课件6房地产居间业务.ppt

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1、,房地产 居间业务,房地产经纪,主要内容,.,6.1 房地产居间业务概述,下一节,（一）房地产居间的含义及其特点,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取佣金的行为。 三方参与人：,房地产居间的含义,一、房地产居间业务内涵,经纪机构,买 方,卖 方,（一）房地产居间的含义及其特点,居间人必须“一手托两家” 只以自己名义进行活动 介入房地产交易程度较浅,房地产居间的特点,服务的有偿性 居间业务专业性强 居间活动范围广,（二）房地产居间业务的类型,（三）房地产居间的原则,返回本节,二、房地产居间业务流程,（一）房地产租赁居间流程,（二）房地产转让居间流程,（一

2、）房地产租赁居间流程,（二）房地产转让居间业务流程（p151 ）,1、寻找客户 2、确定委托意向 3、填写委托登记表 4、房地产查验 5、签订委托合同 6、信息收集与传播 7、房源客源配对 8、实地看房,9、签订买卖合同 10、代收购房款 11、协助房地产权属登记 12、房地产交验 13、佣金结算与提取 14、售后服务,流程1 寻找客户,思考：获得房源客源信息的途径？ 客户主动上门、网络搜索、登报求购出售、小区访问、张贴广告发单、好友介绍、 与企业合作获得房源信息、一二手联动、（另：二三级市场联动？）,流程2 确定委托意向,（1）客户陈述 （2）查验委托人有关证件 （3）向客户告知房地产经纪机

3、构的相关情况 （4）介绍经纪方式、佣金标准、服务标准、合同内容等 流程3 填写委托登记表 （1）表5-3 委托出售情况登记表 （2）表5-4 委托购房情况登记表,（1）查验的主要内容 委托房地产的物质状况 具体位置、户型、面积、结构、装修、成新 思考：如何绘制户型图？动手试一试 委托房地产的权属状况 权属类别与范围、他项权利状况 房地产环境状况 物业类型、周边交通、生活设施、自然景观、污染情况等 （2）查验的主要途径 文字资料了解 现场实地察看 向有关人员了解,流程4 房地产查验,返回下一张,返回上一张,流程5 签订委托合同,参见p158 “房地产居间合同”部分 流程6 信息收集与传播 流程7

4、 房源客源配对,流程8 实地看房,流程9 签订买卖合同 流程10 代收购房款 流程11 协助房地产权属登记 流程12 房地产交验 流程13 佣金结算与提取 流程14 售后服务,案例1：参阅p140案例导入 房地产经纪公司三连环业务,思考与讨论： 1、经纪人是如何完成房源客源配对的？ 2、上述三连环业务属于何种房地产经纪业务？ 3、你认为连环居间业务的难点在哪里？,居间业务案例分析,案例2：二手房居间业务,客户甲于2008年底委托sf中介公司出售房屋，其物业位于*路上，为60年代建造的5层公房的2楼两室一厅住宅，居住面积50平米，朝向南，厨卫两户合用。该物业以30万元在 “sf中介网”挂牌出售。

5、 尽管挂牌后陆陆续续有一些客户看房，但由于该物业为非独立物业，大多数人一看到厨卫两户合用就不愿意再谈了，有两户虽然对厨卫共用不太介意，但希望价格再降低点。而客户甲不愿意让价，最终也没谈成。 请问：1、对这种物业，经纪人的突破点应该在哪里？,案例3：二手房交易业务,2007年10月上旬，王军通过朋友介绍来到房地产经纪机构，要求将A路*弄301室二室一厅的已购公房以13万元转让，委托经纪机构代为出售，并有以下事实： 王军的户口簿内有王军和其父王一飞两人。王军称王一飞生病不能到现场，由王军带有其私章和身份证，户口簿中反映王军离异，经询问，王军自述与妻结婚9年后在半年前离婚，无子女，女方结婚后户籍一直

6、未迁入，所提供资料反映不出原妻是否有居住权。 王军反映王一飞在本市B路另有住房，出让房屋后二人户口迁往B路二室一厅内。 王军称，当时购房后产权是用王军本人的工龄和公积金出资购买的，户名仍用其父王一飞（原公房租赁户名为王一飞）。王军有一兄弟已成家在外地，其母户口在B路房产内居住。 【问题】 1、案例中王军所述公房是否可以上市交易？ 2、假如你是房地产经纪人，在接手该业务后，需要查验或核实哪些事实？,返回本节,三、房地产居间合同 p158,1、居间合同及特点 2、房地产居间合同 3、房地产居间合同的类型 4、房地产居间合同的性质 5、房地产居间合同的内容,返回本节,居间合同的居间报酬有不确定性,不

7、要式合同和诺成合同,居间合同是双务、有偿合同,居间合同是劳务合同,居间活动主体的特殊性,1、居间合同及特点,居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同.,2、房地产居间合同,房地产居间合同是以促使交易双方订立合同、达成交易为目的的委托合同。,放盘合同,求购合同,居间合同,居间合同,求租合同,放租合同,3、房地产居间合同的类型 p160- p181,4、房地产居间合同的性质,案例导入 （1）P159案例5-2给你什么启示？ （2）结合案例思考：P158为什么说房地产居间合同的给付义务具有不确定性？（图示）,5、房地产居间合同的内容,委托人信息,委托事

8、项,房地产信息,佣金条款,合同变更,违约责任,争议处理,其他补充,四、房地产居间佣金结算p186,1、佣金计算 居间佣金=交易金额*收费费率 或 分档累计 一般应由买卖双方共同支付，现实中由谁支付视市场行情而定 佣金测算： p187例1、p188例2 P207租赁居间佣金计算 P208转让居间佣金计算 2、转让居间佣金纠纷 （1）p188案例5-3 （2）p208 “实训内容一”中案例,四、房地产居间佣金结算,阅读p208 “实训内容一”中案例 1）中介公司与毛小姐签订的房地产买卖居间协议第十条约定的“由于毛小姐的原因导致房地产买卖合同未签订的，应向中介公司支付总房款3违约金”是否有效？ 中华

9、人民共和国合同法第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。” 2）中介公司在毛小姐因故未签房地产买卖合同时，是否可收取相应费用？,四、房地产居间佣金结算,3、租赁居间佣金纠纷 阅读P207 案例 1）案例中被告是否需要向经纪公司支付约定的佣金？ 2）被告方是否要代替第三方支付经纪佣金？ 3）在租赁合同，承租方应如何规避此类佣金支付风险？,四、房地产居间佣金结算,4、思考讨论 (1)产生居间佣金纠纷的情况哪些？ (2)如何规范房地产居间行业的发展？ 居间服务费纠纷视频,返回本节,内容2,.,6.2 房地产居间业务实务操作,一、信息收集,1、以小组为

10、单位，收集广州市有效的房源和客源信息至少10条以上； 懂得如何收集房客源信息 记录好发布房客源信息的常见网址 2、收集广州各区局二手房交易登记时需要提交哪些资料？遵循什么流程？ 3、二手房网签是怎么回事？如何操作？ 4、预售现售楼盘信息查询？,【新盘信息查询任务】,1、“恒福花园”的3-7栋预售证、土地证和规划许可证的证号分别为多少？ 2、“恒福花园” 3栋目前未销售的住宅有多少套？ 3、 “恒福花园”3栋的1202号和1、2、8、9、14、15幢的902号房目前是否存在抵押？ 4、 1、2、8、9、14、15幢的1402和1502号房中哪个可能采用的是一次性付款？,新盘信息查询：阳光家缘主页

11、,新盘基本信息,楼栋信息,预售证信息,*预售可售：即该商品房已取得预售许可证，可在竣工验收前出售。 *已确权已售：即已办理房屋所有权初始登记。 *已确权未售：即已办理房屋所有权初始登记，并可出售。 *已售：即已在阳光家缘网站签订商品房买卖合同。 *已备案：即已到广州市房地产交易登记中心办理商品房买卖合同登记备案确认手续。 *已过户：即已办理房屋所有权转移登记。,【二手房网签任务】,1、何谓二手房网签？ 2、二手房网签的操作流程？ 3、二手房网签的注意事项？ 4、在广州的二手房网签界面进行实地操作。,何谓二手房网签,二手房网签是房管局即将推出的类似一手房交易系统阳光家缘的一个网上交易系统。系统运

12、行后二手房交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同、选择交易资金托管及银行等全部都将在网上进行。并且房屋交易过程中各个环节信息反馈、存量房房源信息、成交信息的查询和统计也都可以通过该系统和网站获得。,网签流程.,1步:二手房买卖双方协商合同的相关条款内容. 2步:填写完后由买卖双方自行设置合同密码,操作人员进行提交. 3步:合同提交完毕后,操作人员从网上打印合同协议或声明. 4步:合同提交后,可自行从网上打印相关当事人进行签字盖章后,当事人持申请表及其它相关材料到房屋权属登记部门办理转移登记手续.,网签界面：,网签：房源信息,网签入口,网签注意事项,1:公示 公示满24小时

13、才能买卖 公示的信息 A房屋所有权证号 B产权证上注记的抵押信息 C房屋所在楼层.户形.建筑面积.总楼层等基本内容. 2:签约后及时核对合同 (打印出来,一式四份,买卖双方个一份,公司一份,一份送建委备案) 3;资金监管制(房款) 银行做为监管者-买方取得产权证,卖方取得办结单 -银行才把房款支付给卖方,网签优势,1.网签后业主资质经过核实会更加可信，盘源信息也更加可靠，以后找房子可能会更方便、快捷，交易的流程也更加清晰。 2.交易过程全部信息化后，可以缩短买卖双方交易递件的时间。整个网签过程市民也都可以通过网上实时查询，得知二手房交易的办理进程。 3.二手房交易信息上网后有利于政府部门对二手

14、市场进行监控,二、居间纠纷处理 1、转让居间纠纷处理,阅读p209 “实训内容二”中案例 1）你认为是哪方违约？法院应该支持哪方观点？ 2）违约金的计算基数是70万还是100万？ 3）违约金到底会是多少？,二、居间纠纷处理 1、转让居间纠纷处理,【视频】房地产交易纠纷 【思考】 1）案例的最终判决结果如何？ 2）律师是如何分析案例的？为什么如此判决？ 3）视频给了你哪些忠告和启示？,郑州市民秦兰英日前就碰到了一件这样的“闹心事”。前不久，秦兰英在一家房屋中介公司的带领下看了房子，而买房其实是通过其他途径。不曾料想，该房屋中介公司拿着一份“客户服务确认单”（格式合同）将秦兰英告上法庭，要求其全额

15、支付中介费。原来“客户服务确认单”有如下约定：“中介公司只要提供了看房服务，就“确认中介成功”，应由委托人全额支付佣金”。而房屋中介公司带领秦兰英所看的这套房屋，房屋主人并没有委托房屋中介公司卖房，也就是说，房屋中介公司并未取得该房屋的中介权。,三、房地产居间成交技巧,【视频】 【视频】,综合分析题,王某需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到甲房地产经纪公司。甲房地产经纪公司在听取了王某的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过5天时间，甲房地产经纪公司经纪人李某从乙房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王某的房源，乙房地产开发公司对该房的报价是总价款20

16、万元，首付30的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6。,1李某评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有( )。 A李某不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估 B李某可以评估，但不能收取评估费 C甲房地产经纪公司可以收取王某的评估费 D甲房地产经纪公司不能收取评估费，但因为李某为王某评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金,2李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19.3万元的价格订立了商品房预售合同，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于( )。 A代理行为 B居间行为 C房地产投资咨询行为 D. 行纪行为,3王某与乙房地产开发公司订立了商品房预售合同，并将所购商品房抵押给银行，办理个人购房贷款手续需要到房地产登记部门办理备案登记的合同有( )。 A商品房预售合同 B借款合同 C