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1、0,中国邮政储蓄银行 按揭贷款业务制度,太原市分行信贷部 2009年8月,1,按揭贷款的概念,按揭（Mortgage)贷款 购房需求派生的融资需求 主要为中长期贷款 预期收入理论：定期存款及银行流动性理论(普鲁克诺，美，1949) 银行资产的流动性取决于借款人的预期收入，而不是贷款的期限长短。 借款人的预期收入有保障，期限较长的贷款可以安全收回，借款人的预期收入不稳定，期限短的贷款也会丧失流动性,2,主要内容,个人购房流程 （03-08） 按揭贷款基本业务标准 （09-14） 二手房贷款产品要素 （15-27） 二手房贷款业务经办 （28-57） 二手房贷款业务营销 （58-66） 按揭贷款风
2、险控制 （67-68） 按揭贷款新产品介绍 （69-74）,3,个人购房流程,房产可能是许多人一生最大的消费/投资,选房,签订买卖合同,付款,收房,办理产权,委托买卖,4,个人购房流程：选房,所有类型房屋 是否满足自住或经营所需？ 价格是否合理？ 质量是否存在问题？ 一手房（新建房屋） 期房：能否如期收房，会不会烂尾？质量要靠开发商的“人品” 现房：是否滞销楼盘？能否办理个人产权？ 二手房（存量房、再交易房产） 能否公开上市、顺利过户？,5,个人购房流程：签订买卖合同,合同细节的约定 购买对象 购买价格 付款方式 交房期限 产权办理 违约责任 售房人（开发商、经纪公司）是否存在合同欺诈？ 谁能
3、避免一房多卖？ 售房人隐瞒实情、不讲理，怎么维权？,6,个人购房流程：付款,付款方式 选择一次性付款，还是分批付款？ 付款来源： 自筹 借贷：选择私人借款，还是银行贷款？ 无论如何，钱总不能少付：自筹+借贷购买价格 如何规避付钱了，拿不到房产？ 先办产权、再付款，还是反过来？买卖双方如何妥协？ 房管部门、银行能帮我避免钱货两空？,7,个人购房流程：办理产权/收房,先“办理产权”（过户），还是先“收房”？ 期房：通常先“收房”，后“办理产权” 一手现房/二手房：通常先“办理产权”，后“收房” 过户要点 购房人与售房人一块办理 可能要向税务、房管、土地等多家主管部门申报材料 购房人要缴纳相关税、费
4、 收房要点 是否货真价实？ 物业等配套设施方面是否有遗留问题？,8,个人购房流程：委托买卖,选房、合同、付款、过户和收房，都是对买卖双方的考验 解决之道：委托购买、委托销售 合同、过户、收房的某一或多多环节，买卖一方或双方都可能授权委托他人（或中介公司）代办 委托买卖的主要问题 委托事项是否真实？是否存在买卖一方或双方不知情？ 受托人是否未行使必要权利，或超越权限行事？ 一旦出现纠纷，买卖双方如何处理？,9,按揭贷款基本业务标准,借款人条件 优质单位职工条件 保证人条件 抵押房产条件,10,借款人条件,18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人 具有收入来源稳定的固定职业，包括单位职工、
5、自谋职业者 个人信用记录不属于禁入类 首付款不低于实际购房价的20% 借款人应具备偿还能力，须同时满足： 收入还贷比55%，对外担保倍数 10 收入还贷比=（本次贷款月均还款额+所购房屋月均物业支出+原有负债月均还款额）月均税后收入 对外担保倍数=对外担保的贷款余额年均税后收入 注意事项 借款人（共同借款人）有配偶时，合并计算收入总额作为月均收入、年均收入；原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算,11,对个人信用记录分类标准的解释,信用报告考察期间为24个月 账户状态为 “销户”（信用卡）或“结清”（贷款），当前月份为1，前一个月为2， 账户状态为 “正常”的
6、，各个账户还款记录的结算年月为1，前一个月为2， 准贷记卡 仅使用超过2的记录（含记录G），并且使用前先扣减2(记录G不作扣减) 信用卡与贷款是否合并计算违约次数 分别进行考察，记录次数不合计使用 客户提供证明材料或向原银行申诉后,信用记录如何分类 使用“原查询”记录查询结果，“经调整”记录成功申诉、提供有关证明后的结果 一人有多个信用卡（或贷款）账户，次数是否所有账户都合计次数 对于还款状态记录1，仅取次数最多的账户，不累加多个账户的次数 对于房产抵押类贷款，配偶为禁入/次级类的，不将借款人下调分类,12,优质单位职工条件,优质单位职工的条件 18周岁-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人
7、 无任何违法行为，个人信用记录属于正常类或瑕疵类 当地国家行政事业单位、国有大中型企业、知名外资或合资企业的正式职工 ，并具有以下资历之一： 5年（含）以上工作年限 本科（含）以上学历，2年（含）以上工作年限 研究生（含）以上学历 部门经理（含）以上或同等职位 优质单位职工享有 免于提供收入证明，收入按近一年内当地城镇居民人均可支配月收入的1.5倍计算 可提供阶段性保证 可申请优质单位职工一手房贷款,13,保证人（个人）的条件,个人作为保证人 ，应为优质单位职工 个人保证人代为清偿债务能力须同时满足： 保证人不属于借款人的家庭成员 收入还贷比50%，对外担保倍数 10 收入还贷比=原有负债月均
8、还款额月均税后收入 对外担保倍数=（本次贷款金额+原有对外担保的贷款余额）年均税后收入 注意事项 收入还贷比、担保倍数仅针对保证人本人，不包括其配偶 原有负债仅针对剩余期限超过1年的所有贷款 月均还款额按等额本息还款法试算,14,抵押房产条件,房产类型仅限于 借款人自有或与他人共有，依法有权处分 符合当地抵押登记条件 抵押人 年龄18-60岁、具备完全民事行为能力 不属于低保居民。 房龄上限（有特别授权的，以业务批复为准） 住宅：一般15年，优质单位职工作借款人，或者建筑质量、区域位置优良的，放宽至20年 商业用房（含商住两用房）：一般10年，建筑质量、区域位置优良的，放宽至15年 土地使用权
9、 取得年份+使用年限-当前年份贷款期限+3年 注：使用年限一般为40年-70年。对于住宅，本项一般都能满足,15,二手房贷款产品要素,贷款需求与用途 贷款金额 贷款期限 贷款利率 还款方式 担保管理 限制政策,16,贷款需求与用途,一笔贷款仅限购买一套房产，并以所购房产抵押 首付款交割，是贷款发放的必要前提 直接支付：现金收据，转账凭证 委托监管：我行监管，他行监管 贷款资金提款使用 我行向售房人指定的收款账户划转 不得向中介机构及其经办人员的账户划转 注意事项 房管部门指定我行采用的监管账户，可作为首付和贷款中转账户 抵押物不要求必须是家庭的第二套住房 建议抵押物共有人作为共同借款人,17,
10、贷款金额,单笔贷款 500万元 贷款成数最高抵押率 贷款成数=贷款金额Min(实际购房价，认可评估价) 最高抵押率 商品住宅、已购公房、经济适用房 符合当地普通住宅标准：80% 不符合当地普通住宅标准：70% 别墅：60% 商业用房（不含商住两用房）：50% 商住两用房：55%,18,贷款期限,住宅 30年 商业用房（含商住两用房） 10年 贷款期限+借款人年龄 65年 对共同借款人同样约束 对第三方抵押人不约束,19,贷款利率,利率调整方式 贷款期限 12月，不调整（固定利率） 贷款期限 12月，年初调整（浮动利率） 利率水平 住宅： 浮动水平-30% 商业用房（含商住两用房）：浮动水平10
11、% 注意事项 利率水平可参考当地同业竞争状况决定 对不同资信状况的客户，应实行不同的利率水平,20,还款方式,一次性 仅限贷款期限 12月 等额本息、等额本金 阶段性等额本息、阶段性等额本金 宽限期 36月（即：首次还本月数 37月）,21,担保管理,两种担保方式 仅以房产抵押担保 房产抵押为主，保证为辅 阶段性保证：通常适用于过户、抵押周期长的地区 全程保证：参照当地同业惯例，通常对自谋职业者 三种操作模式,见下页,22,担保管理：模式一,仅以房产抵押担保，银行取他项权证（或抵押登记回执）后放款。属于最保守的担保管理模式,23,担保管理：模式二,仅以房产抵押担保，银行取过户回执（或新房本）、
12、并受托抵押公证后放款。实际上属于阶段性信用担保,24,担保管理：模式三,房产抵押加保证担保，银行/保证机构取过户回执（或新房本）、并落实保证后放款。阶段性担保的营销意义重大,25,担保管理：主要风险,模式二、三的主要风险 抵押登记长期未办理 借款人恶意撤销过户或挂失产权证书 抵押财产被查封或冻结、无法完成过户/抵押登记,26,担保管理：避险措施,模式二、三的避险措施 信用记录较差、或经营风险较大的客户，慎用此模式 争取通过当地房管部门，防止客户撤销过户申请 贷款行建立内部台账、及时收押产权、落实抵押登记 总行及分行考核抵押入账的办结率，对超过当地合理办证周期、未办理抵押入账的贷款实施特别督办
13、贷款行应经常留意房管部门的对外公告，在发现待抵押房屋存在被恶意撤销过户或挂失、被查封或冻结等情况时，及时要求借款人提供新的担保或予以追偿,27,限制政策,购置住房，利率和首付有如下限制 次级类(借款人、借款人配偶的信用记录) 利率浮动水平-20%、贷款成数65% 投资性用途 利率浮动水平-15% 、贷款成数 60% 次级类+投资性用途 利率浮动水平-10% 、贷款成数 55%,28,二手房贷款业务经办,营销受理,贷款调查,调查复核,审批结果通知,贷款批报,贷款发放/使用,贷款条件落实,签署合同,贷款行,贷款审批,贷款审查,审批中心,产权过户,客户,贷后管理,29,营销受理-贷款行客户经理,贷款
14、行的范围 一级支行，一级分行、二级分行的直属支行（营业部） 客户筛选 银行自身营销 通过合作经纪/担保机构推荐 受理要点 见买卖双方面谈 解答贷款相关政策和手续 首要推荐使用我行交易资金监管 注意事项 除分行直属支行之外，二级支行仅作业务营销，不得作为贷款行,30,受理初审,保守性的收入证明 最近12个月工资账户流水、正式工资查询单、公积金缴存查询单或养老金缴存查询单 房屋交易行为的真实性 售房人是否取得出售房屋的完整证明文件，包括：开发商售房相关许可证、个人售房的受托书、审批表或对产权纠纷的界定文件（如离婚、继承财产） 售房人实际已婚或有财产共有人的，应确认其配偶或共有人已出具同意出售房屋的
15、书面意见 如果交易房屋与现场勘查不一致，应要求售房人进行房屋产权变更登记后，再进行房屋买卖，以避免在购房人需要进行产权变更时加大我行贷后工作量,31,受理面签,签署文件 售房人夫妻共同填写售房人声明 借款相关人员填写个人购房借款申请表 ，本人现场签字，客户经理见证签字 按个人二手房贷款资料检查清单收件，并当面核对原件与复印件 借款人可预签个人贷款(手工)借据 ，但不得预填内容 借款相关人员可预签个人购房借款及担保合同，但不得预填内容 客户经理填写个人消费贷款业务受理台账,32,贷款调查-贷款行信贷员,调查主要内容： 身份证核查及个人信用报告查询 我行个人信贷管理系统查询 经济收入能力及个人资产
16、核查 所购房屋/抵押房屋的调查 保证人的资信调查 调查结果记录： 填写调查审批表“调查信息”部分 明确贷款建议 注意事项 当前管理系统录入抵押物时，贷款成数按申请贷款金额计算 实际购房价以买卖合同的成交价格为准，不含买卖双方应支付的税费,33,调查制度,逐笔调查的制度，即： 不论批量受理或单笔受理，均对借款人申请的每笔贷款进行单独调查 调查应以非现场调查为主，结合现场调查进行 对于自谋职业者，要对经营实体进行现场调查 自行评估抵押物的，应对抵押物现场查看 房龄超过15年* 、或评估单价高于同等地段平均水平20%的抵押物，应实地查看，确认有无重大质量缺陷、评估价值有无虚高，并在调查审批表的“风险揭示”处进行特别解释 调查时应综合利用书面材料、征信记录与互联网等公共媒体 调查人出具调查意见的30天之内，必须上报业务主管复核 *注： 房龄允许超过20年的地区，为20年,34,委托
