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1、邻里商业中心案例研究,邻里商业中心概述,选址,规模及档次,业态组合,特色购物体验,通常在非传统商业区，接近交通要道和中高档住宅集聚区、周边人口密度较大； 开放的物业建筑形式，更加注重环境和建筑风格的营造；,面积一般在13万平米之间；半开放形态 ，并且至少有2000平米以上的面积是由全国性的连锁专卖店使用； 中高档或以上，迎合周边消费者对一站式便利生活、日帯休闲的追求；,购物40-50%，餐饮30-40%，休闲娱乐10%，服务配套10-20% ； 超市、餐饮、服务是最主要的三大功能业态，此外，生活类购物、服务、儿童游乐等功能也需有一定的考虑；,对消费者而言是一站式消费、休闲生活中心，也是结合餐饮
2、、娱乐的多功能休闲去处； 通常设有如喷泉、沿街座椅、雕塑等增加游览意愿的独特设施；,基本情况：通常位于住宅聚集区，面积在1-3万平米之间，以购物、餐饮、休闲娱乐及服务配套为主要业态组合,邻里商业中心概述,以人为本：以居住人群为中心，构成家庭住宅延伸体系，菜场、超市是厨房的延伸；洗衣房是卫生间的延伸；餐饮、小吃是餐厅的延伸；影院、茶座、歌舞厅是客厅的延伸；图书馆、阅览室是书房的延伸,业态齐全，方便生活：把日常商业和服务设施集于其中，既缩短了这些设施与社区居民的距离，又满足了人们多样化需求；既便民、利民，又提高了居民的生活质量和城市环境质量,服务功能为主：服务对象以本区多个住宅小区居民的日常生活为
3、主，有别于中心商务对外交流为主的城市功能，但两者又互为交叉，共同构成城市人居活动中心的完整系统,增加就业机会：通过高起点的商业开发运作，为社区居民提供教育、文化体育、生活配套等服务，这种不断完善的商业组合，取得了相当可观的经济效益，更提供了诸多的就业机会,2,1,4,3,四大特色：以居民为中心，健全各种商业业态，同时增加社区服务配套比例，方便居民生活，提供更多就业机会,邻里商业中心概述,特色服务功能：区别于社区商业，在满足日常生活需求同时，重点打造12项居住配套功能，满足社区居民一站式购物、休闲、娱乐等需求,集中式服务：集中服务的模式改变了传统社区服务业“经营散、管理乱”的形态、打破了沿街为市
4、的传统底商模式。将这些商铺集中到住宅区中心，既解决了沿街底商与小区居民的矛盾，又为小区内外的居民提供了更大的便利；,打造特色：半开放式建筑形态，注重室外休闲空间，与环境自然融合，打造具有自由、开放、具有情景体验感的商业氛围,商业氛围上：自由的、开放的、浓郁的休闲氛围，强烈的设计感,建筑形式上：半开放的，BOX+特色休闲商业街，强调室外休闲空间,环境形态上：与环境、自然、广场等相结合，具有趣味性及情境体验感的,邻里商业中心概述,方洲邻里中心-概况：建面2.89万，有机整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，满足家庭一站式消费需求，国内最早成功运营邻里中心之一,基本情况：大厦整体由三块以三层楼高为主
5、的建筑组成：正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街。致力于打造苏州湖东一站式商业服务中心； 打造特色：方洲邻里中心在保持原有居住配套功能的基础上，有机的整合餐饮、休闲、娱乐、培训等多项功能，成为满足家庭消费需求的一站式新型社区商业中心。,邻里型商业案例研究,案例研究,方洲邻里中心-业态组成：三大业态，12项居住配套功能，涵盖衣食住行闲，提供一站式服务，服务业比例占据8成以上，其中30-40%为餐饮业,业态组成,超市,通讯,餐饮,社区服务,购物消费,银行,社康中心,生鲜菜市场,药店,洗衣店,修理铺,休闲娱乐,美容美发,社区活动中心,文化中心,案
6、例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心-功能分区：内部道路将地块划分为三大功能分区，满足社区居民衣食住行闲各项需求，集中式商业带动商业街发展,A区,B区,C区,D、E、F、G区,A区（日常生活区）：主要以生活服务类为主，涵盖美容美发、超市、银行、药店、洗衣店等日常消费业态； B、C区（社区活动中心）：包含社康中心、社区文化活动中心以及休闲娱乐类产品为主，少量零售类店铺； D、E、F、G区（餐饮区）：由几栋独立建筑组成，同B、C区相临街店铺形成特色餐饮内街。,特色餐饮街,案例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心-开发模式：自持部分商业，便于统一经营，少量商业带租约销售，由开发商统一招商，有利
7、于降低经营风险和保证现金流稳定,为了便于统一经营管理以及保证前期现金流的稳定，商业大多数以自持为主，通过招商品牌连锁商家（KFC、华润万家超市等），形成主力店吸引人气，同时为可销售部分商业溢价,自持,销售,为了缓解资金压力，以及降低经营风险，少量商铺带租约销售，同时开发商同自持商业一起统一招商，完善业态，形成良性循环；,为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商,案例研究,邻里型商业案例研究,方洲邻里中心-成功打造KPI,业态齐全,设置生活服务、健康教育、商业载体三大业态，包含12项基本服务功能
8、，涵盖衣食住行闲，为周边社区居民提供一站式服务；,开发模式可持续,为了便于统一经营管理，开发商自持大部分商业，通过招商品牌连锁商家，吸引人气提升溢价；为保证前期现金流稳定，少量商铺带租约销售，由开发商统一招商，实现滚动开发；,功能分区明显,公共设施配套完善,KPI总结,标准化配置了“社区工作站、民众俱乐部、乐龄生活馆、少儿阳光吧、卫生服务站、邻里图书馆、邻里文体站”等七大类功能服务场所，满足社区居民生活需求；,通过内部道路将社区划分为几个区域，不同区域打造特色功能，各区域之间形成功能互补和相互促进租用，同时形成特色商业街，增强商业吸引力；,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场-概况：
9、经营面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业态丰富，同时商业与公共配套设施结合，形成独特项目特色,基本情况：第一乐广场坐落于新加坡西部的蔡厝港，周边为高密度住宅区，居住人口近50万人，第一个广场位于整个社区中心，连接公路、地铁站、巴士换乘站等，交通条件极为便利； 打造特色：定位为家庭消费主题邻里购物中心，营业面积仅2万多平米，包含150多家零售商家，业态丰富可满足日常生活各种需求，中心在广场设置许多亲民设施，增加邻里型商业粘度，持续吸引周边居民人气。,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场-业态组成：集餐饮、时尚购物、娱乐、休闲等业态于一体，满足五天家庭消费需求,集餐饮、时尚购物、
10、娱乐、休闲等业态于一体，满足日常购物消费需求，同时购物商店分布均匀，与公共配套设施结合，有效增加人流量,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场-业态配比：购物与餐饮占比基本一致，两者占比超五成，生活及娱乐配套占比也较高 ，业态设置总体以方便家庭生活为原则,业态配比图,购物：餐饮：娱乐：其它（含生活配套）业态配比分别为26%：25%：17%：32%，其中购物与餐饮比重基本相当，业态设置以方便家庭生活为原则,邻里中心共155家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高， 业态以方便家庭生活为原则；,第一乐广场营业面积仅有2万多
11、平方米，却有150多家零售商家。第一乐广场的业态（购物：餐饮：娱乐：其它）比例分别为26%：25%：17%：32%。,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场-布局规划：每层设置特色主力店或者社区公共服务配套，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利,公共配套：公共图书馆；商业：书店、文具用品,通过特色主力店或者社区公共配套+主力店形式，有效带动人流，业态贴近生活，为社区居民提供生活便利,案例研究,邻里型商业案例研究,新加坡第一乐广场-成功打造KPI,KPI总结,业态配比合理,主力店布置合理,邻里中心共155家零售商家，其中零售购物（以学生儿童、家庭女性消费为主）与餐饮比重基本
12、相当，生活配套以及娱乐所占比例相对较高， 业态以方便家庭生活为原则；,每层设有公共配套，创造性的将商业同公共配套相结合，有效增加人流量，带动商业中心的人气，树立形象和良好的口碑，同时方便社区居民；,将特色餐饮、电影院、电玩城等吸引人气店铺设置在地下一层及高楼层，可拉动人流向地下及高楼层流动，有效提升租金水平；,注重公共 设施配置,案例研究,邻里型商业案例研究,基本情况：锦绣江南位于深圳龙华新区，周边为新兴居住区，辐射人口近20万人，无明显交通优势，离市区较远，仅通过快速路同连接市区。项目周边无大型购物中心，商业氛围较差； 打造特色：商业采用圈地街铺型排布，可以较大限度扩大商业体量，同时展示面较
13、长，诏示性较好，有效的吸引外部消费者，对外辐射能力较强；,锦绣江南-概况：位于深圳龙华新区，无明显交通优势，项目通过对商业街高效利用，形成辐射周边区域特色邻里商业中心,案例研究,邻里型商业案例研究,锦绣江南-功能分区：将社区临街商铺划分为餐饮、娱乐、购物、配套服务等四个区，各区之间相互促进和互动，带动商业整体发展,案例研究,邻里型商业案例研究,锦绣江南-成功打造KPI,设置购物、餐饮、娱乐、配套服务四大业态，涵盖居民日常衣食住行闲等功能，全方位满足社区及周边居民需求；,按照功能划分不同区域，临街商铺统一招商管理，入驻率高，同时形成互补，对商业溢价提升明显；,项目车位比高达1：1.6，为社区商业
14、提供便捷停车位，可吸引其他区域客户，对于商业人流促进作用明显。,案例研究,邻里型商业案例研究,小结亮点分析：市场上成功运营的邻里中心，业态配比合理、功能分区明显，并且拥有完善的公共设施配套,业态配比合理,本项目商业中心打造KPI,合理配置邻里中心零售、餐饮、休闲娱乐的比例，业态以贴近生活需求为导向，同时在功能布局上合理并且完善； 通过统一规划、管理，使各业态间形成互动，同时发挥各自的品牌凝聚效应，相互带动人气；,完善的功能分区可促进业态健康发展，同时各功能分区之间形成良性互动，促使人流流动，可有效提升商业氛围和溢价。,将日常生活服务设施同商业相融合，即可方便居民，又为商业带来人流； 注重休闲娱乐类配套，合理分布在不同区域，可有效凝聚人气，使其不易分散和分流；,完善公共设施配套,功能分区明显,案例研究,邻里型商业案例研究,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
