2017年Q3北京房地产市场发展研究报告

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1、China Index AcademyChina Index Academy 中国指数研究院中国指数研究院北京分院北京分院 2017年年10月月 北京房地产市场发展研究报告北京房地产市场发展研究报告 （2017年三季度）年三季度） 淘宝店铺 “Vivian研报” 收集整理 获取最新报告及后续更新服务请淘宝搜索 “Vivian研报” 1 目录 北京房地产市场总结及趋势展望 1 2 环北京房地产市场总结及趋势展望 2 三季度政策：限制性政策与长期性政策并存。首先，在前序“四限”调整政策不动摇的基础上，继续补漏升级、并收紧 金融端口；同时，以加快租赁市场发展为代表的“长效机制”政策在各地陆续出台，从

2、供应端缓解市场过热局面。 调控思路及措施第三季度部分热点城市发布政策具体内容涉及城市时间 一、限制性 措施 1、“限售、限购”加码 新购住房2年内不得交易重庆9.22 户籍家庭已有一套住房的，取得房产证3年后方可购买第二套；商品房取得房产证3年方可上市转让长沙9.22 非本市户籍居民限购1套住房（提供2年社保），本市户籍限购3套无锡9.26 2、打击捆绑销售、变相抬价; 摇号售房 开发商销售实行“一价清”，即不得变相加价、超备案价格销售；不得捆绑搭售。上海7.23 开发商不得虚高申报，也不得以精装为名变相抬价成都7.29 房企应在取得预售许可后10天内一次性销售全部房源，且不得捆绑搭售车位杭州

3、7.26 开发商需在开盘前，向公证机构申请摇号排序公证，并公示全部准售房源和已积累客户名单上海7.18 3、严格商品房销售价格监管 对于申报价格明显高于前期或周边的，一律暂缓批准预售，确保2017年房价环比不增长。北京7.13 申报单价不得高于该项目以往销售均价、装修价格不得超过毛坯价格的15%长沙7.3 对不接受政府价格指导的项目，不办理网签备案；再次强调对房企执行明码标价，备案价格在销控表公开标示， 销售价格不得高于备案价格。 广州8.2 二、金融端 口收紧 1、房贷利率上调 8月全国首套房平均利率环比上升了2.47%，同比上升15.35%。一线及热点二线9月 2、收紧个人消费贷 收紧个人

4、消费贷，严禁消费贷违规流入房地产市场广州、北京、深圳等 9.5至 9.25 三、租赁长 效机制 1、发布关于在人口净流入 的大中城市加快发展住房租 赁市场的通知，加快发展 租赁市场 支持国有企业转型成为住房租赁企业、搭建租赁服务平台、设立12个试点城市全国7.2 2、建立试点，利用集体建设 用地建设租赁住房 北京、上海、广州等13个城市将开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。全国8.29 3、各城市陆续继续出台发展 租赁市场政策 保障租购同权、加大住房公积金对租赁住房的支持力度广州7.17 加快培育和发展住房租赁市场佛山7.21 培育和发展住房租赁企业、鼓励存量房屋用于租赁、鼓励住房租赁消费天

5、津7.3 租购同权 酒店写字楼可改建出租住房武汉7.24 增设租赁住宅落户政无锡7.28 部分商办项目，不改变使用年限，可申请改建为租赁住房，产权10年内不得转让。佛山8.24 支持房企业开展住房租赁业务，鼓励企业在新建商品房项目中长期持有部分房源合肥8.24 在居住证积分管理中，对租赁住房达到一定年限的，实行“租购同分”;发布住房租赁市场试点方案杭州 8.299. 1 建立购租并举的住房制度，租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务山东省8.1 改善住房供求关系；赋予承租人更多权益；规范租赁行为，双方权益共保北京8.17 建立政府划拨建设、企业新建自持、闲置住房出租等多渠道筹集租赁

6、住房的模式南京8.22 ;公共租赁住房“只租不售，并限制租期成都9.1 出台住房租赁市场支持政策上海9.15 全国政策：三季度房地产调控政策梳理 数据来源：中国指数研究院整理 3 全国政策：限售城市继续扩容，以稳定楼市预期，促进居民理性购房 多城限售继续发力，将使调控力度达到较高程度。至9月末，限售城市数量已达到40余城，政策通过以流动性为切入 点，立足于引导居民正确的住房消费行为，与限购、限贷等政策配合使用已经形成新的预期引导机制。未来，在新的预期 引导机制下，短期投机行为将得到精准的抑制，住房自住属性将得到进一步强化，房地产市场的供应端将更加重视如何让 产品更有效地回应自住需求。 限售城市

7、概况一览表 城市城市限售限售 全全 面面 限限 制制 厦门、广州、青岛、保定徐水区、东莞、福州 （五城区、闽侯县、长乐市、闽清县、福清市）、 常州、海南全省、承德、济南、六安、芜湖、无 锡、嘉兴、泰州、重庆（主城区） 新购买住房的，取得不动产权证未满2年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。 惠州、南京、成都、郑州、开封、张家口、长沙、 贵阳 新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。 石家庄新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。 分分 类类 限限 制制 南通启东市 非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内

8、不得上市交易；购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得 上市交易。 扬州、徐州 在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得房 屋所有权证或不动产权证书未满2年的，不得上市交易。公证机关不得办理协议手续。 保定白沟新城非本地户籍家庭购买新建住宅或二手房，该房产自登记之日起5年内不得转让。 保定主城区（莲池区、竞秀区、高新区） 住房自取得不动产权证书(房屋所有权证)未满2年的，不得买卖。其中，对通过“限房价、竞地价”“限地价、 竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得不动产权证书(房屋所有权证)未满10年的， 不得买卖。

9、 珠海新购买的住房须在取得不动产权证满3年之后才能上市交易（转让）。特定地块土地出让条件10年限售。 西安、沈阳 在规定区域范围内购买的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；购买的 二手住房，房屋产权人取得不动产权证书后满2年方可上市交易。 南昌 在全市范围内，所有新交易的住宅(含新建商品住宅和存量住宅，以合同网签时间为准)，须取得不动产权证满2年后方可 转让。 “三限房”购房人自商品房买卖合同签订之日起，5年内不得转让。 北海 新购买第二套商品住房需取得不动权属证书满2年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动权属证书满5年 后方可转让。购房时

10、间以商品住房签约时间为准。 南宁、桂林 在市区购买第三套及以上商品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可转让。 数据来源：中国指数研究院整理 4 全国政策：住建部发文支持北京、上海开展共有产权住房试点，力 争形成可复制、可推广的试点经验 9月21日，国家住建部印发关于支持北京、上海市开展共有产权住房试点的意见，支持北京市、上海市深化 发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使 用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。北京市制定共有产权住房管理暂行 办法，明确了未来五年供应25万套共有产权住房的目标，着力

11、满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房 需求。上海市截至2016年底已供应共有产权保障住房8.9万套，并明确了下一步发展目标，着力改善城镇中低收入住房 困难家庭居住条件。 支持两市开展共有产权住房试点工作指导意见概要 总体要求 基本原则 供应对象 管理制度 运营管理主体 政策支持 规划建设 组织实施 坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向。 坚持政府引导、政策支持，充分发挥市场机制的推动作用；坚持因地制宜、分类施策，满足基本住房需求。 面向符合规定条件的住房困难群体供应，优先供应无房家庭，具体供应对象范围由两市人

12、民政府确定。 要制定共有产权住房具体管理办法，核心是建立完善的共有产权住房管理机制，包括配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等 规则，确保共有产权住房是用来住的，不是用来炒的等。 要明确由国有机构代表政府持有共有产权住房政府份额，并承担与承购人签订配售合同、日常使用管理、回购及再上市交易等事项 。 要确保共有产权住房用地供应，并落实好现有的财政、金融、税费等优惠政策。 共有产权住房应以中小套型为主，要优化规划布局、设施配套和户型设计，抓好工程质量。 按照已经确定的工作目标和重点任务，要以制度创新为核心，在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索， 力争形成可复制、可推广的试点

13、经验。 数据来源：中国指数研究院整理 5 全国政策：集体建设用地建租赁住房，行业将现四大变化 国土资源部住房城乡建设部关于印发利用集体建设用地建设租赁住房试点方案的通知，明确了长效机 制构建中很重要的一个切入口：土地。土地是调节房地产市场供求关系的根本性核心资源，土地供应规模、供 应结构和供应方式，将在相当长一段时间内影响到各类市场行为主体的预期和决策。集体建设用地利用模式的 突破将使未来房地产行业运行面临以下四大变化。 房地产行业面临的四大变化 刚需分流土地价值重估金融创新城市与业务模式 以集体用地成本优势切人租 赁市场，刚需满足渠道多元 开发商投资算账的方式即将 改变，拿地需理性 以租赁为

14、核心的全新供应体 系下，推动金融模式创新 一线城市深耕，存量运营趋 势不断深化 从整体上说这次集体用地制 度的变化将使土地供给效率 更高，与市场实际需求匹配 更契合，并将持续改变行业 的需求分布格局。 如果集体用地大量进入租赁 市场，从消费端会带来购房 预期降温，有利于稳定房价， 开发商基于传统供求思维下 的价格上涨逻辑便很难成立， 对于高价地王的冲动也会得 到较大程度的抑制。 随着住宅租赁业务的大量增 加，新的融资模式也将围绕 租赁进行针对性的创新。房 企应积极稳妥开展房地产投 资信托基金（REITs）试点。 一线及准一线城市未来围绕 城市更新、长租公寓等存量 资产运营的机会较大，此次 方案

15、试点的北京、上海、沈 阳、南京、杭州、合肥、厦 门、郑州、武汉、广州、佛 山、肇庆、成都等13个城市 大多属于这一行列。 数据来源：中国指数研究院整理 6 北京政策：加快共有产权房建设，促进住房回归居住属性 9月20日，为加快建立购租并举的住房制度和供应体系，促进住房回归居住属性，北京住建委会同北京市财政局、北 京市规划和国土资源管理委员会联合发布北京市共有产权住房管理暂行办法，明确了未来五年供应25万套共有产 权住房的目标，着力满足城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的基本住房需求。 共有产权房影响 通过有效调节产权比例、更完善的准入退出 机制满足居民基本住房需求，在供应、建设 、分配、后续转让

16、上拥有更强的保障。 推动住房制度改革，具有长期实行的基础， 对全国住房制度的发展，对各城市解决居住 问题，将形成良好的示范。 以其灵活的份额调节能够在最大程度上优化 个人或家庭在一生中的资源分配，平滑住房 消费周期。 将新市民纳入住房保障范围，有利于引导部 分需求转向政策性商品住房，从更大范围引 导更合理的住房消费理念。 共有产权房新政的重点内容 供应、选址 1）单独列出、 优先供应； 2）非本市户籍 家庭住房需求的 房源不少于 30%； 3）从城市发展 新区调配房源， 促进中心城区人 口疏解； 4）交通便利、 配套齐全 申请资格 符合限购资格 、首套房 单身年满30岁 、离婚满3年 规划建设 品质不低于普通 商品住房； 以中小套型为主 、考虑两孩和适 老设计； 全装修、智慧社 区 价格、配售 1）价格低于同 地段、同品质普 通商品住房； 2）优先配售： 项目所在区户籍 ；在项目所在区 工作的本市其他 区户籍；在项目 所在区工作非本 市户籍 出租出售 1）出租：购房人 和代持机构按照 所占房屋产权份 额获得租金收