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1、附件 不动产权籍调查技术方案 (试 行) 10 11 目 录 一、适用范一、适用范围围.13 二、二、调查调查内容内容13 三、技三、技术术路路线线与方法与方法14 （一）主要技术依据.14 （二）技术路线.14 （三）调查的基本方法.15 四、四、调查调查程序程序16 （一）准备工作.16 （二）权属调查.16 （三）不动产测量.19 （四）成果审查与入库.20 （五）成果的整理与归档.22 五、不五、不动产权动产权籍籍调查调查数据数据库库和管理系和管理系统统建建设设22 附附录录 A 不不动产单动产单元元设设定与代定与代码编码编制制规则规则（ （试试行）行）.23 1 范围23 2 规范性
2、引用文件23 3 术语和定义24 4 地籍区和地籍子区划分25 5 宗地（宗海）划分25 6 定着物单元的划分26 7 不动产单元设定27 8 不动产单元编码27 附附录录 B 不不动产权动产权籍籍调查资调查资料料协协助助查询单查询单（ （试试行）行）.41 附附录录 C 不不动产权动产权籍籍调查调查表（表（试试行）行）43 附录C.1 地籍调查表44 附录C.2 土地承包经营权、农用地其他使用权调查表 .51 附录C.3 集体土地所有权宗地分类面积调查表52 附录C.4 房屋调查表53 附录C.5 林权调查表56 附录C.6 海籍调查表57 附录C.7 构（建）筑物调查表 .62 附录C.8
3、 不动产权籍调查表填表说明63 附附录录 D 不不动产单动产单元元图样图样式及式及编编制要求（制要求（试试行）行）.93 12 一、宗地图样图 93 二、宗地图编制要求 94 三、房产分户图样图 95 四、房产分户图编制要求 96 附附录录 E 不不动产测动产测量量报报告格式及告格式及编编写要求（写要求（试试行）行）.97 13 不动产权籍调查技术方案 （试行） 为贯彻落实不动产登记暂行条例，积极稳妥、规范有序地推进 不动产权籍调查工作，全力保障不动产登记工作顺利开展，制定本方 案。 一、适用范围 本方案规定了不动产权籍调查的内容、技术路线、基本方法、调查 程序、成果要求和数据库建设等。 本方
4、案适用于土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍 调查。 二、调查内容 以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组 成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信 息、森林和林木信息等。 （一）宗地信息。查清宗地的权利人、权利类型、权利性质、土地用 途、四至、面积等土地状况。 针对土地承包经营权宗地和农用地的其他使用权宗地，还应查清 承包地块的发包方、地力等级、是否划定为基本农田、水域滩涂类型、 养殖业方式、适宜载畜量、草原质量等内容。 （二）宗海信息。查清宗海的权利人、项目名称、项目性质、等级、 用海类型、用海方式、使用金总额、使用金标准依据、使 14
5、用金缴纳情况、使用期限、共有情况、面积、构（建）筑物基本信息等内 容。 （三）房屋等构（建）筑物信息。查清房屋权利人、坐落、项目名称、 房屋性质、构（建）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、 总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑 面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的建筑物区分所有权的共有 部分，还应查清其权利人、构（建）筑物名称、构（建）筑物数量或者面积、 分摊土地面积等。 （四）森林、林木信息。查清森林与林木的权利人、坐落、造林年度、 小地名、林班、小班、面积、起源、主要树种、株数、林种、共有情况等 内容。 三、技术路线与方法 （一）主要技术依据 G
6、B/T21010 土地利用现状分类 TD/T 1001 地籍调查规程 GB/ T17986.1 房产测量规范 GB/T 26424 森林资源规划设计调查技术规程 NY/T2537 农村土地承包经营权调查规程 HY/T 124 海籍调查规范 国务院令第 656 号 不动产登记暂行条例 国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资 发201525 号） 15 （二）技术路线 以地（海）籍调查为基础，以宗地（海）为依托，以满足不动产登记 要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交 易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍 图、村庄地籍图、海籍图
7、、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内 外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量 等工作。 （三）调查的基本方法 1. 不动产单元的设定与编码。应按照附录 A 的要求，设定不动产 单元，编制不动产单元代码（即不动产单元号）。 2. 不动产权属调查。采用内外业核实和实地调查相结合的方法开 展不动产权属调查，查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等 内容，确保不动产单元权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确。 （1）对权属来源资料完整的不动产权属，主要采用内外业核实的调 查方法。 （2）对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外业核 实、调查的方法。 （3）对无
8、权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。 3. 不动产测量。统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技 术可能性，在确保不动产权益安全的前提下，依据不动产的类型、位置 和不动产单元的构成方式，因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实 际的不动产测量方法，确保不动产单元的界址清楚、面积准确。 （1）对城镇、村庄、独立工矿等区域的建设用地，宜 16 采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积，实地丈量房屋边长并采 用几何要素法计算房屋面积。 （2）对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并 计算土地面积；也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界 址边长和房屋边长并采用几何要素
9、法计算土地面积和房屋面积。 （3）对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可 选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积， 如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要 素法计算房屋面积。 四、调查程序 不动产权籍调查按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查 入库、成果整理归档的次序开展工作。 （一）准备工作 根据授权委托的不动产权籍调查任务，调查机构应做好收集、整 理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点 坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），制定 调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工
10、作。 不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，调查机构应携带不 动产权籍调查资料协助查询单（见附录 B），到国土、房产、林业、农业、 海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获 取被调查对象的档案资料和数据，并要求出具证明或在资料复印件上 加盖档案资料专用章。 17 （二）权属调查 权属调查应由县级以上人民政府不动产登记机构组织完成。权属 调查工作的主要内容包括核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不 动产单元草图、填写不动产权籍调查表（见附录 C）等。对界址线有争 议、界标发生变化和新设界标等情况，宜现场记录并拍摄照片。 1. 核实确认不动产的现状 根据申请调查的材料和档案
11、资料查询结果，核实确认不动产的权 属现状，确认其界址是否发生变化，然后确定权属调查的具体方法。界 址是否发生变化的具体情形如下： （1）新设界址和界址发生变化的情形有：征收或征用土地；城 镇改造拆迁；划拨、出让、转让国有土地使用权或海域使用权；权 属界址调整后的宗地或宗海，土地整理后的宗地重划；宗地或宗海 的界址因自然力作用而发生的变化等；由于各种原因引起的宗地或 宗海分割和合并。 （2）界址不发生变化的情形有：转移、抵押、继承、交换、收回土 地使用权或海域使用权；违法不动产经处理后的变更；宗地或宗 海内地物地貌的改变；如新建建筑物、拆除建筑物、改变建筑物的用途 及房屋的翻新、加层、扩建、修缮
12、等；精确测量界址点的坐标和不动 产单元的面积；权利人名称、不动产位置名称、不动产用途等的变更； 不动产所属行政管理区的区划变动，即县市区、街道、街坊、乡镇等 边界和名称的变动；权利取得方式、权利性质或权利类型发生变化。 2. 新设界址与界址发生变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认的结果，针对新设界址与界址发生变化的情 18 形，依不动产的类型，其权属调查方法为： （1）房屋的权属调查方法按照房产测量规范（GB/T 17986.1）执 行，并填写新的不动产权籍调查表。 （2）耕地的权属调查方法按照农村土地承包经营权调查规程 （NY/T 2537）执行，并填写新的不动产权籍调查表。 （3）海域
13、的权属调查方法按照海籍调查规范（HY/T 124）执行， 并填写新的不动产权籍调查表。 （4）其他土地的权属调查方法按照地籍调查规程（TD/ T1001）执 行，并填写新的不动产权籍调查表。 3. 界址未变化的不动产权属调查 根据不动产现状确认的结果，针对界址未发生变化的情形，首先 确定是否需要进行实地核实调查，然后按照下列方法开展权属调查： （1）如不需要到实地核实调查，则在复印后的原不动产权籍调查表 内变更部分加盖“变更”字样印章，并填写新的不动产权籍调查表，不重 新绘制草图。 （2）如需要到实地调查，则经实地核实调查后，依不同情形，其处 理的方法如下： a. 发现不动产权属状况与相关资料
14、完全一致的，按（1）的规定处 理。 b. 发现不动产权属状况与相关资料不一致的，应在原不动产权籍 调查表上用红线划去错误内容，标注正确内容，并填写新的不动产权 籍调查表。 c. 发现原界址边长或房屋边长数据错误的，应在原草图的复制件 19 上用红线划去错误数据，标注检测数据，重新绘制草图，并填写新的不 动产权籍调查表。 （三）不动产测量 不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海） 图和分户房产图的测绘、面积计算、不动产测量报告的撰写等。 1. 控制测量 对土地及其房屋等定着物，控制测量的技术、方法和精度指标按 照地籍调查规程（TD/T1001）执行。对海域及其房屋等定着物，控制
15、 测量技术、方法和精度指标按照海籍调查规范（HY/T 124）执行。 过渡期间，在同一县级行政区域内，宜采用地籍图的坐标系统和 投影方法，并适时建立与 2000 国家大地坐标系和 1985 国家高程基准 的转换关系。最终测量成果须转换到 2000 国家大地坐标系和 1985 国 家高程基准。 2. 界址测量 （1）应基于不动产类型、保障不动产权利人切身利益、不动产管理 的需要等条件选择界址测量的精度。对同一权籍要素，如果技术标准 之间的精度要求不一致，宜以精度要求高的规定为准。 （2）依不同的界址点精度要求选择不同的界址点测量方法。具体的 测量方法和程序按照各行业现行技术标准执行。 3. 宗地
16、图、宗海图和房产分户图的测制 不动产权籍图包括地籍图、海籍图及不动产单元图等，其中不动 产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图（房产平面图）等。 （1）宗地图的测制。以已有各种地籍图为工作底图测绘宗地内部及 20 其周围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗地图。 测绘方法按照地籍调查规程（TD/T1001）执行，宗地图的内容按照本 方案附录 D 执行。 （2）宗海图的测制。以已有海籍图为工作底图测绘宗海内部及其周 围变化的不动产权籍空间要素和地物地貌要素，并编制宗海图。测绘 方法和内容按照海籍调查规范（HY/T 124）执行。 （3）房产分户图的编制。以地籍图、宗地图（分宗房产图）等为工作 底图绘制房产分户图。房产分户图的编制要求和内容参照房产测量规 范（GB/T17986.1）7.3 的规定，按照附录 D 的要求执行。 4. 面积计算 （1）宗地或宗海面积计算。根据实际情况可采用解析法或图解法计 算宗地或宗海的面积。应基
