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1、成都青龙街旧改地块 -市场调研报告与定位建议,恒大商业集团 2012.08,主要内容,一,成都市商圈分析,二,三,项目地块分析,四,项目定位建议,五,成都市总体概况,重点项目介绍,一、成都市总体概况,成都概况,成都，四川省省会，位于中国西南，地处成都平原腹心地带。总面积1.21万平方公里，其中中心城区面积283.86平方公里。成都市辖9区4市6县，户籍人口1149.1万。成都平均海拔高度500米，属亚热带湿润季风气候，年平均温度17.5 摄氏度，全市森林覆盖率为36.15%。,区：武侯区、锦江区、青羊区、金牛区、成华区、 温江区、新都区、青白江区、龙泉驿区 开发区：天府新区 县：郫县、双流县、
2、金堂县、蒲江县、新津县、大邑县 县级市：邛崃市、崇州市、彭州市、都江堰市,成都作为中国西部最大的贸易中心，市场覆盖四川省并辐射西部地区8个省市区3亿人口。 成都现代服务业发展迅速，各类专业市场配套完善，消费旺盛，市内拥有众多的生产资料、产权交易、金融、技术、劳动力要素等市场，城市的对外的吸引力、辐射力和城市综合服务功能日益增强。 成都是中国私家车消费意识最超前的城市，私人轿车拥有量全国排名第三，也是中国五大计算机市场之一以及汽车、手机业内知名的测试市场。,成都商贸,2011年全年实现地区生产总值6854.6亿元，增长15.2%；地方公共财政收入680.7亿 元，增长30.1%；固定资产投资总额
3、5006亿元，增长19.2%；社会消费品零售总额2861.3 亿元，增长18.4%；城镇居民人均可支配收入23932元、农民人均纯收入9895元，分别增 长14.9%、20.6%。荣获全国文明城市复测省会、副省级城市第二名，荣获中国全面小康 特别贡献城市称号，被联合国减灾战略署授予灾后重建发展范例城市。,工业快速增长。实现规模以上工业增加值2185.3亿元，增长22.3%，增幅列全国副省 级城市第一。完成工业投资1507.5亿元，增长18.4%，新增百亿企业3户、50亿元企业7户。 一汽大众三期扩能、沃尔沃成都基地、天威新能源三期等138个项目开工建设，四川石化基地、戴尔、中国工程物理院成都
4、基地等75个项目加快建设，富士 康、联想、仁宝等163个项目竣 工投产。初步建成世界级平板电 脑和笔记本电脑生产基地。汽车 机械、航空航天等先进制造业和 食品、家具等特色产业加快发展 ，新能源、新材料、生物医药等 战略性新兴产业规模西部第一。 软件业务收入突破1000亿元，增 长63.7%，荣获“中国软件名城” 称号。持续推进工业集中集约发 展，工业集中度同比提高4.6个百 分点达79.3%。,工业经济,服务业加快提升。实现服务业增加值3383.4亿元，增长12.4%。获批国家服务业综合 改革试点城市。成都国际商贸城二期等30余个重大服务业项目竣工投产，全国首个移动电 子商务示范基地和电子票据
5、创新中心落户成都，荣获国家电子商务示范城市称号。新开通 新蓉深、沪蓉快速集装箱班列和成都至阿拉山口铁路“五定班列”，建成西部铁路物流中 心成都铁路口岸，双流国际机场旅客吞吐量近3000万人次，上升为全国空港第四城，荣获 物流推动城市发展最快城市称号。金融总部商务区聚集各类金融机构60余家。接待国内外 游客9674万人次，实现旅游总收入805亿元，分别增长41.9%和33.3%，获批全国旅游综合改革试点城市。会展业直接收入中西部第一，荣获中国最佳会展城市奖。,服务业,农业稳步发展。实现农业增加值327.3亿元，增长3.7%。实施重大农业项目618个，完 成投资220亿元。实现林业总产值320亿元
6、。,农业,2011年实际利用外资80亿美元，其中外商投资实际到位65.5亿美元，增长34.9%； 实际到位内资2565.2亿元，增长32.8%。新增美国伟创力、法国安盛、德国复兴信贷银行 等世界500强企业11家，落户世界500强企业增至207家。签约博世汽车底盘控制系统、北 欧知识城、西门子工业自动化产品、冠捷科技、益海嘉里种植基地等重大产业化项目429 个。引进通用电气创新中心、飞利浦中国第二总部、EMC全球卓越研发中心、中航安盟财 险、和谐健康保险等一批总部经济重大项目。推动日本神钢等一批在蓉外商投资企业增资 扩产。成功举办中国西部国际博览会、中国企业500强发布会、中国国际农产品交易会
7、等 投资促进活动。被财富杂志评为全球最佳新兴商务城市。,经济投资,对外开放取得新突破。实现进出口总额379.1亿美元，增长53.9%，其中出口总额 229.6亿美元，增长65.5%，总量继续保持中西部第一。新批对外直接投资项目17个，完 成对外承包工程和劳务合作营业额8.8亿美元，增长29.3%。成功举办成都国际友城周、东 亚论坛、全球防灾减灾市长峰会、中英食品论坛和都江堰国际论坛等国际会议，成功申办 世界华商大会，与美国檀香山市等3个城市缔结国际友好城市，国际友好城市增至16个， 友好合作关系城市增至32个。泰国国家旅游局设立成都办事处，与全国友协签订战略合作 协议共建西部内陆开放高地。,对
8、外开放,区域合作取得新进展。深入落实成都经济区区域合作框架协议，成简快速路成都段、 三岔湖旅游快速通道成都段建成通车，成绵乐城际铁路等交通共建项目加快建设。成资、 成眉、成阿、成雅等共建工业园区完成基础设施投资20.1亿元，“两湖一山”等旅游合作 项目有序推进，成眉共建现代农业科技园、西南现代生态农业示范区等农业合作项目顺利 实施。成都经济区劳动保障、医疗卫生、人口计生、环境保护、市场监管、城市管理等合 作全面启动。与德阳、绵阳、乐山、泸州、凉山区域合作进一步深化，与长三角、珠三角、环渤海城市和港澳地区合作全面加强。,区域合作,二、成都市商圈分析,2019/10/28,两带功能区：生态、旅游
9、中心城功能区：重点发展现代服务业 温江、郫县、都江堰、温江功能区：重点发展人居、旅游、休闲为主的现代服务业和高新技术产业。 新都、青白江、金堂西、龙泉、双流、新津：强化工业职能，培育第三产业。 金堂东部：工业发展后备区。 彭州：重点发展石化产业。 崇州、大邑、邛崃：整合县城分散的产业基础上，积聚发展、培育第三产业。,市域功能区规划结构,第一代商业模式,第二代商业模式,第三代商业兴起,第四代商业兴起,20世纪90年代中期,20世纪90年代中后期,21世纪初,1980-1993,1994-2003,2004-2010,2010后,21世纪,第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店,第二代商业是指
10、超市和百货,第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL,第四代商业是指LIFE STYLE CENTER,即生活体验中心,商业模式演变,成都整体商业发展概况,成都商圈发展模式,商业中心,单一中心商圈,多商圈共存,多核心商圈发展模式,同心圆放射式扩展，由单一商圈演化为多商圈并存的格局； 由从前单一的中心商圈春盐骡商圈，逐步发展出人新天地南、金沙光华、双楠-红牌楼等多商圈。,成都整体商业发展概况,春盐骡三大商圈作为成都市的核心商圈，在各大商圈中处于霸主地位。辐射整个成都市区甚至部分西部城市。商圈主要以百货、专卖店、超市、餐饮等业态为主，人流量大，商业繁华，租金水平较高。 除了核心商圈，在二环
11、路沿线分布多个次级商圈，如金沙-光华商圈、建设路商圈等。次级商圈包含购物中心、大型超市、百货、休闲餐饮等业态，满足区域型的购物需求。,随着大量综合体项目的开发，以核心商圈为主，多次级商圈共同发展的商业格局正在形成。,2011年商业地产快速发展，多个商业项目集中开业，新增供应较大。其中新南天地商圈再度扩容，成为城南最大的商圈，苏宁广场和富森美家居集中开业，新增商业面积达到32.50万平米，增幅明显，发展速度为各大商圈之首。就各商圈市场存量而言，春盐商圈当之不愧，总存量达到95.77万平米，已经发展成熟，商业集中性较高，人流量大，知名度最高。,成都市各商圈新增供应情况,2011年新增大型商业项目概
12、览,租金水平,2011年成都主要商圈商铺租金均出现不同程度的上涨。其中春盐商圈变化幅度最大，各大零售商圈激烈争夺，导致租金一直居高不下，租金在250-2200元/平米不等。近年来，新兴商圈不断涌现，区域性商业中心不断形成，其中新南天地最为耀眼，快速发展，逐渐成为城南最大最为成熟的商圈，为局面提供“一站式”购物服务，其租金范围在80-330元/平米。,成都已经进入城市综合体的时代，城市综合体不断出现，分布范围相当广，遍布全城。主要集中在城中，城西和城南。开发商的开发水平愈来愈成熟，操作的项目体量大，业态全，档次高等特征明显。未来大型商业体量巨大，对现有市场造成较大的冲击力。,成都商业格局,未来潜
13、在商业供应,1、这两年成都商业供应出现井喷，在原来市场存量已接近250万平方米的基础上，未来几年还将新增约300万体量的商业项目，新增体量全国仅此于北京； 2、随着新兴居住板块的兴起以及各大高尚住宅区域的形成，成都商业格局基本形成以多个次级商圈共同发展的局面。次级商圈加快发展，比较突出的是新南天地商圈，发展快速，已经形成了大型综合性商圈。商铺价格上扬的同时，租金也稳步上涨，整体较为平稳。 3、在住宅市场持续限购的大环境下，商业地产遇到难得的发展机遇，市场发展加快。开发商纷纷加大商业地产的开发比重。商业市场未来保持较快的发展速度。 4、知名的开发商不断抢占成都市场，市场开发能力不断提高，城市综合
14、体不断涌现，多个项目均包含大面积的集中式商业。随着这些商业项目的开业，市场存量将有大幅度的攀升，租赁市场压力不断加大，优质商铺的争夺将趋于白热化。,成都整体商业发展小结,天府广场,青羊区政府,骡马市商圈,盐市口商圈,春熙路商圈,项目所在区域,春熙路、盐市口、骡马市是成都传统商圈，在一环路的包围圈中，具有悠久历史，在成都市中心形成三足鼎立的局面，有着不可动摇的地位。,成都城区商圈分布图,三大核心商圈概况,春熙路商圈,春熙路步行街,春熙路步行街,春熙路步行街入口,总府路,太平洋百货,王府井,盐市口商圈,天府广场,东御街,人民南路,人民南路,蜀都大道,新光华街,骡马市商圈,东御街,新城市广场,蓝光地
15、产,八宝街,万和路,青龙街,三、重点项目介绍,1、主要商业项目-华润万象城,该项目属于成都东部商业片区，华润在该片地块打造210万m的综合体，打造成为成华区的中心商圈。,2、主要商业项目-万达广场,该项目属于成都东南部新兴商业片区，周边交通便捷，高尚大盘汇集，是“中产城东”核心地段，拥有广阔城市发展前景与潜力。,3、主要商业项目-新城市广场,该项目属于骡马市商圈经营状况最好，市民口碑最佳的商业项目，由于传统商圈的带动，其在商圈地位颇高。,4、主要商业项目-仁恒国际广场,该项目位于城市中轴线人民南路旁，紧临成都地铁1号线和地铁站，高端写字楼、五星级酒店、国际商业品牌云集周边，荟萃成都的商业精华和
16、人文景观，区位资源优势得天独厚。 。,5、主要商业项目-美美（天一、川信）,该项目位于城市中轴线人民南路旁，马路东面是仁恒国际广场，在人民南十字路口形成一个高档奢侈品牌产品云集的商圈。,6、主要商业项目-富力天汇,地处成都市CBD的核心区和传统三大商圈核心位置的交汇处，开业以来一直处于低人流量经营状态，广百正在撤场。此项目存在多处规划的硬伤，包括车流和人流动线混乱；外立面的设计过于形似写字楼，起不了购物中心的标识作用。,7、主要商业项目-远东百货,该项目成都最核心的商业地段天府广场侧，作为太平洋百货的姊妹店，远东百货提倡“经典新概念”、“服务新体验”、“环保新生活”、“现代新空间”、“觉醒新味蕾”的经营理念。,8、主要商业项目-仁和春天,该项目位于位于成都市中心，天府广场东侧，紧邻人民南路，同时与大业路和东御街相临,定位于成都的高端百货业态,是西南单店国际一线品牌最多的百货卖场。,9、主要商业项目-太平洋百货,春熙路店因地处盐市口商圈核心，春熙路步行街街口，客流量以及成交率都比较高，骡马市店所处的地段
