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1、湘潭大学 硕士学位论文 商品房认购合同法律问题探析 姓名：骆虎 申请学位级别：硕士 专业：法律民商法 指导教师：曹艳芝 20071001 I 摘 要 认购合同是商品房销售中经常使用的一种重要的书面协议， 是确认认购人在 将来某个时间与开发商洽谈商品房购房合同的预约， 预约确定双方将来洽谈合同 的权利和义务。商品房认购合同不是购房合同，也不是购房合同的从合同，只能 认定为购房合同的预约合同。应当依据公平原则确定预约双方的权利和义务。由 于人们对其性质和内容认识尚不十分清晰，引发了许多民事纠纷。本文从认购合 同的性质、效力和违反认购合同的责任等基本问题入手，分析认为：认购合同从 性质上来看， 是商
2、品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签订的拟购买 房屋或签订商品房买卖合同的文书，该认购合同签订后，认购人会交付一定的预 订金或定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定期限内为 认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。在认购合同中往往还约 定有违约条款。通过实践分析和理论探讨，商品房认购合同的法律性质一般应认 定为预约合同。 认购合同的效力应当区分不同情况在认购合同内容尚不包括买卖 合同主要内容时适用“必须磋商说” ，在认购合同中已包括买卖合同的主要内容 时适用“必须缔约说” 。最后，本文认为当事人对生效认购合同中达成一致的内 容反悔；未尽诚信义务磋商；恶意磋商
3、、隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供 虚假情况；或有其他违背诚信原则之行为导致买卖合同未订立，则构成对认购合 同的违反，应承担相应的法律责任，并就定金、实际履行和损害赔偿等具体问题 作了阐述。 关键词：商品房；认购；合同 II ABSTRACT Subscription contract is awritten agreement,frequently used in sales of commercial building property. It is the subscription that at a certain time in the future the buyer negot
4、iates with the developer to sign the real contract. It is the subscription that both sides have the rights and obligations to talk over with it. Subscription contract is not the real purchase contract, or sub-contract of the purchase contract. It can only be identified as a booking of the purchase c
5、ontract. It should be determined based on the principle of fairness booking tha rights and obligations of both sides. Most people dont have much knowledge of its nature and contents,thus leading many civil disputes. Starting with the basic concerns, as the nature,effectiveness and responsibilities o
6、f breaching a subscription contract, this paper analyzed and holds that: From its nature, subscription contract is the subscripting document before both buyer and seller sign the real estate subscripting sale or sales contract.After signing the subscription contract, subscriber will be referred to c
7、ertain reservations gold or deposit and he agrees to sign the purchase contract with developer in a certain period of time. In this time, developer should reserve the specific house, no subscribing, subscribingsale or sales to others. In the subscription contract, usually default provisions are incl
8、uded. Through analysis of practice and theory,the legal nature of real estate subscription contract should normally be identified as booking contract. The effectiveness of subscription contracts should be differentiated: if the main contents of purchase contract are not included in the subscription
9、contract, “must consult” could be applied; if the main contents are included, “to the parties said” should be applied. Finally in this paper, we believe that the parties went back on what had been agreed in the subscription contract; No faith in consultations; Malicious consultations, and concealing
10、 important or providing facts associated with the formation of a contract; Or any other acts contrary to the principle of good faith. Thus lead to sales contracts failed to enter into, thus constitute the breach of subscription, and thus should bear the corresponding legal liability. Here we also ma
11、de our statements on the specific issues as deposit, the actual performance and compensation for damages. Keywords: Commodity apartment ; Subscription; Contract 湘潭大学湘潭大学 学位论文原创性声明学位论文原创性声明 本人郑重声明： 所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得 的研究成果。 除了文中特别加以标注引用的内容外， 本论文不包含任何其他个 人或集体已经发表或撰写的成果作品。 对本文的研究做出重要贡献的个人和集 体， 均
12、已在文中以明确方式标明。 本人完全意识到本声明的法律后果由本人承 担。 作者签名： 日期：年 月 日 学位论文版权使用授权书学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版， 允许论文被查阅和 借阅。 本人授权湘潭大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库 进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 涉密论文按学校规定处理。 作者签名： 日期： 年 月 日 导师签名： 日期： 年 月 日 1 引 言 随着我国房地产市场的迅猛发展，商品房认购合同纠纷也逐年增多。很多房 地产
13、开发商在和认购人签订商品房购房合同前， 与认购人签订一份商品房认购合 同（实践中使用的名称不一，如称为预订书、确认书、预购书等） ，要求准买受 人交纳定金，认购人将在将来某个时间和房地产开发商签订正式购房合同。这种 商品房认购合同在法律上没有明确的规定，但在实践中却广泛存在。并且，商品 房认购合同纠纷呈现出逐年上升的势头，成为商品房买卖纠纷的主要方面，引起 法律从业人员和行业管理者的重视。 由于规制商品房认购合同的相关法律规定缺 位，导致了司法实践的困难。最高人民法院出台的关于审理商品房买卖合同纠 纷案件适用法律若干问题的解释中对商品房认购合同做出了一些规定，但由于 其中仅有两个条文涉及这个问
14、题，内容简略，难以解决司法实践中的问题，故仍 有进一步探讨的必要。 本人工作于基层房地产管理部门，长期接触商品房预（销）售实务工作，对 商品房认购合同接触颇多，积累了一定的处理商品房认购合同纠纷的经验。本文 从商品房认购合同的概念、 性质、 效力范围和责任认定等方面进行了一定的探讨， 力图从理论上对商品房认购合同的基本法律问题予以明晰。 通过理论上对某些基 本法律问题的明晰，以期指导商品房预（销）售的实际管理工作。 2 第一章 商品房认购合同界定 1.1 商品房认购合同的基本定义 1.1.1 商品房认购合同的名称 商品房认购合同是在商品房买卖过程中存在的一种法律文书，由于缺乏具 体的法律规定进
15、行名称界定，商品房认购合同的称谓表现形式多种多样：一类是 体现主观认购行为的“预订书”、“认购书”、“订购单”；一类是体现双方意 思表示一致的“意向书”、“认购协议” 、 “认购合同” 。 商品房认购合同是将来某个时间买卖双方签订正式购房合同的预约， 是独立 的合同，是双方意思表示一致的体现，鉴于法律上无明文规定，本人认为应采用 “认购合同” 的名称表示。 1.1.2 商品房认购合同的概念 商品房认购合同是指商品房买卖双方在签订商品房预售或销售合同前所签 订的拟购买商品房或拟签订商品房买卖合同的文书。该认购合同签订后，认购人 会交付一定的定金，约定在一定期限内与开发商签订购房合同，开发商在约定
16、期 限内为认购人保留指定的房屋，不得预订、预售或销售给他人。 通过概念分析，商品房认购合同应具备两个条件：一是必须在签订商品房预 售或者销售合同之前经双方协商签订； 二是合同明确规定购房者享有在将来某个 时间购买开发商某处商品房或签订商品房买卖合同的权利。因此，商品房认购合 同是商品房买卖双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所 签订的协议，是对双方交易商品房有关事宜的初步确认。 签订商品房认购合同并非是法定程序 ，预售人要求签订认购合同并没有任 何法律依据， 因而在法律上并没有对商品房认购合同给予界定。 有学者以为， 城 市商品房预售管理办法 第二条和第十条是对商品房认购合同的规定， 本人认为， 这种理解是不正确的。 城市商品房预售管理办法第二条规定： “本办法所称商品房预售是指房 地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由 承购人支付定金或房价款的行为。 ” 城市商品房预售管理办法第十条规定： “商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签 约之日起30日内，向房地产管理部门
