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1、春节期间，小偷撬开了某小区刘先生家的防盗门入室盗窃，睡在卧室里的一家三口全然不知，早晨起床后才发现财物被盗，向公安报案。经查，防盗门未反锁为小偷入室提供了方便，此后因该案迟迟未破，业主便向该小区的物业公司提出了赔偿要求。他认为：交了物业费，失窃就是物业失职。“物业已尽到了职责。”物业公司解释，对业主家中财物被盗表示同情和难过，但公司已按合同的约定进行了巡查，且在小区内进行了安全防范的宣传。接到报案后，秩序维护员立即赶到现场协助公安破案。在赔偿要求遭拒后，业主把物业公司告上了法庭。【解答】法院经审理后认为：国务院物业管理条例规定，物业管理中的保安服务只能是一种群防群治的安全防范服务，而不是治安保
2、障服务。该条例排除了物管对业主的人身和私有财产保镖、保管和保险的职责。法院认为，为了业主的安全，物管应认真履行合同约定，加强安全防范的力度和措施。但物管对业主因他人的犯罪行为造成的人身、财产损失并无法定赔偿义务。该物管已按合同的约定履行了职责，不存在过错。而原告未反锁门，为小偷入室客观上提供了方便，故法院依法作出一审判决：驳回原告刘先生的诉讼请求。业内人士认为，物业服务企业应严格按照规定，扎实做好安全防范工作，同时业主也应加强自我安全防范意识，购买必要的人身或财产保险。2011年物业管理师考试案例分析：业主被盗物业管理是否应该赔偿我是某住宅小区的住户，上个月12日凌晨我出差回来，发现家中被盗，
3、经过清点，我家中财产被盗损失大约为十二万元，我及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。我想请问，我每月都按时缴纳了管理费，这次财产损失是否可以要求管理处给予赔偿?王先生类似的问题，我听到过很多次，提出问题的有物业管理界同行，也有小区业主，但我始终无法就这样的问题给大家一个标准答案，得根据具体情况具体分析。物业管理公司是否应当就小区业主财产被盗承担相应的法律责任，首先取决于物业管理公司在实施物业管理活动中是否有过错。法律意义上的过错是指当事人违背了某种应该承担的义务。这种义务又可以分为法定义务和约定义务两种。目前的法律尚未有明确的规定，物业管理公司应对小区业主的财产负保管义务，也就是
4、说物业管理公司对小区业主的财产安全没有法定的义务。同时，目前大多数已签订的物业管理合同中都有明确的约定，物业管理公司不承担小区业主的财产保管责任。那是不是说物业管理公司也没有对小区业主负有财产安全的约定义务呢?我个人认为并不一定。囿于物业管理行业发展的现状，我认为目前绝大多数的物业管理合同对小区业主是没有普遍约束力的。我倾向认为，大多数物业管理公司和小区业主形成的是一种事实上的物业管理合同关系。这种事实上的物业管理合同关系因为没有对双方的权利、义务形成书面的一致意见，它的适用就比较模糊。但有一点可以确定：相对于一个没有实施物业管理的小区，有专业物业管理的小区之内，业主的财产是应该更为安全的。但
5、这种安全本身并不是物业管理公司的义务，否则就会无限制地扩大物业管理公司的责任。这里的义务是指物业管理公司在物业管理活动中所实施的一系列给予业主安全感觉的措施，物业管理公司实施的安全措施包括：值班保安对犯罪分子的威慑力量;物业管理工作人员对已经发现的不安全情况的遏止作用;接到报警信号的及时处理措施等。针对上述义务我们可以看出，物业管理公司在实施财产安全方面措施的过错包括：值班保安的擅离职守，物业管理工作人员对已发现的不安全情况视若罔闻，接到报警信号没有及时采取应对的措施等等。并不是说物业管理公司在实施小区安全措施中有过错就一定要承担相应的法律责任，物业管理公司承担法律责任还需要证明这种过错和业主
6、财产被盗之间有法律上的因果关系。按照法律的规定，这类案件，适用的是举证责任的倒置，即物业管理公司应当自己证明在物业管理活动中没有过错或者即使有过错，这种过错也不是直接导致小区业主财产损失的原因。物业管理公司不能提供上述的证据，就应当承担小区业主财产被盗的法律责任。毕竟，业主的财产被盗是因为犯罪分子的犯罪行为而引起的，物业管理公司即使依据法律的规定应当承担法律责任，通常也不可能是全额赔偿。按照合同法的规定，物业管理公司违反物业管理合同约定义务所承担的法律责任不能超出它对履行本合同时对合同风险的理解，这个理解的范围在案件当中取决于法官的自由裁量权。除了上述有关法律的一些理论性问题外，在实践中如果业
7、主想要通过法律的途径向有赔偿义务的物业管理公司主张权益的话，目前还存在着一些难以逾越的问题，审理此类民事赔偿案件的一些必要证据例如核定业主财产损失的具体金额等，最终需要通过刑事案件的审理结果来确定，刑事案件没有侦破，就谈不上刑事案件审理，更谈不上民事赔偿案件的最终处理。现实当中类似的案件大多数被迫中止审理，进入漫长的等待期。王先生，您所提出的问题在现实当中确实普遍存在，但目前通过法律途径解决还有一些不能排除的障碍，希望我的意见能解决您的疑惑。本报中山讯 业主被小偷破门而入，财物大量被盗，遂起诉物业公司赔偿损失，17日，中山市中级人民法院对上述案例作出具有重大意义的终审判决，判令物业公司因看管不
8、严，赔偿业主20的损失。小偷入室盗走近6万元2004年12月22日晚，家住在中山市火炬开发区一住宅小区的张某，一回到家门口便发现情况不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张某遂报案。据统计，张某家中被盗现金8300元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1批、纪念币2套，共计损失价值59560元，该案至今未侦破。业主向物业公司索赔在张某看来，每月缴交物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自己的全部损失。事发后，张某找到物业公司协商赔偿事宜，但该公司不予理会。张某遂把物业
9、公司告到中山市人民法院，要求该公司赔偿损失59560元。物业公司仍不愿承担业主分文损失。据物业公司辩称，它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记制度，无奈小偷厉害，是小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。物管：保安已恪尽职守物业公司表示，业主所交纳的物业管理费不可能完全消除因犯罪行为可能引发的财产和人身安全的风险，该公司已尽到相应注意和防范的义务，对原告被盗案件的发生并无过错，故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失窃期间，其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。据查，2000年5月21日，张
10、某入住中山市火炬开发区某住宅后，与物业公司签订了住宅小区管理公约，约定：物业公司按照有偿服务原则管理小区，张某按住房建筑面积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后，张某依约按时缴交管理费。一审：物业公司无需赔偿一审法院认为，物业公司在履行物业管理服务合同时，制定了对出入小区的车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合理、谨慎的注意义务。张某并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同，物业公司无从知晓张某私人物品的种类及价值，对此也就不负有法律上的责任。且目前张某住宅被盗案件尚未被侦破，其财物损失的数额无法确认。一审法院驳回张某要求物业公司赔偿的请
11、求。一审宣判后，张某不服，向中山市中级人民法院提起上诉称：物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保护，作为业主，屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下，在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致。二审：物业公司应赔20%中山市中院经审理后认为，物业公司在公约、小区管理规程等文件中均承诺对小区物业及居民人身、财产负有安全保障义务。从本案证据可知，失窃案件发生时，犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张某住宅两重大门（其中一重是钢制防盗门），进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去。由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，对罪案未能及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相
12、应的赔偿责任。因案件发生在室内，发现入室盗窃有一定难度，而业主对其室内财产负有主要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担20的赔偿责任。又因上诉人张某向公安机关报案时出示了可信证据，而物业公司在两审诉讼中均未提交证据进行反驳，故本院认定张某的损失为59560元，即物业公司应承担损失赔偿额为11912元。法官：物管未尽安全保障义务法院法官告诉记者，该案的终审判决应当引起物业公司的重视，在日常管理中要尽到合理限度内的安全保障义务。安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、财产负有的合理限度内的安全保护义务。义务人未尽到合理限度内的安全保障义务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任。本案中，由于物业公司的工作疏漏，没有及时发现业主财产被盗，存在过错。因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度相当的补充赔偿责任。物业公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。
