期满螽懿维修、爱囊、改造， 其费用在维修其金中列支，不足部分出湖I 共同分。业主户外的农、电、气、暖投通讯等设 施、设备的管理、养护、维修，按产权归属产权人费，法律、法规、规章另有规定的除外。 第二十五条：物业的自用部位、启用设施诩瞄超过僵眵期信的维修、更新，由业主负责，费糟 自淫。物鼗管璎驻势合溺男鸯约定静豫，第二队条：锈韭管理企韭寝当承撂下掰义务： ( ) 全嚣履行物业管理骧务会弱，提供物障
8、理I I ；( 二) 接受业主、业主大会、业主安员会 的监督 ( 三) 接受业主、业主大会、业主簧忪对 E 管理服务费用收支情况的质询 ( 四) 发 现违反法律、法规和规章的行为，应及时制；薛疆F 美行政主管部门报告；( 五) 法律、法规及 规章规定的其饿义务。第三十九帑：一个秘匿嚣城内宥两个以上钫韭产授A 的，瘟当建 学术文库工程施工与装修第九卷2 0 0 2 9 期内，费用由施工企业负担；保修期过后，对于公共部分从维修基金中支取，对于专有部分， 根据各自签定的商品房销售合同由业主或开发商负担，共有部分如果有未售出房，其费用由 开发商负担。 3 结束语 综上所述，房地产非一般商品，签定合同要引起足够的重视，彻底搞清商品房的权属情 况、结构形式、建筑面积、质量标准、竣工时间、施工企业的保修期限、自己可享有的保修期限 等等，综合考虑商品房的各个方面，来进行选择和出价，千万不能盲目购买，以防带来不必要 的麻烦和损失。 作者简介：略 3 3 8
