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1、新雪域 形成市场交易链的 交易要素一、物业产品类交易要素 （一）物业产品形态1、商铺 2、仓库 3、写字楼 4、公寓 （二）物业产品要求1、平面布局合理、协调平衡业态组合相互协调性通道长度、转交、出入口处理及相互距离关系清晰照明、通风保证防潮保证工程实现难度及建设成本考虑周全配套设备设施合理通达整体建筑安全性、便捷性、协调性满足2、动线规划合理、流畅人、车、物动线表述（独立分开、出入关系、行驶长度、转角处理、整体建筑通达性）3、商铺价值最大化商铺位置、数目商铺面积与非商业隔离通道及动线的通达性4、土地合理利用5、公共空间（通道、广场等）满足6、竖向规划动线流畅、空间利用合理垂直货梯布置（井道尺
2、寸、位置）合理观光梯布置（栏杆、扶手）消防扶梯布置（楼梯宽度、位置、与商铺距离、防火门设置）坡梯设置（坡度、地面处理、出入口防火卷帘设置）7、地形高差利用充分、合理8、高楼层的退让关系清晰退让尺寸退让空间利用退台防护设计（护栏高度） 、排水设计（排水坡度）9、上层空间以及商业价值低的空间的合理利用非商业空间的面积空间用途人流引导10、人流动线（从上至下）引导人流引导、分流、聚集11、建筑外围交通设计人、车、物动线表述（独立分开、出入关系、行驶长度、转交处理、整体建筑通达性）消防通道设置（宽幅、距离、层高、扑救范围）广场及外围停车场设置（数目、类型、停靠方式）建筑出入口设置（宽幅、距离）12、辅
3、助性功能与建筑的关系餐饮区配置（位置、数目、服务半径）垃圾区配置（位置、数目、服务半径、隔离）仓库区配置（位置、数目、服务半径）厕所配置（位置、数目、服务半径、隔离） 二、基础服务类产品类交易要素 1、交易服务 电子信息发布 多媒体 查询 电子结算-如：一卡通 检验检测 2、仓储物流服务 仓库（含冷库） 道路系统-如：专业 市场特有的坡道 装卸/过驳-如：大车转小车 物流信息服务/配载服务 车辆维护保养 3、加工配送服务 生鲜分拣加工配送 常温产品分拣加工配送 4、商务服务 办公 商务酒店/公寓 金融服务 通讯 餐饮及会所服务 展示展销及会展服务 -附：商 务 配套服务举 例：基础配套：水电气
4、、垃圾转运站、公交站商务配套：宽带、电话网络、商务中心、会议室、报告厅、商务酒店生活配套：医院、银行、ATM 机、酒店、公寓、邮局、报亭、键身房、游泳池、员工餐厅、加油站、超市、车辆维修站5、生活服务 宿舍/司机之家 商业零售服务 餐饮/食堂 娱乐休闲服务 区域公共交通6、商业运营服务 招商服务 广告推广与促销 商业氛围营造 行业营销 7、物业服务 电子监控与安防服务 环境控制（照明/温湿度控制） 卫生维护 水、电、气等管理三、增值服务类产品交易要素1、对产业链上游吸引力的打造 农产品基地直销 外地产品溯源-如：集中基地的固定货运线路等-如： 热带水果、海鲜、野山菌 品牌孵化中心 大宗产品（保
5、鲜服务、金融服务等） 持农专项（如农业科技对接） 2、对产业链下游辐射力的打造 零售商会等对接活动 重庆街/成都街等下游客户聚集、鼓励联动 下游星级农贸市场联动/对接 3、提升园区便利性及客户体验的打造 园区内搬运/过驳服务四、主题营销类业务及产品交易要素 1、黔酒/茶叶/ 辣椒 打造当地特色产业的全国性集散中心 2、农博会 （如辣椒节、鲜茶品尝、热带水果 节） 3、行业及产业链对接如：餐饮/冷链/农超对接会 4、商业体验类 互动媒体 茶/酒等特色产品品尝体验区 营销活动舞台 5、商业氛围营造（造市/旺市类） 餐饮/酒店配套服务一条街 整体搬迁五、整合经营类业务及产品交易要素 1、主题餐饮（美
6、食）街 2、特产街/农夫市场吸引的人群扩大到游客 3、零售（社区）商业中心 果蔬零售（菜场） 超市/小卖部六、其他业务及产品交易要素 1、策略营销与战略营销 合纵连横，如主力商家/大客户/联手政府造市 2、资源变现类业务 仓库/宿舍-好租是否就好卖？ 焦点区域的广告价值/铺位价值 市场的便捷通道/外街 3、自营业务 核心优势的打造 如：市场缺失的品类未来市场快速成长的品类七、附录：对交易要素的特征描述（一）作为 集散中心 的特征1、集散中心：市场汇集了全国及世界各地 7000 多种农产品，其中名、优、特、新农产品 700 多个。经营的蔬菜、水果、粮油和土特产品分别占深圳市民消费量的 85%、9
7、0%、40%和 65%以上2、流转能力：初步估算年交易量可达 600 万吨，交易额 300 亿元，日均车流量 2 万车次，日均人流量为68 万人次3、档次（配置）规划建设用地 3000 亩，总投资 30 亿元，建筑面积 150 万平方米。分设市场（展示）交易、冷藏物流配送、综合商务三大功能区，建设集农产品检验检测、电子信息结算、食宿娱乐于一体，面向中国东部地区、辐射 300 公里，高集聚、强辐射、现代化的“中国长三角菜篮子中心” 。物流配送平台通过加工整理、分级包装，向连锁超市、企事业单位、机关、部队、院校、宾馆饭店直供配送，适应新型零售商业业态发展需要。电子商务平台建立电子商务网络平台，引进
8、品牌总经销商、总代理商，设立采购或销售区域总部，积极举办或承办名特优新农副产品会展。信息应用平台建成信息基础、信息收集与发布、场务管理三个平台，通过该平台，可以对交易品种登记、交易、客户成交量、成交额、市场收费、价格行情等信息，按时期、时点进行分析比较，为正确决策提供必要的支持。综合服务平台集蔬菜、果品、水产品、副食品、肉品、粮油、百货为一体，交易（展示）、加工、储藏、配送各环节紧密结合的综合性集散型的现代市场体系，全面完成饭店餐饮、宾馆住宿、娱乐休闲等生活配套服务设施建设，方便广大客户及员工的居住、饮食和娱乐，完善市场配套服务功能。空间结构。 通过对基地的深入分析，对产业背景的剖析，形成以交
9、易为核心，功能为线索，道路为框架，绿化为衬托，重点节点为支柱，构筑整体地块内建筑的空间秩序，形成 “ 一环、二带、四区、四节点 ” 的结构框架。 3.1 一环。外部交通通过在市场内部设置环状道路，将车流、人流、物流迅速引入市场各区域，从而降低对新 312 国道、常金路等外围快速路的交通压力。3.2 二带。西侧新建 312 国道 20 米 绿化带及西绕城高速公路东侧控制的 50 米 绿化带，通过横向道路和建筑的开口向内引入。 3.3 四区。由规划 32M 红线振中路和规划 24M 红线岳杨路两条东西向穿越的城市支路将整个规划用地划分成三个大的片区及西绕城高速西侧的仓储区，既紧密联系、互相依存，又
10、相对独立成片。3.4 四节点。在常金路出入口、临新 312 国道市场出入口，通往邹区振中路入口及北部的物流信息中心作为主要处理办面，在连续的横向界面中取得变化，形成丰富生动的城市建筑景观和城市天际轮廓线。 4. 平面布局。根据外围道路及内部组织要求，凌家塘农副产品批发市场的规划布局为“一街”、“八区”、“八中心”：4.1 “一街” “一街”是指沿新 312 国道一侧和岳阳路两侧的配套商业及后勤服务街，利用市场所吸引的人流，依托商铺进行经营活动。 4.2 “八区” “八区”包括蔬菜交易区、果品交易区、粮油荤副食品交易区、水产品交易区、物流配载区、生活配套服务区、仓储区和加工配送区。其中，蔬菜交易
11、区、果品交易区、粮油荤副食品交易区、水产品交易区是市场的主要经营场所。蔬菜交易区主体为蔬菜经营交易区，针对蔬菜产品的众多种类，在该区域将专门兴建咸菜 区和水发区、地产区以及精品蔬菜区，同时设置大面积露天交易场地和大量弹 性停车场地。交易区又分为早市区、日市区，在时间上与果品区交易时间相错，在岳扬路设置出入口并与果品区出入口相对，以达到场地、资源共享的作用。 果品交易区主要包括果品大棚交易区和精品果品交易区，设有香蕉烘房。和露天交易区，允许货 主直接将运货车辆开入场地进行交易。水果露天交易区季节性强且白天交易居多，在时间上与蔬菜区交易时间相错，在岳扬路设置出入口并与果品区出入口相对，以达到场地、
12、资源共享的作用。 粮油荤副食品交易区主要包括粮油交易用房、冷冻食品交易用房、副食品交易用房、配套仓库及部分管理用房。区内中部设集中临时卸货载货停车和堆场服务，并使交易便捷，同时紧临配套仓库区，就近服务，降低了交通成本和效率，强化了各功能区间联系。区北侧设置污水处理站，位于整个市场中部，便于集中处理生产和生活产生的污水，满足和构筑生态环保的市场氛围。 水产品交易区内包括、鱼虾交易用房、特种水产交易用房、螃蟹交易用房，还有露天的虾交易场地和配套的海鲜加工区。考虑虾交易场地季节性较强，布置在交易区中部，将在销售淡季作为调节性弹性停车场地使用。白肉交易区、禽蛋交易区和活鸡交易区也建在水产品区内。物流配
13、载区是市场的物流配载核心区域，设有配载中心和物流信息中心。该区域的主体建筑包括物流配载中心、交易与信息发布中心、为市场提供物流服务的企业进驻的第三方物流企业区，以及提供物流活动配套服务的仓储中心、转运中心、加油站、汽修、汽配等。 生活配套服务区主要建设为市场内工作人员及客户提供生活配套服务的住宅建筑、公寓式办公建筑、宾馆等。该区域还有一个重要的功能就是市场管理和对外展示，将建设 9100 平方米 的名优产品展销大厅和市场管理及综合服务大楼。市场管理及综合服务大楼是市场的管理和运作中枢，将入驻相关的管理运作部门、信息中心、结算中心、调度中心、监控中心等服务部门及银行、工商、税务、保险等公共服务部
14、门，直接与展销大厅相连。 仓储区与加工配送区独立建设于市场主体之外，主要建设加工配送中心、较大面积的通用仓库以及专门的高温冷库和低温冷库，为市场内的商品提供专业化的存储、流通加工和配送服务。 4.3 “八中心”“八中心”包括物业管理中心、信息服务中心、电子结算中心、会展拍卖中心、电子监控中心、检测检疫中心、加工配送中心、物流信息中心。其中，前四个中心集中设在生活配套服务区内的市场管理和综合服务大楼以及名优产品展销大厅内，其余分散于市场内。5、建筑（形态：复合式）6、设施设备配套建立完善了物流配送系统和储藏保鲜设施。市场建成了面积 12000 平方米的物流配送中心和两座面积 5000 多平方米的
15、冷库工程，为交易商户提供了与农产品相关的仓储、保鲜、装卸、流通加工、运输配送等一整套专业物流服务，不仅完善了市场服务的完整性，为商户提供了更好的交易环境，而且也为市场带来了可观的物流增值服务收入。（二）作为集散系统、产业链及网络平台的特点1、集散中心效应江南果菜市场发挥中心批发市场的调节作用，积极帮助解决内蒙土豆滞销问题 近日, 我国北方内蒙古等地土豆严重滞销，来自农业部门的数据显示，今年内蒙古的马铃薯种植面积 1140 多万亩，比去年增加了 260 多万吨，预计总产量首次突破 1000 万吨。受种植面积扩大、种植技术改善、气候良好、集中上市等多种因素影响，内蒙古马铃薯出现滞销现象。为此，商务
16、部日前发出紧急通知，要求各地商务部门充分发挥市场机制作用，强化政府服务职能，完善市场供求信息服务，搭建产销衔接平台，引导企业履行社会责任，尽快缓解内蒙古马铃薯滞销问题。据统计，近日江南市场土豆日均交易量为 10001500 吨之间，主要来自山东、甘肃和内蒙古这三大产区，其中产自内蒙古的土豆约占 20% 左右。为了帮助解决内蒙土豆滞销问题，江南公司目前正积极发挥市场集散地的调节作用，引导农产品生产和市场流向，防止出现大面积“卖难”现象，并向市场档主提供供求信息服务，拓宽销售渠道，帮助缓解内蒙古土豆的滞销问题。部分经销商己通过设立在内蒙古当地的公司，在当地先垫付资金，包括运费、人工等，联合当地政府一同帮助做宣传和促销，尽最大力度帮助内蒙古农民将土豆外运销售。 2、产业链（上下游关系）通过新发地全国“连锁”市场的货源平台，摆脱现阶段从中间商手中接货的现状，逐渐靠近货源地，加强对产品批发价的话语权。通过举办会展，促进产销对接，逐步将南京都市圈大型
