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1、2012年8月,尽管房地产调控的主基调未变，但调控政策仍存在适度微调的可能性，原因主要有三点： 1、海南国际旅游岛建设离不开房地产对经济的拉动，离不开岛外资金的流入，企业在承受资金压力的同时，海南省各级政府也在承受经济下行的压力; 2、国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性； 3、现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。,从这点来看，房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现
2、“软着陆”； 海口市产权式酒店管理暂行办法于2012年2月1日起施行，具分析海口推出海口市产权式酒店管理暂行办法的目的是为了海口住宅销售市场转型，海南原本就在大搞旅游地产，产权式酒店是一个折中做法，一种变相的松动；直接说松动，在风口浪尖上；直接搞酒店，不一定有那么赚钱，产权式酒店应运而生，其实就是一种变相的酒店+住宅或住宅+酒店而已。,住建部曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。 2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭
3、庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭贷款需求。坚信2012开发商、政府日子不好过、银行的日子也不好过，通过近段时间银行多次降低银行利率的情况看来，银贷松动势在必行。,在严厉的楼市调控下，海口房地产市场经历了前所未有的调整。海口上半年成交面积与去年同期基本持平，其他四城市（三亚、琼海、陵水、文昌）下降幅度均超过30%以上，琼海、陵水受影响最为明显，琼海下滑接近70%；海口能保持一定的成交量，主要原因是海口项目积极调价促销，另一方
4、面海口市场的刚需占一定比例，当然也跟今年海口大量的公务员房、安置房上市有关系，整体上媒体统计的成交量含有一定的水分，除去公务员房、安置房的成交量，海口成交量也存在一定的下滑，只是由于有刚需的支撑，相对其他市县市场成交量会稳定些；进入2012年以来，海口各大楼盘价格出现明显松动，成交集中于内陆板块，8000元以下刚需产品为主要价格成交区间。成交结果较好的楼盘均为性价比较高、价格制定更加理性的楼盘，未来房地产发展谁能在性价比、价格上占有优势，谁就能胜出一筹。尽管海口有着限购令的束缚，但是更多的置业资金选择了海口，还是因为更为完善的基础配套设施所影响，这也体现了当前楼市资金更趋向理性。,进入6月，海
5、南楼市也步入了传统销售淡季，再加上调控政策的持续打压，下半年6-10月，海南楼市将更加的清冷，部分中小开发商在销售和资金压力的情况，下半年房价或将再次松动，此外，因上半年的交易量大幅下跌，下半年楼市供应量将逐步增多，形成集中放量的局面，在激烈的竞争压力下，开发商的楼盘定价将更加理性。纵观目前的海口楼市，住宅类的刚性需求有，但岛外改善型和投资型需求因限购和限贷而被拒之门外，外地人的购房需求也被拒；需求的锐减，从心理上以及资金链两方面都会波及开发商的定价策略，胶着的房价将随着开发商资金链的吃紧而终见分晓。,在海口众多的居住区域中，最北端的海甸岛无疑是最具特色的版块之一：这里拥有最为丰富的水景资源海
6、景、河景、江景；拥有一流的酒店和医院；坐落着海南最富盛名的大学海南大学；仅次于万绿园的城市生态公园白沙门生态公园。 海甸岛地处海口市北部沿海和沿江地区，是“岛中之岛，城中之城”，已成为近几年海口市城市发展的热点话题，随着海口政府对城市发展方向的定位，优化生态环境，提高城市品味，海甸岛又成了新的开发区域，成为投资者新的焦点。随着政府六大系统工程的启动，对海甸岛建设的不断深入，海新大桥、环岛路、美丽沙、白沙门生态公园等大型项目相继完工及动工，使海甸岛成为房地产投资与经营的炽热底盘。,环岛路的建设连通和海甸岛四座桥梁的改造、扩建和新建，连接海甸内外主要通道的全面升级和六大系统工程建设，证明了政府对此
7、区域开发的高度重视，是作为与海口湾处于同等地位，并与其连通一体的（大中国右岸）主城滨海核心区考虑的。规划建设给岛内居民生活带来深远的变化，区域房地产价值得到大大提升，预示着该区域进入新一轮开发的热潮。海甸岛环岛路全长约13公里，由美丽沙东部起，向北延伸至海甸岛北海岸，经白沙门公园、江南城至南渡江入海口，再沿横沟河左岸南下至海甸二路，最后在美丽沙南部完成闭合。其全长约6公里的路段包括风水广场、世纪广场、丁字路口广场、沙滩广场、填海广场等五大主题广场的景观。在海甸岛沿海、沿江地带中，规划起点高，且拥有面积近千亩之广的“白沙门生态公园”；美丽沙的岛屿天堂，将兴建一个具有完善的港口设施，又集商业、酒店
8、式公寓和租船服务等配套设施的住宅区，,另外，岛屿南侧规划会议中心和游艇展览会，成为海口市区标志性景观；北侧规划一座滨海高尔夫球场和酒店式的会员别墅。增加便利快捷的交通和停车及服务配套设施。早期已有如宝安江南城、都市海岸、海语印象、海南大公馆等项目的进驻，而其它已推出的项目如“荣域”将进一步提升该片区高档生活社区的形象。其是第二居所的理想之地，高档居住区的聚集效应已形成。东边大盘进入，白沙门公园的建设，西边新世界入主美丽沙，两翼形成新的城市经济群，现已逐步展示出来的地块价值的提升，是海口最具综合实力的黑马片区。 未来的海甸岛不仅将成为整个海甸岛区域旅游、餐饮、文化、娱乐最繁华的地段，也将形成一个
9、有前瞻性规划、高品质、有规模、上档次的国际化居住社区，是未来海口大型高尚人文社区的集中地。,放眼海口，最适合国际观赏住宅坐落的地段区域或许只有海甸岛板块。其实，早在上个世纪90年代初的时候，海口市政府就已经将整个海甸岛定位于一个相当高的高度，这个区域被规划为最顶级的高级公寓和别墅区。随着政府开发方向定位和世纪大桥、海新大桥的开通，海甸岛的开发投资“瓶颈“已经打破，为今后的海甸岛发展锦上添花。,居住在海甸岛还能使人感受到一股浓郁的人文气息。集科研和高等教育为一体的最高学府-海南大学便坐落在海甸岛西北部。海南师范学院北校区也和海大毗邻，景山学校海甸分校坐落在海甸五西路北端，景山学校、海口实验中学、
10、25小以及华兴学校、寰岛实验小学等遍布海甸岛。,海甸岛的环境幽雅、空气清新、景观一流，无论是来旅游还是来洽谈商务，越来越多的人选择下榻在海甸岛。寰岛泰得大酒店是一家有名的五星级酒店。金海岸罗顿大酒店也是海南著名的五星级酒店之一。这些酒店以豪华而完善的设备与殷勤周到的服务，奠定了海甸岛旅游商务接待专区的贵宾级地位。 海甸岛越来越成为岛内中高档居民首选的居住地（国贸CBD区众多商务人士选择在海甸岛购房居住），而且日益成为岛外人士在海口商务旅游度假养老的最佳居住地。,（1）旅游地产效益日趋凸显 伴随着旅游业的飞速发展，旅游升级转型已取得明显成效，产品结构不断改善，开始实现由观光游为主转变为休闲度假游
11、为主，境外游客加速增长，旅游综合效益明显提高。海甸岛旅游地产迅速生温，以休闲娱乐、旅游度假为主题的地产进入了一个新的发展时期。 （2）市场竞争激烈，但度假居住和投资置业市场潜力巨大。 海甸岛地产投资与销售虽持续较快增长，但市场竞争相当激烈。经过几年的消化和发展，已几近饱和，未来3-5年内有很大规模的房地产市场消化，对市区人口近60万左右的本地市场来说，已显不足。唯有主要依靠大规模开拓岛外市场，才能及时消化和吸收。 由于与内地大城市存在一定的性价比，良好、一流的居家、休闲、度假环境和一定品位的文化教育氛围将在更大范围吸引岛内外居民“第二次置业”，其市场潜力仍很大。,项目总结： 1、户型分析：两房
12、面积80多平，三房130多平，两房、三房比例约为6：4，小户型两房为主针对养老度假客户，定位准确； 2、客户来源：成交客户多为老业主介绍。,项目总结： 1、园林介绍为地中海风情，配有泳池水系；无专业景观设计。 2、针对中端养老客户以低于90平方小两房为主，总17栋385套，户型1房70平、2房90平方、3房130平方；比例为1：7：2 3、2010年初开始蓄客，在宏观调控前积累了可观的诚意客户；同年底开盘推出 较周边低2000元每平的价格，促使客户落地。是周边几个项目销售比较好的个盘。,项目总结： 1、园林由香港贝尔高林量身设计，营造富于亚洲触感的“流水花园”，水景与园林的完美结合，使人与自然
13、的亲密接触。 2、总17栋387套3房140平的占60%：2房110平占40%；另有少量200平的复式。 3、品质大宅，户型与园林符合高端定位，但不抵邻盘赛维阳光及田德海泉湾的价格战术，没有赛维阳光卖的好。,项目总结： 1、东南亚风情园林，配合游泳池；无其它水系元素，无专业景观设计。 2、8栋商住楼，1、2、3、4号楼为9层建筑，5、6号楼为16层建筑，7、8号楼为21层建筑总户数为384户；其中一房、二房、三房比例为3：5：2。 3、户型优劣势：优势：户型方正 ，小面积总价低；劣势：厨房采光差、无入户花园赠送、朝向一般，不通透。,项目总结： 1、户型3房占60%：4房占40%；200平方的大
14、面积3房约占总量的10%。 2、广告投入大，积极推广，成效一般。 3、整体户型偏大，总价高，客户面窄，定位高端社区，但是社区密度过大，无豪宅品质。,项目总结： 1、建筑无亮点风格及特色。 2、园林中庭围合式景观广场，设有游泳池；无专业景观设计。 3、全部3房244套，面积133、146、156平方，户型单一，客户面窄，总价高，不利于销售。,建筑规模：规模小，没有超过500亩的大盘，100亩以上的只有荣域400多亩，国瑞100亩。受规模所限，无法打造拥有顶尖配套、满足商务需求的大腕豪宅。 建筑类别及热销户型：多层、小高层、高层比例约为1：3：6，户型二房、三房为主，面积在85150平米之间，基本
15、满足中高端市场需求；热销户型集中在80-90平米的两房、120平米以下的三房;两房超过100平米，三房超过130平米均销售困难。 销售价格：1000015000之间为主导价格，最低价7000元，大部分项目通过变相降价销售，成交价在8-9折之间，与华凯江海庭同档次项目成交均价在12000元/平米左右（毛坯房）之间。 目标客户：高端候鸟养老度假客户约占50%，纯投资客30%，长住型养老客户20%。 纯商业项目较少，商业表现形式以楼群商业为主。 商业的出售率和空置率比较高。空置率达到76。 商业物业出售率较低原因在于项目销售价格较高，经营状况不佳，整体高出投资者预期。,(1)项目区位优势：项目位于海
16、口市海甸岛东部，毗邻琼州海峡，离海近，离城市近，地处闹市郊区成熟的居住社区，交通便捷，配套设施健全。独特的海景江景资源使得该区域的休闲度假和高尚居住优势较为突出，,适宜于开发价位稍高的中高档住宅物业； (2)配套及交通优势：项目周围学校（海南大学、实验中学初中部、景山学校海甸分校）、酒店（金海岸大酒店、寰岛泰得大酒店）、银行、行政机构、电信网点密集，休闲娱乐、餐饮一应俱全。项目邻近主要交通干道（和平大道），既能远离城市的喧嚣干扰，又可享受城市之便利繁华；地块居住环境比较安静。继世纪大桥后，海,新大桥的通车，环岛路的建成，组成了海南大交通的一个组成部分，是一个大环，把海甸岛和整个城市的交通连接上了，大大改善了海甸岛的交通条件，为海甸岛的快速发展创造了有利的条件。 (3)项目周边已形成成熟的生活区环境：地块周边有白沙门大型生态公园及低密度的高档物业，如：荣域、国瑞花园，宝安江南城，旅游度假资源丰富，视野开阔，人居环境优越，最适宜于岛内外高尚人士居住；蔚蓝海语印象、宝安江南城、荣域、田德海泉湾、国瑞花园等住宅楼盘形成了成熟的生活区环境，项目得以共享周边楼盘小
