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1、法律侠客在线lawbingo 广州市德容房地产有限公司诉方木深等商品房销售合同纠纷案广东省广州市中级人民法院民事判决书(2014)穗中法民五终字第2081号上诉人（原审被告）：广州市德容房地产有限公司。法定代表人：胡明飞，职务总经理。委托代理人：罗向华，广东卓盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方木深。委托代理人：宋万俊、宋俊民，均为广东启源律师事务所律师。原审被告：从化市河东房地产开发有限公司。法定代表人：肖健生，职务经理。委托代理人：胡海源，广东流溪律师事务所律师。委托代理人：黄雪征，广东流溪律师事务所律师助理。上诉人广州市德容房地产有限公司（下称德容公司）因与被上诉人方木森、原审被告
2、从化市河东房地产开发有限公司（下称河东公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第265号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方木深一审诉称：我方购买房屋的楼盘康怡花园是从化市康怡房地产开发有限公司（以下简称康怡房地产公司）挂靠河东公司开发的商品房。2002年11月1日，我方与河东房地产公司签订了商品房买卖合同，约定购买从化市康怡房地产公司开发的位于从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯701房。合同签订后，我方依约支付了30000元购房款，随后收楼并实际居住至今。由于各种原因，康怡花园一直未办理房产证，在业主多次上访后，20
3、08年12月18日经市政府同意，按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办”的原则，减免了康怡花园的相关费用。2009年河东公司与德容公司签订了土地债权变更转让协议，约定康怡花园商住楼的债权债务由德容房地产公司承接。2012年康怡花园整体确权到德容公司名下。至此，开发商为业主办理房地产权证已没有任何法律障碍。但德容公司却无端要求我方需另外交纳每平方米350元的费用才能办证。我方认为我方已经依约支付了房款，被告就有义务为我方办理房地产权证，现被告已严重违约，无权要求业主缴纳额外费用才能办证，为此，请求法院判令：一、被告履行为我方办理位于从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯701房房地产权证义务
4、，过户费用全部由被告承担；二、本案诉讼费用由被告承担。以上事实有我方身份证、被告企业注册基本资料、康怡花园订购书、房款收据、水电费收据、德容公司（公告、从化市人民政府办公室批复、从化市国土资源和房屋管理局（关于七星路15号“康怡花园”住户办理房产证的答复、（土地债权变更转让协议、土地使用权登记表、商品房出售及土地使用权登记表、业主登记表等证据予以证实。河东公司一审提交书面辩称：一、虽然我公司与陈树勋于2000年8月11日签订挂靠开发房地产协议，但从未收到任何款项，亦无任何得益。二、我公司从未主动与众方木深签订相关的购房合同，对部分购房合同中有我公司的公章，我公司对其真伪无法辨别；即使公章真实，
5、我公司也无法查清盖章时的真实情况。三、根据从化市人民政府办公室从府办批（2010）350号批复的内容：关于广州市德容房地产有限公司申请解决原从化市通用机械厂集资房办理房地产权有关问题的事宜，批复如下，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原从化市河东房地产开发有限公司转为广州市德容房地产有限公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。从化市规划局将建设工程规划许可证的建设单位由被告公司更改为德容房地产公司。另经从化市人民政府批准，涉案房产由德容房地产公司办理房地产确权登记，且已由其领取产权证明书。因此，对因“康怡花园”房屋合同纠纷所产生的权利、义务，由德容房地产公
6、司承担，与我公司无关。四、根据已经生效的（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决书【一审德容公司一审辩称：一、方木深的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应予驳回。方木深诉请依据的康怡花园订购书不是真实的，方木深与被告之间不存在合同权利义务关系。二、本房地产项目没有取得预售许可证，双方签订的康怡花园订购书是无效合同。三、涉案房产属于德容公司，方木深无权提出诉讼，也无权提出房屋的权利。四、德容公司已提起反诉，要求方木深返还占有的房屋。原审法院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司（下称康怡房地产公司）于2002年8月16日成立，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，营业期限为20
7、02年8月16日至2003年2月28日，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），目前营业执照已被吊销。从化市河东房地产开发有限公司前身是国有企业从化市河东房地产联合开发公司，从化市河东房地产联合开发公司于1987年12月15日成立，2001年经政府批准转制，名称相应变更为从化市河东房地产开发有限公司，法定代表人肖健生，营业期限为1987年12月15日至长期，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，法定代表人潘晓玲，2012年后变更为胡明飞，
8、经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系，陈树勋之妻潘晓娟与潘晓玲为姐妹关系。2000年前国有企业从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇七星路15号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东房地产公司签订挂靠开发房地产协议，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东房地产公司进行开发；河东房地产公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东房地产公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东房地
9、产公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋在开发经营的房地产是独立核算。自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售，本案方木深非从化市通用机械厂职工。2002年11月1日，陈志坚作为卖方从化市河东房地产开发有限公司的经办人（盖“从化市河东房地产联合开发公司”章）与方木深签订了康怡花园订购书，合同约定：订购楼宇是街口镇七
10、星路康怡花园A栋B梯701单元的房屋，建筑面积为118平方米，房价￥90000元。付款方式：轻松按揭付款第一期楼款售价之30￥30000元于2002年11月4日付清。于交齐30的楼价款之日起七天持买卖合同前经映日律师事务所递交申请所需的全部资料申请银行按揭，经银行审批后于甲方银行指定时间前经指定地点签署补充协议及购房抵押借款合同等有关文件。若乙方出现以下任何一种情况，则乙方已予甲方之定金设收归甲方所有，以作为赔偿，此订购书随即作废。甲方并有权随时该楼宇重新出售而无须向乙方发出通知。甲方已收首期房款（扣除定金），不计息退回乙方。（1）未能按期限缴付首期房款和税费。（2）逾期递交有关办理银行按揭申
11、请所需全部资料。（3）逾期签署商品房买卖合同及贷款合同等其他文件的。（4）按揭未获银行批准，又未按甲方指定时间内选择按揭以外的其他付款方式的，等等。2002年11月6日，陈志坚收取方木深首期款30000元，并出具收款收据载明：“方木深购康怡花园A栋B梯701房首期叁万元正”，2004年1月陈志坚将该房交付给方木深使用至今。其后双方未再签订商品房买卖合同，也未办理该房房地产权证及按揭，方木深也未支付购房余款。2010年之前该房物业管理费及水电费由康怡房地产公司收取，2010年之后由德容房地产公司收取至今。因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多
12、次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照“能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，河东公司（甲方）与德容公司（乙方）签订了土地债权变更转让协议，约定：“自2009年4月1日起，甲方不再承担康怡花园商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。”2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承
13、担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街七星路15号“康怡花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。经政府协调，德容公司为相当部分业主办理了房地产权证。因方木深认为被告德容公司要求其增加费用作为办证条件无理，引发双方纠纷成讼。一审另查明，交付给方木深使用的从化市街口镇七星路康怡花园A栋B梯701单元，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园7梯701房。德容公司在案件审理过程中提起反诉，原审法院已告知其另行立案处理。原审法院认为：从本案查明的事实来看，康怡花园是陈树勋以从化市康怡房地产开发有限公司
14、名义挂靠河东房地产公司开发的楼盘，陈树勋系康怡花园的实际投资人。方木深与陈树勋签订了房地产预售契约，无论合同上记载的出售方是陈树勋、康怡房地产公司或其法定代表人陈志坚，还是河东公司，上述主体都是适格的合同主体。从双方签订订购书约定建立房屋买卖合同关系来看，合同主要义务已经履行，卖方已实际交付房屋给方木深居住使用至今已超过十年，买方支付了部分房款，在此期间，陈树勋、陈志坚、康怡房地产公司、德容公司等从未对双方存在房屋买卖关系提出过异议，反而先后向方木深收取该房物业管理费和水电费，也没有其他案外人对涉案房屋主张过权利，双方签订的预售契约成立且无违反法律禁止性规定，合同有效，双方均应履行合同义务，德
15、容公司抗辩主张无理，原审法院不予采纳。关于德容公司主张双方签订的订购书已终止的问题，虽该订购书有关于逾期三十天未付清房款，甲方有权以书面通知解除合同的约定，但由于双方并未对购房余款何时支付作出明确约定，康怡公司也未向方木深发出书面解除合同通知，反而在合同约定的时间将买卖标的物房屋交付给方木深使用，行为本身已明确表示放弃合同解除权，现德容公司以此条约定提出抗辩显然无理，原审法院不予采纳。根据已经生效的广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第2695号民事判决书中“德容公司在原审期间确认其公司成立之前康怡花园已开发完成，德容公司并无提供其公司为取得康怡花园项目支付相应对价的证据，根据现有证据
16、显示德容公司是基于从化市政府从府办批（2010）350号批复的有关规定，承继了原河东公司职工及其他购房者的权利和义务”等内容，德容公司未提交新证据证明生效的判决文书查明的事实有误，原审法院予以采纳。再者，根据河东公司与德容公司签订的土地债权变更转让协议的约定，德容公司理应对涉案土地相关债务有了解义务，并予切实全面履行。该项目商住楼的债权债务由德容公司承接，河东公司无须再承担合同义务，德容公司应依约承接陈树勋与方木深签订的房屋买卖合同的相关权利义务，对已收商品房款及其他相关费用，承担所有经济责任；而且，康怡花园房地产项目目前已确权登记在德容公司名下，事实上德容公司也为康怡花园的其他业主成功办理了房地产权证，显然，没有取得商
