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1、房地产战略规划,2,在本项目中，主要回应&控股公司的企业战略议题，并且提出对功能策略与支撑体系的框架要求,企业战略,功能策略,愿景目标,业务模式 增长阶梯 核心能力,战略支撑体系,运营系统,公司的使命、愿景、发展方向、战略定位 公司的近期和远期的战略目标 公司的业务模式选择 公司发展战略对关键资源与能力的要求以及资源能力建设的建议 实现目标的战略路径（增长阶梯）与关键举措,价值观,组织发展,人力资源,根据战略的要求对每一个功能模块进行详细的设计 例如制订详细的融资策略、区域的具体拓展研究、营销方式的创新,区域策略,根据发展战略要求明确战略支撑体系改善的目标 重点是针对阶段目标要求，对支撑体系的
2、关键领域提出改善建议,营销策略,产品策略,融资策略,3,本报告历经了多次修订，针对9月19日&战略研讨会中各位领导提出的若干建议，&对战略报告进行了修改与完善,领导提出需要修订的主要问题,&开展的工作与回应的结果,关于公司愿景的表述 希望行业分析能够更加充实 公司的增长规模和速度 各种物业开发及持有收益的测算 组织结构，主要是自持物业的组织设计 研发人员不足的问题：投入的大概规模 商务地产的风险问题 就举措提出具体建议,明确了商务地产的概念，对&的愿景进行了修改并进行了详细阐述，更加侧重于发展的可持续性 行业分析&已经作为完整的报告提交，本次修改在主报告中增添了部分内容 参考了行业内主要企业过
3、去几年的平均增长速度，以及&的历史增长情况，&提出了三阶段的增长建议 &调整了测算的参数，综合比较了开发在不同的毛利率下，以及不同物业在不同投资回报率的情况下，开发收益和持有收益的高低 对组织结构的调整特别是自持物业的组织设计提出了两种方案供参考 综合考虑了行业内主要企业的员工结构分布，对&的人才结构提出了改善目标 对商务地产可能的潜在风险进行提示并提出了主要的防范措施 重点对举措部分进行了充实,4,10月08日研讨会中各位领导也提出了若干补充要求，&在10月23日的汇报中集中补充回应了上述要求,5,在10月23日的汇报基础上，进行了综合整理，同时也修订了相关内容,6,根据06年12月初华融战
4、略研讨会意见，修订了相关内容，本报告是最终版,另外，本报告结合全套文件做了系统的整理工作，报告观点更加清晰突出,7,术语说明,商业地产指包括写字楼、酒店、商场（包括商铺、购物中心）、酒店式公寓等在内的房地产类型 零售地产指商场（包括商铺、购物中心）类型的房地产 商务地产指商业地产中非零售地产的部分 商业地产业务指商业地产的开发和持有经营 物业在指各类已建成的房产时，有时用“物业”代指“房产”或“地产”,除非特别说明，或通过上下文能够有效消除歧义，本文件中特定词汇的含义如下：,写字楼,商务地产,酒店,商场、商铺、餐饮,公寓,商业地产,零售地产,8,目录,&控股公司的成长历程与战略要求 &控股公司
5、面临的行业环境 &控股公司发展战略 &战略的挑战、风险 &战略执行的近期举措(参考建议),9,经过多年的发展， &已经成功地树立了“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”良好的品牌形象，资本规模也实现了跨越式的发展,通过&控股树立起“中国蓝筹地产企业”和“商务地产”第一品牌,1996年6月,2000年5月,2002年8月,2004年12月,重庆华亚纸业IPO上市,经国家财政部财管字2000 14号文和中国证监会证监函200065号文批准，北京&建设集团与华西包装集团公司进行资产置换 变更上市公司名称及主营业务，&控股实现买壳上市,经中国证监会核准，&增发募集资金合计4.2亿元,经证监会核准，再次增发
6、募集资金7.06亿元,通过资本运作推动公司业务高速发展,除上市融资以外，上市对提升企业品牌知名度、促进内部管理能力提升、促进核心人才保留都有着重要的意义,10,近年来，&的经营业绩稳步增长，盈利能力也一直处于较高水平,单位：亿元,11,&控股已经形成了自己的独特竞争优势和品牌优势，在商务综合地产开发领域积累了丰富的经验,企业良好的品牌形象,商务片区综合开发能力,核心竞争力,商务综合地产的整体运营经验,良好的政府关系,优秀的领导团队和员工队伍,大股东的国企背景 领导团队具备较强的行政沟通能力以及公关能力 良好的调动和利用社会资源的能力,“&”品牌在北京乃至全国都具有很高的知名度 但更倾向于北京地
7、域属性及产业属性，对跨地域发展有利有弊,几乎涉及了所有商务地产的产品形态，已经积累了较丰富的商务综合地产开发运营的经验,核心领导团队凝聚力强，高管个人能力也比较优秀 培养了一批核心团队，员工普遍对企业的认同感较强,已形成全国领先的片区规划及开发能力 对城市规划、产业功能的理解以及对政府思路的把握，有利于公司在异地开拓大型综合地产项目,12,随著&片区开发目标的逐渐完成，&公司正面临走出片区、放眼全国的重要转型阶段,2000年,2005年,1999年,简单的土地批租 缺少资金，依靠转让土地获得原始积累,依靠原始资金积累和资本运作快速发展房产开发业务 专注于“功能区域地产”的开发，并逐步减少直接批
8、租,房地产开发物业持有经营 &中心区物业持有50万m2 领先于北京的其他房地产企业，迈出了跨区域的重要一步,资料来源：内部访谈,土地开发,土地开发房产开发,房产开发物业持有 跨区域发展,第一个发展转折点 由单纯土地开发进入房产开发,第二个发展转折点 走出&、放眼全国、开发与持有并重,13,第二次转型的要求,放眼全国，进一步认清自己的企业定位 由过去的片区开发和大项目公司管理体制要转型为具有全国视野的具有极强市场竞争能力的房地产企业 关键环节业务能力需要持续加强： 市场化程度不够，原有核心能力在削弱，一些关键环节的业务能力仍在培育中，如拿地拓展、产品研究、项目策划、销售与品牌推广等 资源瓶颈必须
9、得到新的突破： 融资渠道能否扩大以及何时能扩大对&未来的发展速度与业务转型的节奏有影响；缺乏未来发展所需的复合型管理人才和大量专业人才,从转型的要求来看，虽然过去的优势比较明显，但随着企业的快速发展，&正面临着一系列战略难题和资源瓶颈,主要的战略难题,&土地储备迅速枯竭，加之业务越来越复杂化，企业长远目标和企业远景开始模糊。企业的目标将是什么？围绕&做运营商？走出北京做商务地产开发商？产品是开发为主还是经营为主？做哪些产品，不做哪些产品？地区如何开拓？ 随著地域的拓展和业务的复杂，过去的大项目制管理方式亟待改变 总部的专业能力、投资能力、战略管理能力、管控机制、管理体系均有待进一步完善 核心能
10、力建设如何发展？哪些是关键而重要需要优先发展的能力？特别是奇缺的资金资源和人力资源如何获得突破？,14,&认为，&选择何种地位取决于以下四个方面：,紧密结合行业态势,充分研究地产行业内不同细分行业的态势：需求趋势、供给趋势、竞争态势、获利空间 分析行业内的关键成功因素以及领先的增长模式，以供&借鉴,符合&的核心能力,结合&的历史背景、企业背景与资源特点，找到更有可能的发展路线 根据财务分析，寻找突破资金困境的渠道，寻找能力提升的方向与路径 具有可操作性，能够努力实现,满足华融总部战略的要求,股东的要求，特别是控股股东对其战略定位,赢得资本市场的认可,机构投资者对其回报的持续稳定增长的期望 赢得
11、资本市场的综合评价,15,目录,&控股公司的成长历程与战略要求 &控股公司面临的行业环境 &控股公司发展战略 &战略的挑战、风险 &战略执行的近期举措(参考建议),16,房地产,住房地产,商务地产,零售地产,工业地产,其它,商业地产,典型代表,市场影响因素,业务特征,住宅 别墅,写字楼 商务酒店 酒店式公寓,商场 Shopping Mall 商铺,仓库 工业厂房,会展中心 旅游酒店 度假村,人口数量/结构 人均收入水平 居住条件及需求 位置、环境配套,城市地位、城市经济水平 城市产业结构 城市布局特点,人口数量/结构 人均消费水平 城市规模及布局 商业业态创新,城市工业特点、地位及结构 城市规
12、划布局,增量开发 存量交易 销售为主，周期短,增量开发、存量改造 销售、租赁以及经营管理等可选择方式多 资金需求较大,增量开发、存量改造 商业运营为先导 多长期持有与经营结合 资金占用大,多以自用厂房仓库为主，收益最稳定,-,-,按物业用途划分，房地产可分为住宅、商务、零售、工业地产等四大类,行业分析内容详见附件：商务地产行业研究,17,我国城市经济梯级发展的格局，影响不同城市商业地产的发展阶段，开发黄金期已经逐步转移到二线城市,- 行业成熟度与房地产商业模式演变示意图 -,房地产开发/产品型,房地产投资/资本运作型,房地产金融/服务型,业务 特征,房产增量开发 地产开发,房地产开发 物业经营
13、 房产中介 房地产金融服务,房地产金融服务 物业经营 房产中介 房屋定制,二线城市，进入快速规模开发阶段,一线城市，国际化程度高。如北京、上海等城市,三、四线城市，初步发展,开发黄金期,经营黄金期,黄金地段基本被抢占,18,从历史来看，受国家宏观环境、行业特殊因素等影响，不同类型物业市场化历程、增长爆发点不同，住宅仍是主要产品种类，但是住宅地产的门槛低、竞争十分激烈,9192年,87年,98年,99年,2000年,03年,04年,05年,02年,01年,住宅,写字楼,零售地产,规模,住宅、商业用房、办公用房投资总量及增长示意图,南巡讲话及十四大市场经济确立,酒店,取消福利分房、银行按揭配合,零
14、售业深度对外资开放,办公用房政策性限制影响减弱,05年全面兑现WTO承诺，零售业良好预期促使零售地产快速发展,94年,96年,城市化率超过30，开始加速发展,19,住宅、商业用房、写字楼、酒店各自的增长驱动因素分别是：,住宅增长驱动因素： 人口、经济、城市发展阶段 供需关系（包括二级市场的成熟度） 零售地产增长驱动因素 人口、经济、城市发展阶段 零售行业的发展走势（特别是业态的演变） 零售地产供需关系,办公用房增长驱动因素： 城市经济与城市地位 第三产业规模 办公用房的供需关系 酒店用房增长驱动因素 城市经济 商务地位与旅游地位 酒店用房的供需关系,行业分析内容详见附件：商务地产行业研究,20
15、,综合行业研究成果，&判断未来的市场空间,预计至2033年前住宅市场仍将保持1520的平均增长率 2006年政府调控力度加大，对住宅市场产生不确定影响，会引导住宅市场理性发展，暴利时代结束 全国经济发展不平衡产生各区域梯级发展机会 2005年市场总量为12600亿，占房地产市场的70%左右,住宅市场空间,2005年零售地产增量总额达19002000亿 目前我国零售地产存量约2.2亿平米，03、04年零售地产增长率达30以上，导致阶段过剩、空置率迅速上升 预计2033年零售地产总量将达9亿12.6亿平米，虽然我国城市零售业缺口很大，但是只有少数业态与零售地产结合，大城市下一阶段的零售业发展模式为社区商业需求大于城市Mall，因此理论年平均增长率为56；,零售地产市场空间,写字楼地产99年02年阶段供应不足，特别是高端写字楼更为紧缺；03年后投资高速增长，伴随国家经济成长及大城市财富聚集效应，少数发达城市的高端写字楼市场有持续需求支撑，目前约占房地产市场总量的5%左右 写字楼增长前几年达到年均30%的速度，但预计在长时间内会以略高于中国GDP的速度增长，约10%左右,写字楼市场空间,截至2004年，中国酒店共有10888家，按国家十一五规划，未来五年酒店客房需求年平均增长8 2000年后北京市星级酒店以每年
