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1、目 录一、规划背景二、项目要求特征及园区条件分析三、现状分析四、规划依据及规划原则五、规划布局及用地规划六、道路交通规划七、生态保护及绿地系统规划八、空间景观规划九、给排水规划十、电力电信规划十一、燃气规划十二、规划实施建议1一、规划背景为加 快 推 进 工 业 化 进 程 ， 全 面 实 施 “兴 工 强 市 ”战 略 ， 市 委 市 政 府 提 出“关 于 加 快 推 进 工 业 化 进 程 的 若 干 意 见 ”。 “意 见 ”纲 领 性 地 阐 述 了 推 进 工 业化 进 程 的 战 略 意 义 、 思 路 、 目 的 重 点 提 出 了 加 快 企 业 改 制 创 新 ， 调 整
2、优 化 工业 布 局 ， 加 大 对 中 小 企 业 的 扶 持 力 度 ， 多 渠 道 增 加 对 工 业 投 入 ， 不 断 优 化 工业 经 济 的 发 展 环 境 等策略。2002 年 4 月长沙市人民政府通过了“长沙市工业发展纲要” ，其对长沙工业发展现状与环境进行全面分析，提出了未来 5 至 10 年长沙工业发展的基本思路、目标、重点，布局和政策框架。环保产业园作为长沙市工业园区布局框架中“两区六园”的六园之一，其规模、产业定位等在长沙市工业发展纲要中已予以明确，湖南环保工业园由雨花环保产业园和天心名牌服饰园组成。2002 年 6 月受市政府委托长沙市规划管理局组织进行了湖南环产业
3、园概念性规划方案征集工作。2002 年 7 月市规划局委托我院和长沙市方圆设计事务所分别承担雨花环保产业园和天心环保产业园的规划设计工作。二、项目要求特征及园区条件分析1、项目特征“湖南环保产业园”是长沙工业布局规划的“二区六园”的其中一园，其在长沙市工业发展纲要中定位为“湖南环保工业园以湖南名牌服饰科技产业园和湖南环保科技产业园为核心的城市工业发展重点园区，规划重点发展环保型工业，劳动与技术密集型相结合的加工组装业等。随着环保意识的增强，可持续发展思想的深入人心，环保产业及产品愈来愈受到关注，至 2001 年底，全国已有 1 万多家企事业单位专营或兼营环保产业，其中企业 8500 多家，科研
4、院所等事业单位 1500 多家职工总人数 180 多万人，固定资产总值 800 多亿元，2001 年全国环保产业总产值为1600 多亿美元，占同期全国工业总产值 0.77%， “九五”期间我国环保产业一直保持较高的增长度，年增长率为 15.20%，高于我国同期国民经济增长速度。2、园区条件分析1) 区位条件：长沙市作为“2001 年最具经济暴发力”的城市与周边省市的合作交流频繁，其陆地交通时距一天左右，均可达广州，武汉、南昌、重庆等我国经济重镇。园区位于长沙市南大门，地处长株潭结合部，受三市多点经济辐射，整合三市资金、资源、人力并通过密集高速的交通网络将园区的影响力向外扩散。 “长株潭”作为湖
5、南省最具活力的经济心脏、将使园区的战略地位得以充分提高。2) 用地条件：规划范围内除有一家省汽车公司仓库用地，其余均为农用地，园区内山清水秀、环境优美、与其主导环保产业极其吻合，现状用地以丘陵坡地为主，自然地形呈南高北低态势。3) 交通条件：周边现有 107 国道和京珠高速公路，绕城线亦即将建成通车、场地内有省二级公路洞珠路穿过。规划新韶山路、火星路、长沙大2道纵横相贯可迅速接入城市路网，与市中心汽车站，火车站，机场等交通枢纽联系便捷，时距间可控制在 20 分钟左右。三、现状分析雨花环保产业园规划范围北起绕城线，东至京珠，西、南以洞井镇行政区划各线为界，总用地面积 10.76 平方公里。现状以
6、丘陵坡地为主，自然地形呈南高北低，东高西低的态势，地形标高最低 55.3 米，最高 133.4 米。其涉及洞井镇鄱阳、桃花、桃阳、白田、联盟、金井 7 个村，农业人口约 6600 人，现状土地利情况为耕地占 31%，园地占 8%；林地 37%，工矿地占 3%；建设用地占 9%；其它用地占12%， (详见现状人口分布及用地一览表。)湖南环保科技产业园各村人口及土地利用状况表单位：(公顷)村名 人口(人) 总面积 耕地 园地 林地 工矿地 建设地 其他用地鄱阳 1290 113.3 26.3 2.8 33.2 14.0 12.4 24.3金井 1476 260.6 91.5 20.9 71.1 2
7、.7 19.9 54.5桃阳 1816 383.3 109.8 32.3 139.4 7.1 28.5 66.2联盟 1029 172.9 44.2 13.5 54.2 3.6 16.6 40.8白田 1033 138.2 35.2 10.2 53.6 4.3 13.4 21.5和平 20 10.7 / / 10.7 / / /合计 6664 1079 307 79.7 362.2 31.7 90.8 207.36园区除省汽车公司仓库、养路工班，简公寺已划正式红线为城市建设用地外，其余均为农用地。此外村镇企业 11 家，(详见现有企业一览表) 基本为砖厂和矽砂矿，属需关停企业。另有桃阳小学和金
8、井小学两所，桃阳小学因规模过小已并入洞井联校、现金井小学学校规模 10 班。园区现有企业用地情况一览表项目名称 用地面积(亩) 建设时间(年) 建筑面积 (平方) 其 它省汽车公司仓库 80 国有单位征用地，证齐备养路工班 8 国有用地清泉寺 46 国有用地桃阳村村部 8.91 2043.67 红线已办，用地证未办桃阳村机制砖厂 229.1 1600 红线已办，用地证未办联盟村村部、学校 9.05 1970 红线图遗失，用地证未办和平村二机制砖厂 25.89 1994 360红经图已办大部分，证未办(1999年国土局收取了土地管理费和权属勘查费用)金井村村部 2.898 1971 931.6
9、红线图遗失，用地证未办金井村学校 3.268 1971 1307.9 红线图遗失，用地证未办金井村一机制砖厂 32.571 1985 3196.5 红线图遗失，用地证未办桃阳村林场 12.607 1979 277.38 无任何用地手续联盟村化工厂 4.8 1970 215 无任何用地手续联盟村林场 8 1962 300 无任何用地手续金井村矽砂矿 5.369 1989 646.6 无任何用地手续金井村二机砖厂 11.909 1995 1416.7 无任何用地手续桃阳村二机砖厂 42 1993 1182.32 无任何用地手续桃阳村龙塘矽砂矿 32 1994 344.85 无任何用地手续桃阳村矽砂
10、一矿 36 1990 484.81 无任何用地手续场地东北有省二级公路洞路，乡级公路洪田路，花卉基地有正在修建的圭白路穿过。场地现在建筑以 13 层的农居为主，共涉及房屋共计 2070 栋，面积约333.28 万平方米其中土砒房 266 栋面积约 3.06 万平方米；一层砖房 977 栋，面积约 9.92 万平方米；二层砖房 798 栋，面积 19.21 万平方米；三层砖房26 栋，面积 1.01 万平方米；四层建筑 3 栋，面积 0.08 万平方米。四、规划依据及规划原则1、规划依据：1) 长沙市总体规划修编(20012020)年(送审)2) 长沙市雨花区南片控制性详细规划(送审)3) 长沙
11、市工业园区规划4) 长沙规划局设计要点2、规划原则：生态优先原则：力求保护并合理利用山林水体，将景观设计与自然山水统一，创造园区良好的自然生态与人文生态环境。可持续性原则：强调对自然资源的合理有序利用，通过工业园区的建设带动长沙市南部城市发展，达到环境效益和社会效益的统一，注重分期滚动开发和经济技术的可行性。系统性原则：在功能结构，道路交通，生态绿地结构等方面与天心环保产业园协调统一。可操作性原则：将宏观决策，先进的规划理念与开发建设条件及行政管理模式相结合，处理好理想与现实，园区与城区，人工开发与自然保护等方面的关系，做到规划方案的可操作性。高品位原则：良好的形象、鲜明的特色和优美的环境作为
12、提升园区品位和优化投资环境的关键。特色性原则：充分利用现有地形地貌和资源条件，依山就势因地制宜；提出园区产业发展的总体战略，即以环保工业为主导，实现集科研、培训、制造、生态农业、休闲旅游于一体多头并进、相互关联相互带动的产业“链” ，使其成为雨花区乃至长沙市的经济增长极。五、规划布局及用地规划1、总体布局规划构筑“一心、两带、两园、两楔、三区、四组团一基地”的总体功能布局。“一心”以环保大道和火星大道交接的绿化广场为中心，形成园区管理中心和园区配套的公共设施中心。“二 带 ”指 沿 绕 城 线 规 划 的 环 城 林 带 和 沿 京 珠 高 速 规 划 的 防 护 林 带 。“两园”即利用清泉
13、寺和周边自然山水植被规划以生态、旅游、休闲为主的主题公园和利用保留的山体植被的规划研发公园。不开发公园主要利用科研基地的低密度开发和对环境的高标准要求将公园建在科研基地中，既可提高土地的利用率，又可让山体得以真正意义上的保护。“两楔”即花卉展示基地和保留山体主题公园构成东西纵向楔型绿地。“三区”即东、西、南三个居住小区，其作为工业区的配套、农民的安置以及少量的房地产开发。“四组团”即围绕火星大道规划四个环保工业基地，将工业用地化整4为零有利于分期建设。“一基地” ，即圭北路以东的长株潭物流基地。2、用地规划：A) 居住用地规划：结合开发建设的时序和地形条件，采用相对集中的原则，基本按东、西、中
14、、南四个片区来考虑，居住用地面积 135.32 公顷，占总用地的 12.5%，其中一类居住 32.4 公顷，二类居住 102.93 公顷，二类居住中含村民安置地 36.3 公顷，按现行拆迁安置政策和规划范围内安置的村民数量，可解决 6600 人的村民安置问题。考虑到该园区地处城市边缘，居住环境要求较高，且居住用地中含有部份保留山体用地，故适当提高人均用地指标，二类居住用地，按 30m2/人考虑；一类居住用地 50m2/人考虑。故该区域内规划人口容量约为 4 万，居住区公共设施配套按居住区一居住组团两级设置，配套设施如下：居住区、小区级配套设施一览项 目 规模(公顷) 数 量 备 注中 学 5.
15、16 1 62 班中学一所小 学 3.8+3.38 236 班一所，3 班一所托 幼 0.54 3 12 班/所文化中心 2.8 1 区级居委会建筑面积 100 平方米7B) 工业用地规划：工业用地面积 225.3 公里，占总用地为 20.9%，用地布局原则为沿主要交通干道相对集中，形成四个规模不等的工业小区，便于分期实施，根据全市工业布局的要求，其产业均为无污染的环保型一类工业用地。C) 公共设施用地：公共设施用地面积 177.61 公顷，占总用地的16.5%，其中行政办公用地 30.4 公顷；商业金融用地 40.95 公顷；文化娱乐设施用地 49.46 公顷；教育科研用地 56.80 公顷
16、；本区域内公共设施以面向环保产业园本身的配套服务为主，面向区域外围服务为辅。行政办公用地：以园区管理用地为主，适当考虑一些外地驻长办事机关等用地，其用地主要位于火星路北侧。商业金融用地：以本区服务为主，位于园区中心，主要沿环保大道布置。文化娱乐设施：介于园区东南角较好的山体植被且现在简公寺等宗教场所，规划结合公园绿地，规划旅游休闲等娱乐设施用地。另在园区中心规划区级文化活动中心，以提高园区的档次和品味。教育科研用地：教育科研培训是环保工业的技术支撑，有利于产业的创新提高园区内规划教育、培训科研、孵化基地，为科技成果培育和转化创造条件，介于这些用地所需环境较好，开发强度不高，故结合保留的山体规划“创业公园” 。D) 市政设施用地：根据市政基础设施规划，园区内规划电信分局一个，邮政分局一所，天燃气减压站一所，规划用地 1.66 公顷，占总用地的50.2%。E) 仓储用地：规划用地 33.97 公顷，占总用地 31%，其作为面向长株潭物流中心，集仓储，小型加工，运输于一体，形成新型的物资运营流通的格局。F) 绿地规划：
