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1、锋尚星空开盘计划一、开盘条件一）、预售房许可证的取得 锋尚星空项目为期房销售，只有取得预售许可证才能进行销售。根据宝田地产公司预计，锋尚星空预售房许可证将于2006年3月20日左右取得预售资格，项目具备开盘销售的条件。二）、客户积累量客户积累量是项目开盘的基础，只有客户积累达到一定的基数，才能保证开盘旺销，否则开盘只能成为一种形式。锋尚星空住宅可销售的总套数为151套，按照经验值，当客户积累到350组以上开盘，才能确保开盘的成交量。二、开盘前完善的工作一）、项目销售范围确认 根据宝田公司提供的资料，锋尚星空项目可售物业包括商业和住宅两个部分，项目销售前期主要是对住宅进行销售。 根据统计，锋尚星
2、空项目B栋、B1栋、D栋住宅共计172套，其中还建21套，可售套数为151套。可售住宅套内面积为共计11162.22，其中B栋住宅可售套数为74套，套内面积为5999.84；B1栋住宅可售套数为3套，套内面积为383.26；D栋住宅可售套数为74套，套内面积为4779.12。户型统计如下：户型B1栋B栋D栋面积区间合计一室一厅一厨一卫19套40.77、36.5519套一室两厅一厨一卫10套40.0210套两室两厅一厨一卫60套29套70.51、71.83、70.58、75.36、76.18、75.57、74.52、77.34、74.64、74.9089套两室两厅一厨两卫（跃层）5套78.55套
3、三室两厅一厨一卫1套80.851套三室两厅一厨两卫2套14套10套111.03、112.91、106.77、116.2326套四室两厅一厨两卫1套157.441套合计3套74套74套151套由此可以得出，可售住宅中：一室共计29套，比例为19.21%。两室共计94套，比例为62.25%。三室共计27套，比例为17.22%。四室共计1套，比例为1.32%。3641的住宅套数为29套，比例为19.21%。7081的住宅套数为95套，比例为62.91%。106116的住宅套数为26套，比例为17.22%。 商业可售套内面积为2298.48。其中B1栋可售套内面积为298.3；B栋商业可售套内面积54
4、6.66；A栋商业可售套内面积为674.16；D栋商业可售套内面积779.36。二）、销控的确认 锋尚星空项目住宅对外可售151套，实际销控25套，占总销售套数的16%。两房共销控14套，一房共销控10套，三房共销控1套，分别占总销控的56%，40%，4%。具体销控如下：B栋一单元销控4套：分别为4-2、5-2、9-3、3-4。B栋二单元销控4套：分别为3-2、4-2、9-3、3-3。D栋一单元销控9套：分别为3-1、3-2、3-3、3-4、4-2、4-4、9-2、6-2、8-4。D栋二单元销控8套：分别为3-1、3-2、3-3、4-2、5-2、5-3、6-3、7-3。三）、销售政策的落实锋尚
5、星空销售政策包括两项，一是销售流程，二是开盘的促销政策。两者是确保项目开盘有良好销售的前提，我们将在下面详细阐述。四）、开盘推广及包装的执行通过项目开盘期的强势推广，能够吸引更多购房者关注并前来看房，最终转化为项目的业主。开盘期的强势推广能为项目的开盘营造声势。通过开盘期的包装，为开盘销售营造良好的销售氛围。五）、人员安排就绪 项目开盘期工作内容多，需要的人员也多。在开盘前，必须把人员落实到位，工作分配到位。六）、其它准备工作就绪 开盘的其他工作准备到位是确保项目开盘有良好销售的保证，内容包括按揭银行的确定及贷款要求，物业管理费标准，园林景观等。三、拟订开盘时间 在考虑具体开盘时间时，除了项目
6、已经具备上述的条件，还要考虑天气、周末等的影响。我们建议在4月9日，星期日。4月9日为4月的第二个周末，是一个黄道吉日四、开盘推广组合一）、开盘媒体的组合1、报纸安排时间发布媒体版面主题4月6日（周四）晨报通栏6锋尚星空开盘销售4月7日（周五）晚报通栏6锋尚星空开盘销售4月11日（周二）晨报通栏6锋尚星空开盘热销夹报安排：时间发布媒体形式区域内容4月7日（周五）晨报四连版江北区渝北区“锋尚星空4月9日开盘销售”“总价11万起，首付3.5万元，月供低至500元”2、车内吊旗 车内吊旗的发布将延续蓄势阶段推广安排，但在内容上将有所调整。重点的内容是传递开盘信息和促销政策，其发布时间根据蓄阶段的推广
7、安排确定。车内吊旗安排： 线路起始站点发布数量发布内容117路阳光家园九龙园5辆“锋尚星空4月9日开盘销售”“总价11万起，首付3.5万元，月供低至500元”202路双碑无砖场10辆323路弹子石黄泥磅10辆461路市公安局朝天门15辆611路黄泥磅南泉10辆3、定点宣传活动地点执行时间次数物料备注黄龙路3月25、26日3月29日4月2日7次4个X展架，帐篷1个已确定邮政枢纽4月4日、5日2次待定车管所4月6日、7日2次待定定点宣传活动，最迟执行时间为3月25日。二）、开盘活动安排开盘活动主要是开盘当日的开盘典礼活动。目的：展示发展商实力，制造现场热烈浓重的气氛，吸引市场关注，坚定客户的消费信
8、心和欲望，使本项目在市场关注下隆重开盘。开盘典礼形式：由礼仪公司设计，以简单为主。开盘活动实施：时间主要内容上午9点以前各种物件准备、调式完毕10点以后开盘仪式正式开始；宝田公司领导致辞并宣布开盘；请被邀艺术团体（可请腰鼓队）进行表演；正式接受认购。人员组织与管理：宝田公司选定一名负责人进行全盘指挥安排，参与人员包括售楼部全体人员及宝田公司若干工作人员和盛世大唐公司的若干人员。为使本典礼有计划、有准备，井井有条地进行，对于负责人选择相当重要，一定是宝田公司授权能全权负责的工作人员，以保证工作的效率而不至于因各种原因延误时机。以下的有关促销活动，宝田公司方面的负责人选择也一样。五、开盘包装一）、
9、开盘周边环境包装 1、紫荆路到项目路段的导示系统的建立和完善。路段形式数量内容紫荆路至项目彩旗200根“LOGO锋尚星空” 2、售房部周围清洁卫生的打扫和维护。3、看房通道的完成。为了保证购房者能够更详细的了解物业，激起购房者的购买欲，看房通道必须在开盘前一周完成，准许购房者看房。二）、售房部包装1、氛围营造 通过对售房部的包装营造一种浓烈的喜庆气氛和火爆的销售氛围。2、物料准备 物料准备主要解决几个问题：一是开盘期，购房者多的问题。二是销售的正常进行。三是氛围的营造。具体物料如下：项目数量最迟到位时间备注塑料独凳30个4月6日解决开盘当日人员就坐问题立拄6根开盘前一日可租用拱门1个开盘前一日
10、可租用地毯已到位展板（上墙）1个3月28日内容主要是销售的相关文件刷卡机1台3月28日方便购房者交房款X展架1个3月25日客户购房说明重庆市商品房买卖合同160套3月25日锋尚星空置业预算表500张3月25日锋尚星空认购书100套3月25日锋尚星空小定协议 100套3月25日六、销售安排一）、销售政策1、付款方式付款方式付款说明一次性签定重庆市商品房买卖合同时付总房款的80%，交房时付总房款的20%分期签定重庆市商品房买卖合同时付总房款的50%，主体断水时付总房款的30%，交房时付总房款的20%。银行按揭签定重庆市商品房买卖合同时付总房款的30%，总房款的70%办理银行按揭。2、相关税费产权规
11、费契税：总房款1.5%转移登记费：80元/户印花税：总房款0.03%国土及产权证费：106元/户按揭费用保险费：贷款额贷款年限0.06%印花税：贷款额0.05% 抵押登记费：80元/户代收费五通费（签合同时付清）： 4500 元/户大修基金（交房时付清）：总房款3%3、促销政策开一周内，根据不同的付款方式实行统一的折扣优惠。付款方式付款折扣实际优惠一次性付款9.7折优惠总房款的3%分期付款9.8折优惠总房款的2%按揭付款9.8折优惠总房款的2%二）、销售流程内部操作流程：客户进门 置业顾问接待介绍 客户选房 签定重庆市商品房买卖合同 收房款 贴销控签定认购合同或小定协议 收定金 贴销控 客户操
12、作流程：了解物业相关信息 决心购买 选房 签定重庆市商品房买卖合同 支付房款 签定认购合同或小定协议 支付定金 提供按揭的相关资料 银行按揭要求：1、办理银行按揭的客户需年满18周岁加上贷款年限不超过65周岁。2、银行按揭费用以实际产生费用为准。 3、有关税费按国家现行规定执行。4、身份证、结婚证和户口本的复印件各3份。 5、收入证明2份。 6、首付款收据复印件3份。三）、人员安排及工作内容由于项目开盘期，购房者与咨询的客户都较多，工作内容也多，因此对人员的安排要充分，内容的分配要落实到人头，各尽其职。方便人员的管理、现场持续的维护。人员工作内容备注置业顾问负责客户的接待，产品介绍；与客户签定重庆市商品房买卖合同或认购书、小定协议；协助客户完善客户交款。销售经理对现场的管理；合同的审查。策划人员协助置业顾问、销售经理的工作；负责贴销控。宝田财务人员负责收取房款的复核；负责房款的收取。司机负责客户的接送；辅助财务人员收款。保安人员负责现场持续的维护。防止发生的突发事件。需要临时招聘4名保安人员现场总控负责现场的协调；对突发事件的处理。由宝田公司委派人员四）、计划销售目标通过项目开盘的销售强势，力争在开盘7日内，实现项目住宅总销售套数的35%，即53套。七、开盘注意问题及应对注意问题产生原因解决办法开盘期间上客量少预期不足；天气原因。如果出
