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1、部不动产登记办 肖攀 二零一五年十一月 贵州,不动产登记簿册证 主要内容介绍,不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。,明朝鱼鳞簿册,民国登记簿证,建国初登记簿证,簿册证与登记制度如影随形,社会主义市场经济初期“证出多门”,2013年11月20日，国务院第31次常务会议决定由国土资源部负责指导监督全国不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。 2014年12月22日，国务院发布不动产登记暂行条例。“不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿” “不动产登记机构完成登记，应当依法向
2、申请人核发不动产权属证书或者登记证明”。 2015年2月13日，国土资源部印发关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知（国土资发201525号文），决定从2015年3月1日起正式启用,开启不动产统一登记新征程,3月1日，姜大明部长在徐州市颁发全国首批不动产权证书,3月1日，胡存智副部长在泸州市颁发四川省首批不动产权证书,开启不动产统一登记新征程,目 录,不动产登记簿册证的总体情况 不动产登记申请审批表的主要内容 不动产登记簿的主要内容 不动产权利证书和登记证明的主要内容 不动产登记簿证填写示例 不动产登记簿册证的使用要求,一、登记簿册证的总体情况,不动产登记簿证样式包括不动产登记簿、不动产权证
3、书、不动产登记证明和不动产登记申请审批表。 不动产登记簿、不动产权证书和登记证明的样式以及证书、证明的印制标准由国土资源部统一规定，登记申请审批表为示范表格。,（一）如何认识登记簿册证的统一,统一登记簿册证，是建立和实施不动产统一登记制度、落实国务院“四统一”的要求，也是落实物权法、贯彻不动产登记暂行条例的产物。 统一登记簿册证，是不动产登记制度和不动产权籍调查的重要组成部分（登记依据）；是不动产登记机构开展登记工作的基本条件（登记机构）；是建设全国不动产登记信息基础管理平台的基础（信息平台）。 统一登记簿册证，有利于建立统一开放竞争有序的市场体系，支撑国家治理能力和治理体系现代化，有利于不动
4、产权利人合法权益的保护，便捷登记信息查询，方便群众和企业办理登记。,（二）登记簿册证的制定原则,登记簿册证制定时面临的形势（swot）从分散走向统一,优势：土地房屋登记体系相对完整， 有一批懂理论、会实践的登记人员 队伍。,弱势：对林、农、海的登记了解不 深；登记嵌入交易、审批管理环节， 剥离登记与管理经验不多。,威胁：不动产和不动产权利体系错 综复杂，原有登记信息重叠交错， 内容标准不一，融合难度大。,机会：国内有很好的基础，国外有 很好的借鉴；国务院重视，全面深 化改革、全面依法行政，改革环境 良好。,（二）登记簿册证的制定原则,专家观点（张双根） “在登记制度实质性统一的各项要素中，登记
5、簿册是不动产登记得以操作的载体，是不动产登记制度赖以存在的基础，因此，登记簿册的统一至关重要。而如何形成统一的登记簿册制度，在其外部，需回答应设置哪些种类的登记簿册，以及各登记簿册彼此间的关系；在其内部，登记簿册之名称、各登记栏目及其名称、各登记栏目内可登记的权利与事项、各登记栏目以及各登记事项间的关系等，这些登记簿册构成要素应如何协调统一。”,（二）登记簿册证的制定原则,统一融合。以统一为方向，对相关联的不动产（如地房、地林）及不动产权利（如林地所有权、草原所有权与集体土地所有权）有机融合，增强不动产登记体系的科学性和协调性 包容创新。充分继承吸收原来各类不动产登记已有的登记内容，不搞重打锣
6、鼓另开张，借鉴国外做法，适应登记簿电子化的要求，采用表单式的设计，从形式和内容上进行集成创新。 全面准确。全面记载不动产的自然状况、权属状况和其他事项，准确反映不动产权利的归属和内容，确保登记的公信力，更好发挥登记的公示作用。,（二）登记簿册证的制定原则,便民利民。兼顾登记申请人、登记人员及相关主体的合理需求，科学设置登记信息，统一权利证书内容，方便企业和群众办理登记，满足社会对登记信息的查询要求。 支撑管理。保留原有重要的管理性登记指标，通过登记及有关交易、审批信息的互通共享，支撑各部门不动产行政管理和行业监管，为国家自然资源资产产权制度、不动产财税制度改革等奠定基础。,（三）登记簿册证的基
7、本关系,申 请,受 理,发 证,登 簿,审 核,不动产登记申请审批表,不动产登记簿样式,不动产权证书和登记证明样式,覆盖登记全流程（依申请、依嘱托、依职权）,（三）登记簿册证的基本关系,不动产登记申请,不动产登记簿,不动产权证书和登记证明,不动产登记审批,登记原因证明材料,登记过程中相互关联,二、不动产登记申请审批表,二、不动产登记申请审批表,1、不动产登记申请审批表是借鉴台湾的做法，将登记申请表和登记审批表合并，旨在提登记效率，并非将申请程序和审批程序合并。不动产登记申请审批表为示范表格，各地可参照使用，也可以根据实际情况，从便民利民和方便管理出发，进行适当调整。,二、不动产登记申请审批表,
8、2、登记原因的证明文件，即申请人申请登记必须提交的证明材料。在条例的具体实施细则出台以前，可以依据条例（D16），参照现有规定，结合地方模式和实际情况，要求申请人提交材料（申请材料公示）。条例的实施细则施行以后，依照新的规定。,二、不动产登记申请审批表,3、不动产登记审批情况。登记审批可以分为审核和核定程序。登记审核可以采取初审、复审两审制，简单登记案件或者有条件的地方可以采取一审制，具体由专业的登记人员根据条例等填写审核意见。核定是登记机构有关负责人对登记结果的核查审定。登记的具体审批程序可以由地方根据实际情况自行确定。 审核与核定。审核-登簿，法定登记程序，登簿生效；核定，内部行政程序，登
9、记机构对外承担法律责任，可授权，非核定生效。,二、不动产登记申请审批表,4、不动产登记过程中所需的受理和不予受理文书（D17）、实地查看和调查文书（D19）、不予登记文书（D22）、查询文书（D27）、询问文书（物权法）、公告文书（细则）等书表卡册，可以按照登记簿的记载内容，结合本地实际和工作需要，自行确定和印制 行政程序要正当，避免引起行政复议、诉讼。 登记信息不同于一般政府信息，查询应按照物权法、条例的规则。,过于原则，灵活性不足,三、不动产登记簿,不动产登记簿的法律地位 物权公示的载体 物权状况最权威的证明 登记公信力的实现途径（善意取得） 【镜像原则，幕帘原则，损害赔偿原则】 改变“重
10、证轻簿”的观念,三、不动产登记簿,其他国家和地区登记簿设置情况 德国：德国的不动产登记簿有土地登记簿、地上权登记簿以及住宅所有权登记簿。土地登记簿主要记载土地所有权和土地负担，地上权登记簿记载地上权，在土地登记簿上，地上权被作为土地负担加以登记，而在地上权登记簿，记载的则是地上权本身的各种交易。住宅所有权独立于土地所有权，可以自由流转或执行，有专门的登记簿。 土地登记簿包括标题和状态目录、三个分栏两大部分。分别展现土地的自然状况、权利状况、负担和限制,以及变更与注销情况,三、不动产登记簿,“标题”记载作出登记的地方法院名称、登记簿的编号及簿页号码。1和 “状态目录”记载土地的自然状况，主要包括
11、地籍块号码、土地用途、面积、地籍块图片等。,1,第一分栏记载土地的所有权关系，包括取得所有权的法律原因,第二分栏记载土地上的各种负担与限制，如地上权、地役权、破产扣押,考虑担保物权发生频率高，第三分栏专门记载土地债务、抵押权与定期金债务。,三、不动产登记簿,三、不动产登记簿,其他国家和地区登记簿设置情况 日本：日本的不动产登记簿分为两大部分：标示部分和权利部分。标示部分用于记载有关土地和建筑物标示的事项，如土地所在地、土地号数、土地种类、土地面积等；建筑物的所在地、房屋号数、种类、构造、室内面积等。权利部分分为甲部和乙部，其中甲部事项栏记载有关所有权的事项，而乙部事项栏记载有关所有权以外的权利
12、事项。,标示部记载土地的地图号、地址、地号、土地类型、土地面积、原图及日期、登记日期,甲区记载有关所有权的事项，包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等,乙区记载有关所有权以外的权利事项，如地上权、抵押权，包括顺位号、登记目的、受理日期和受理号、登记原因、权利人等,三、不动产登记簿,其他国家和地区登记簿设置情况 我国台湾：分标示部、所有权部及其他项权利部，依次排列分别注明页次，并于标示部用纸记明各部用纸之页数。登记簿就登记机关辖区情形，按照乡（镇、市、区）或地段加以登记，其中土地按照地号编成，而建物按照建号编成。在土地登记簿上要标明地上建筑物的建号，在建物登记簿注明土地的地号
13、。登记簿按照地号或建号的顺序，采用活页加以装订，并在页首附录索引表。区分所有建物共用部分仅建立标示部，及附加区分所有建物共用部分附表，其建号、总面积及权利范围应于各区分建物的所有权状中记明，不另发所有权状。,三、不动产登记簿,三、不动产登记簿,三、不动产登记簿,三、不动产登记簿,从其他国家和地区看，具体形式上，大都根据不动产自然信息、权利信息等区分了不同的簿页部分。主要区别在于土地、房屋是一簿还是两簿。 我国采取“一簿”设计。涉及房、林、地、海等多种不动产，一簿能够统一，利于信息集中；权利设立和处分时，遵循“房地一体”和“地林一致”原则，房地登记簿分开，可能产生权利分别处分；房地合一的地方，登
14、记簿合一。,三、不动产登记簿,目前的登记簿样式，按照条例的规定（D8），主要分为宗地和宗海基本信息、不动产权利登记信息、其他事项登记信息三大部分。共有26张表单（2张基本信息+10张权利信息+5张事项信息+6张附图+2张封面+1张目录）。主要是实现登记簿以宗地、宗海为单位进行编成，应对复杂的不动产权利体系。 基本信息部分分别反映宗地、宗海的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。,三、不动产登记簿,权利登记部分反映不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况。具体包括土地所有权，建设用地使用权、宅基地使用权，房地产权，海域、无居民海岛使用权，构（建）筑物所有权，土地承包经营
15、权、农用地的其他使用权，林权，其他相关权利八个部分。其中，房地产权登记包括项目内多幢房屋和独幢（层、套、间）房屋等两种情形，并附带建筑物区分所有权业主共有部分登记信息。 内容基本分为权利人信息、登记类型和登记原因信息、权利期限和权利价格信息、定着物（房屋、构筑物、林木、矿产等）自然状况信息、不动产权证号信息以及附件信息。,记载集体土地（包括林地和草原）所有权、国家土地所有权,记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权，限于空地,记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权,记载国家建设用地使用权、集体建设用地使用权和宅基地使用权及其房屋所有权,记载建筑物
16、区分所有权业主共有部分【天然共有、法定共有、约定共有】,记载海域使用权和无居民海岛使用权,记载地上构筑物所有权、海域和无居民海岛上的构筑物、建筑物所有权,记载耕地、草地、水域滩涂等非林地的承包经营权，以承包之外方式取得的草原使用权、水域滩涂养殖权等。附记栏可以记载土地经营权（转入主体、期限等），为土地经营权抵押贷款提供条件。,记载林地所有权、林地承包经营权和以承包之外方式取得的林地使用权，以及森林林木所有权、使用权,记载取水权、探矿权和采矿权等法律规定的其他权利。（探矿权、采矿权仍按现有模式登记发证）,三、不动产登记簿,其他事项登记部分反映不动产权利的限制和提示事项，包括抵押权和地役权登记、预告登记、异议登记、查封登记等五个部分。 内容基本分为权利人或者申请人信息、登记类型和登记原因信息、权利有关期限和价格信息、不动产登记证明号以及附件信息等。,记载不动产上设定的地役权情况,记载不动产的一般抵
