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1、长白山市场分析,投资发展中心 2014年7月,长白山概况,长白山是欧亚大陆东缘的最高山系，地处吉林省东南部，位邻中国与朝鲜边界。因其主峰多白色浮石和积雪而得名，以其丰饶广袤、博大深厚、独特多样、悠久厚重的自然资源和人文积淀而驰名天下,长白山区域总面积19.64万公顷，核心区7.58万公顷，长白山系的最高峰是朝鲜境内的将军峰，海拔2,749米。中国境内最高峰白云峰，海拔2,691米，是中国东北的最高峰。 长白山植被垂直景观及火山地貌景观是首批进入中国国家自然遗产、国家自然与文化双遗产预备名录的国家自然遗产地。曾先后被确定为首批国家级自然保护区、首批国家5A级旅游景区、联合国“人与生物圈”自然保留
2、地和国际A级自然保护区。长白山及其天池、瀑布、雪雕、林海等等，曾多次入选“吉尼斯”世界之最记录，更有中华十大名山、中国最美的五大湖泊、中国最美的十大森林等等的美誉。长白山在生态、生物、地质和历史等诸多方面都具有突出的普遍价值和卓越的自然品质以及丰富的文化内涵。,长白山景区发展规划,长白山景区发展格局： 北坡：为长白山传统旅游景区和上长白山天池的传统旅游线，旅游基础设施较为完善，景点较多，二道白河镇也有较大的规模。北坡交通主要依托延吉机场。 西坡：规划的长白山旅游综合服务中心、旅游集散地和交通枢纽（机场、高速公路、长白山旅游环线都在以松江河镇附近集合）。西坡旅游景点开发较少，自然景观相对平淡。
3、南坡：自然资源和景观比较好，如十五道沟、望天鹅等，但是南坡基础设施和交通条件较差，旅游开发容量不大。,长白山景区开发较早的坡为北坡，现状主要为观光游，西坡自然景观较少，规划为旅游服务地，南坡自然景观优势明显，规划发展较高品质的度假体验游,长白山板块,通过调研“大长白山板块”现有市场，可分为以下几个片区,松江河镇 万达长白山国际度假区,1,池北市场分析,池北概况,吉林省长白山保护区管理委员会池北区位于吉林省东南部，东南与朝鲜毗邻，坐落于长白山北坡，距吉林省省会长春550km，距延边州政府所在地延吉市210km，距长白山旅游机场60km，距长白山天池44km，距双目峰中朝边境65km。 池北区所在
4、地二道白河分为白河林业局和二道镇，白河林业局隶属延边州林管局，二道镇隶属延边州安图县，素有“长白山下第一镇”、“美人松故乡”之美誉，是拥有“神山、圣水、奇林、仙果”盛誉的旅游胜地。,池北区旅游资源丰富，素有“美人松的故乡”的美誉，是进出长白山北坡的门户,池北土地市场,2013年1月-2014年7月池北区土地成交情况,2013-2014年池北区土地成交17宗，成交别墅土地平均单价85万元 / 亩，住宅成交单价最高39万/亩，最低14万/亩,数据来源：中国土地市场网,供应产品单一，基本为多层（有复式和错层设计），以本地客户为主，均价3000元/平；卡森的进入增加产品丰度,二道白河镇本地楼盘（典型楼
5、盘：依水家园） 产品：以多层为主，但有顶层复式、错层等创新设计 价格：3000元/平 卡森长白天地： 精装修度假公寓（多层冰雪小镇）：推盘时起价4510元/平，均价5000元/平，最高5260元/平 产权式酒店：60平（60-130平），均价10000元/平,池北住宅市场,【二道白河镇】多层为主，主要面向当地改善性客户，而池北又是传统的旅游区，也有少量的外地投资度假客户，3000元/平,当地改善性居住为主，包括二道白河、松江河、两江，老人或刚需婚房都有，外地客户北京大连南京广州都会有，黄金周过来看房子，有夏季在这呆几个月，在本地有房子，在此地做生意，有亲戚等等。也有些不是因为工作在这，两家三家
6、合伙去旅游，住一个月，不是小户型公寓，是正常住宅，像小别墅似的，有能做饭的。8月份开盘，当地单位过来买的挺多，公务员团购的较多。别墅好的户型都卖差不多了，总共900户左右。有客户买此类住宅两三套，同单元的，用来个人接待，夏季酒店爆满，没地方住，用来接待官员等,项目深度解析 主要客户：本地改善性居住，养老或者婚房；成交方式通过公务员团购的较多 其他客户：北京、大连、南京、广州等，由于长白山北坡是传统的旅游路线，成交的客户多是来旅游看到项目后购买。用来家庭度假或者朋友接待,池北区依水家园销售代表,池北住宅市场,数据来源：市场调研,【卡森长白天地】定位于可居、可赏、可游的世界级冰雪旅居综合体,项目地
7、址：长白山保护开发区池北区滨河大街 建筑类别：产权式酒店、普通住宅 占地面积：533455平方米 建筑面积：551235平方米 容积率：1.2 绿化率：30% 产权年限：70年 项目配套：8万国际五星温泉度假酒店、近3万特色商业步行街、2.2万北方地区最大的四季中庭式演艺中心 项目分期：共四期，建设周期5年，目前在售一期 开发商:长白山保护开发区卡森置业有限公司,卡森长白天地项目总况,池北住宅市场,【卡森长白天地】凭借自身品牌影响力以及“四海度假”的权益绑定，以江浙客为主，产权式酒店10000元/平,产权式酒店：客户以江浙旅游者为主，散客主要来自北京和长春，这种模式甲方在三亚有过宣传，有一定的
8、老客户基础 多层度假公寓： 除团购外，本外地客户一半一半，消化不多。本地人以二道白河的公务员为主。外地人主要是度假，南方人多，1是觉得夏天空气好，2是卡森在有项目的地方就做广告，三亚的老带新也比较多，也有很多是旅游来的或是宣传看到的 卡森长白天地销售代表,池北住宅市场,数据来源：市场调研,项目深度解析 多层产品：与二道白河镇当地的楼盘客户类似，以本地客户为主，外地客户置业较少，主要是因旅游而置业，看重的是池北区的环境及景观，67套/月 产权式酒店：消化情况较好，34套/月,【卡森长白天地】凭借产品、销售模式等方面的策略，销售情况良好,面积适中，单、总价控制合理，满足客户实际需求 度假公寓主推产
9、品以普通多层，小户型产品为主 主力户型59.5（占比25%）和88（占比47%），满足外地投资、度假和地缘型需求 均价在3300-3400元/，总价20-29万元之间,精装拉升产品价格，总价相对较高，但通过后期运作，实现一定投资回报度假公寓主推产品以普通多层，小户型产品为主 60、138五星级酒店精装套房； 均价9800元/，精装标准4500元/，温泉直接入户；,统一管理，实现返利，于客户短期内实现较高的投资回报，同时解决外地业主长期空置问题；于开发商吸引客户投资置业，实现资金周转 业主购买客房将由酒店管理公司统一管理，同时签订购房合同和委托管理合同； 购房前10年，业主将获得一定的返利。返利
10、按照酒店运营前5年，每年返总房款的6%，后五年按照客房实际收益的40%返还客户，但每年客户需付收益的5%作为物业管理费用（包含水电费用）,池北住宅市场,池北酒店市场,整体供应量稳定，入住率淡旺季差异明显，客源以旅游、商务、会议为主，均价1000元/晚,数据来源：市场调研,酒店市场以低端为主，中高端酒店市场起步晚，缺乏知名品牌酒店，在规模、配套设施方面与相应的星级标准存在较大的差距，市场存在明显的中高端潜在需求。,区域五星级酒店代表紫玉度假酒店：拥有117间客房，主力客房日均价850元/间/晚,池北酒店市场,区域四星级酒店代表长白山金水鹤国际酒店：拥有340间客房，主力客房日均价800元/间/晚
11、,池北酒店市场,2,池西市场分析,池西概况,池西经济管理区中心城区，东南距抚松县城45公里，东距长白山天池80公里，北部与松江河镇毗邻。 中心城区距长春与沈阳市均为400公里左右，302省道从城区东测穿过，由白山市通往二道白河镇的铁路也在中心城区北侧通过，未来，吉林省由白山市至延吉市的铁路建成，由长春经靖宇、抚松至池西区的铁路和高速公路建成，已经长白山旅游机场的建设完成将使池西区的交通优势更为明显。,池西土地市场,池西区是近几年供地热点，随着开发规模的增加，必然会加快整个区域的成熟，但同时，会面临同类型项目的竞争,截止到2014年6月30日，2013年至今共出让住宅用地93.9公顷，集中在池西
12、区,数据来源：中国土地市场网,池西住宅市场,【万达长白山国际度假区长白明珠】开发的是以80平为主的多层、小高层产品，均价3000元/平，42套/月，面向本地客户,数据来源：2012年世联分析,池西住宅市场,【万达长白山国际度假区北纬41度】推出以50平为主的投资度假产品，均价3500元/平，40套/月，以北京、长春为主要客户,数据来源：2012年世联分析,池西住宅市场,【松江河镇】传统的成熟居住区，配套比较齐全，产品以多层为主，近期涌现少量高层，虽产品力一般，但深受热捧,产品均价2200-2600元/平，最高可高至4300元/平 相对于多层而言，高层更受追捧。小城市中仍然处于楼层往高走的阶段，
13、俗称为当地人心目中的“电梯房”,数据来源：2012年世联分析,池西别墅市场,【万达长白山国际度假区林江院】近期开发江景低密度别墅，8500元/平，然而由于景观较差、产品品质等问题面临销售困境,数据来源：2012年世联分析,池西别墅市场,【万达长白山国际度假区霞慕尼】依托周边强势的度假设施群，打造的纯独栋别墅社区，均价2.7万，面向全国高端度假客户,数据来源：2012年世联分析,池西酒店市场,【万达长白山国际度假区】总规划九个星级酒店，档次分明，可以满足不同客户需要，总共约有3000间客房，2013年平均入住率约70%,数据来源：万达官网,池西商业市场,【万达长白山国际度假区】商业体量约在11万
14、平米左右，由北区万达广场和南区度假小镇构成,度假小镇由四大业态构成，其中餐饮业态14家、精品业态25家、服装业态16家、主力店5家 游客基数较大，但进店率和提袋率低,数据来源：万达官网,3,池南市场分析,池南概况,池南距南坡78公里，北坡112公里，西坡35公里。 池南区连接望天鹅滑雪景区、长白山南坡旅游及长白山朝鲜族自治县的必经之地，区位独特，区位优势明显。,区域横跨抚松、长白两县，区域内有中朝边境线40余公里，生态环境优美,地处长白山南麓的森林腹心地带，山岭起伏，河流纵横，63条江河水系蕴藏着年流量2亿吨的矿泉资源，是松花江和鸭绿江的发源地，森林覆盖率高达92%，区内有漫江和锦江交汇，两江
15、是松花江的主要源头,共同构成了头道松花江。,池南区是长白山南坡服务基地，地处长白山天池西南部，是连接西坡与南坡旅游的重要节点，也是距离长白山旅游机场最近的旅游服务基地,池南土地市场,2013年至今，土地供应量增加，以住宅用地为主，均价约为35.9万/亩,数据来源：中国土地市场网,池南酒店市场,数据来源：携程网,区域三星级酒店代表望天鹅宾馆：拥有60间客房，主力客房日均价260元/间/晚,4,长白县市场分析,长白县区位,位于吉林省东南部，长白山主峰南麓，鸭绿江上游。东、南与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，西与临江市接壤，北与抚松县交界。 长白县西自七道沟河口东2公里起，东至二十三道沟河口东北2公
16、里止，东西两极点距离92公里；南自南尖头村，北至中朝两国3号分界桩，南北极点距离68公里；西和西北以鸭绿江与七道沟河为界，与临江市接壤；北与临江市、抚松县交界，自七道沟河最上游沿长白山脉的山脊东北行至中朝两国3号分界桩，与抚松县毗邻；东南自中朝两国3号分界桩南侧，沿鸭绿江南行至长白镇转西行至七道沟河口右岸与临江市交界；隔鸭绿江与朝鲜民主主义人民共和国两江道的一市五郡相对。 鸭绿江水面为中朝两国共有，边境线长260.5公里（其中，陆界3.5公里，水界257公里）。,长白县是全国唯一的朝鲜族自治县，旅游资源丰富，素有“长白林海”之称,长白县土地市场,2014年长白县国有建设用地供应计划（公顷）,2013年长白县国有建设用地成交供需平衡，204年商服和商品房用地供应明显下降，成交方式以协议出让为主,2014年1-6月长白县商品住房成交表,2013年和2014年长白县国有建设用地供应情况,数据来源：长白县国土资源局,长白县房地产市场,2011年至2013年长白县房地产开发投资额稳步增长，商品房销售面积及销售额
