反抵押贷款与房地产价格波动风险

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1、浙江大学 硕士学位论文 反抵押贷款与房地产价格波动风险 姓名：胡斌 申请学位级别：硕士 专业：社会保障 指导教师：罗卫东 20031101 摘要 反抵押贷款最早起源于美国，最近几年在全世界得到了飞速发 展，引起了越来越多人的关注。反抵押贷款作为一种新型的金融工具， 主要作用在于将不动产转化为流动资产，从而改善老年人的生活质 量。能否将反抵押贷款复制到中国? 中国存在相应的细分市场，具备 相应的需求者和供给者，但规模受到很大的限制。对于未来的反抵押 贷款机构来说，风险控制将会是最大的问题。反抵押贷款机构所面临 的风险中包括道德风险、房地产价格波动风险、利率风险等。其中， 房地产价格波动风险是最大

2、的风险。本文通过分析中房上海住宅价格 指数的历史数据，结合市场的特征，衡量了反抵押贷款目前情况下从 事反抵押贷款，不同期限、不同贷款价值比例、不同住房类型的损失 概率。数据显示反抵押贷款的风险随着贷款期限的延长而急剧增加， 期限应该控制在不适宜1 5 年以内，以1 0 年期限为佳。因此参加反抵 押贷款的老年人年龄应控制在6 5 岁以上。针对这些风险，反抵押贷 款可以从限制贷款价值比例、反抵押贷款证券化、资产组合、房地产 价值保险几种途径来规避或分散风险。其中最有效、最可行的手段是 限制贷款价值比例。 关键字：反抵押贷款房地产价格风险 A b s t r a c t R e v e r s em

3、 o r t g a g eo r i g i n a t e df r o mU S A ，a n di s d e v e l o p e df a s t i n r e c e n ty e a r s ，a b s o r b i n gm o r ep e o p l e sa t t e n t i o n R e v e r s em o f t g a g ei sa n e wt y p eo ff i n a n c i a lt o o l ，i tf o c u s e so nc o n v e r t i n gi l l i q u i da s s e ti

4、nt o l i q u i d a s s e ta n di m p r o v i n gt h ee l d e r s l i f e q u a l i t y C a n t h er e v e r s e m o 戎g a g eb er e p l i c a t e d t oC h i n a ? I t so b v i o u st h e r ee x i s ts u c hl i m i t e d d e m a n da n ds u p p l y B u tf o rf u t u r er e v e r s em o r t g a g es u

5、p p l i e r s ，t h er i s k m a n a g e m e n t w i l lb eab i gp r o b l e m F u t u r er e v e r s em o r t g a g ei n s t i t u t i o n s w i l lf a c em o r a lh a z a r d ，i n t e r e s tr i s k ，l o n g e v i t yr i s k ，p o l i t i c a lr i s ka n d h o u s ep r i c er i s k T h eh o u s ep r

6、 i c er i s kw i l lb et h em a i nr i s k T h i sp a p e r a n a l y z e dt h eh i s t o r i c d a t ao fC R E l S ，m e a s u r et h el o s sp r o b a b i l i t yo f d i f i e r e n tt e r m ，d i f f e r e n tl o a n t o v a l u er a t i o n ，d i f f e r e n t h o u s e t y p e a c c o r d i n g t

7、ot h ep a s tC h i n e s eh o u s e p r i c et r e n d D a t as h o w s t h a tt h et e r m o fr e v e r s em o r t g a g es h o u l db er e s t r i c t e db e l o w1 5y e a r sa n d1 0y e a r si s p r e f e r r e d S o t h ea g eo f e l i g i b l ee l d e r ss h o u l d b ea tl e a s t6 5y e a r so

8、 l d T o c o n t r o ls u c hr i s k ，F u t u r er e v e r s em o r t g a g ei n s t i t u t i o n s c a na v o i do r s c a t t e rr i s kt h r o u g hl i m i t i n gl o a n - t o v a l u er a t i o ，s e c u r i t i s a t i o no f r e v e r s e m o r t g a g e ，h o u s i n ga s s e tp o r t f o l i

9、 o ，h o m ee q u i t y i n s u r a n c e A n da m o n ga l l t h er i s kc o n t r o lm e a s u r e s ，l i m i t i n gl o a n - t o - v a l u er a t i oi sm o s t f e a s i b l ea n d e f f e c t i v e K e y w o r d s ：r e v e r s em o r t g a g e h o u s e p r i c e r i s k + 浙江人学颁i ：学位论文反抵押贷款与房地产价

10、格波动风险 导言 近几年来，一种新的金融工具一反抵押贷款引起了亚洲国家的注意，在我 国也已经有不少新闻媒体介绍了反抵押贷款，引起了巨大反响。反抵押贷款在美 国已有很长一段历史，它主要面向老年人，其主要功能在于将房地产全部或部分 转变成流动的现金，以满足老年人养老资金的需求。近几年在中国的房地产市场 行情一路走高，市场利率很低的情况下，民间存在大量购买住房用来出租，以租 金备养老之需的行为。这种做法和反抵押贷款的做法有一点接近，都是“以房养 老”，这也反映了民间确实存在类似的需求。无论是反抵押贷款还是民间的这些 做法事先都隐含着这样一个前提，房子是最好的增值保值物品，至少不会大规模 贬值。但是，

11、香港和日本的房地产泡沫崩溃后，房地产价格下跌惨重的事实足够 推翻这样的假设。 到目前为止，反抵押贷款方式在国内还仅仅是一些介绍性的文章。曾祥瑞 ( 1 9 9 5 ) 和李有观( 2 0 0 2 ) 哪曾对此做了些介绍，但这些文章都没有深入进行 反抵押贷款在我国的可行性研究及相应的风险管理研究。 本文的意义在于通过分析和衡量当前房地产市场环境下从事反抵押贷款业 务所面I 临的风险，并提出风险管理的手段，为未来反抵押贷款业务的开展提供理 论支持。本文的主要任务和目的在于分析和衡量房地产价格波动对反抵押贷款造 成的风险，通过模型和计算得出不同期限下，反抵押贷款机构大致安全的贷款价 值比例范围，并提

12、出相应的风险控制手段。本文的研究方法是风险管理理论的基 本框架，即风险识别、风险衡量、风险控制。鉴于反抵押贷款在我国尚不为人所 知，以及为后面的风险分析做基础，前面大量篇幅分析反抵押贷款在我国的市场 需求和供给。风险衡量是假设房地产价格符合几何布朗运动，在此基础上构建模 型，给定一些初始条件，主要衡量不同期限、不同贷款价值比例情况下，反抵押 贷款机构累计的本金利息额超过房地产价格的概率。风险控制是提出一些控制风 险的手段并分析这些风险控制手段的可行性及优缺点。 本文第章主要分析了反抵押贷款在我国的市场需求和供给。第二章分析了 反抵押贷款机构在“ 展反抵押贷款业务时所面临的房地产价格波动风险和其

13、他 风险。第三章通过模型及实证分析，衡量反抵押贷款机构开展业务时的房地产价 格波动风险。第四章在前面的基础上提出一系列的风险控制手段。最后提出结论。 浙江火学倾L 学位论文 反抵押贷款一J 房地产价格波动风险 l 、反抵押贷款在我国的市场需求供给分析 从上世纪八十年代开始，美国推出了一种新的房地，“贷款方式反抵押贷 款。传统的住房分期抵押贷款，是买房者在支付卖房者一定的房款后，其差额款 通过以所购房屋作抵押向银行申请贷款，然后由买房者在一个较长时间内分期偿 还给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者。抵押贷款一次发放，分期 偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。这一贷款

14、目前 正在我国有广阔的发展，且发展势头异常强劲，受到社会各界的强烈关注。 反抵押贷款则不同，是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构 取得的主要用于养老用费的贷款，其放贷对象是无固定收入而又有自有住房产权 的老年人，并用于日常生活开销，贷款到期则以出售住房的收入或直接以该住房 资产还贷。贷款额可以是一次性领取，也可以是按月或在一定信用额度内由借款 人自由提取。一般的反抵押贷款在居住年限内或者说老年人生存年限内不要求借 款人还款。借款人最终永久性搬迁、出售住房、死亡时，用该住房归还贷款，包 括本金和利息。其特点是分期放贷，最后一次性收回。贷款本金，利息总额随时 间延长、分期放贷而增长，负

15、债增加，自有资产减少。这种贷款之所以叫“反抵 押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款相反。其原因是它是以房地产为 抵押，借款方从贷款方( 反抵押贷款机构) 取得现金，而不是传统的住房抵押贷 款现金从房主流向银行等金融机构( s h i l l e r , 2 0 0 0 ) 1 1 , 3 1 0 反抵押贷款是8 0 年代中期新泽西州劳瑞山的家银行创立的。蛰J 1 9 8 9 年，当 联邦住房管理局推出住房可转换抵押贷款( H o m ee q u i t y c o n v e r s em o r t g a g e ，简称 H E C M ) ，反抵押贷款市场才丌始飞速发展【2 】。

16、在此之前推行的反抵押贷款，由于 制度初始设计的不成熟，缺乏抵押贷款保险和贷款二级市场，不能得到广泛的推 广。如今，反抵押贷款已在美国R 趋兴旺。在9 0 年代末和本世纪初，以H E C M 为 典型的反抵押贷款更是飞速发展( 如图1 1 ) 。自1 9 8 9 年以来，参与政府或私人反 抵押贷款项目的人群中，大约有2 3 是联邦住房与城市发展局( H o u s i n g a n dU r b a n D e v e l o D m e n t ，简称H U D ) 参与的H E C M 贷款。美国联邦抵押协会估计反抵押贷 款的潜在市场为3 0 0 万P “1 。近年来，反抵押贷款不仅在欧美国家开展，在亚洲 国家如新加坡也已经得到开展1 5 J 。 浙江大学硕十学位论文 反抵押贷款与房地产价格波动风险 图1 1 I “1 】 1 1 反抵押贷款的种类 美国的反抵押贷款有三种形式 1 , 2 , 6 1 1 联邦住房管理局有保险的住房反抵押贷款( F H A i n s u r e d p l a n s ) 。这种贷款 业务经