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1、苏州市博思堂投资顾问有限公司 2008年9 月 18 日 九龙仓金鸡湖别墅项目 营销策划报告 第一篇第一篇:市场定位篇市场定位篇 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 竞争市场深度研究竞争市场深度研究 项目客源深度研究项目客源深度研究 项目定位研究项目定位研究 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
2、苏州城市印象苏州城市印象 苏州宏观研究苏州宏观研究 竞争市场研究竞争市场研究 2、项目初步属性研究2、项目初步属性研究 4、项目竞争市场研究4、项目竞争市场研究 1、苏州宏观大势研究1、苏州宏观大势研究 3、苏州高端市场研究3、苏州高端市场研究 苏州印象苏州印象苏州印象苏州印象: : : : 苏州苏州苏州苏州最内敛的城市最内敛的城市最内敛的城市最内敛的城市 注：07年苏州GDP在全国城市中的排 名仅列上海、北京、广州、深圳之后， 居全国第五位，近几年，苏州GDP一 直稳居长三角经济圈的第二位。 ?春秋时代春秋时代：苏州已贵为吴国的都城 ?近代近代：自古以来，被誉为鱼米之乡、人间 天堂。明清代倚
3、江南漕粮为命脉，苏州所 供，冠于各地。文化尤称发达，名贤辈出。 苏州园林甲于天下，今之所存多为明清士大 夫所建，均为国家瑰宝。 ?现代现代：20世纪后期全方位的改革开放，苏 州地处长江三角洲中心腹地，位于中国沿海 经济开放区与长江经济发展带的交汇处，是 上海经济溢出效应的先得者。苏州市经济快 速发展，成为长三角最重要的经济城市之 一，也成为江苏省经济“龙头老大”。 今天的苏州俨然是一个经济发展大平台，是俨然是一个经济发展大平台，是 一个古老历史与现代文明并存的大舞台一个古老历史与现代文明并存的大舞台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台
4、中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 苏州印象苏州印象苏州印象苏州印象: : : : 苏州苏州苏州苏州兼容并包的兼容并包的兼容并包的兼容并包的“水水水水”文化文化文化文化 ?文化：文化：苏州是古老而尝新的吴文化的发祥 地，在历史的演变过程中，形成了自己独特 的传统风格和自己的文化精神。现代节奏的 日新月异，外资企业的大量入驻为苏州带来 新的发展机遇。中西文化、古今文化交互交 融形成了苏州特色的“水文化” ，也是苏 州文化的鲜明特征和个性标志，如水一般柔 美、温和、细腻和兼容。 ?特征：浓郁的市民特色、外柔内刚的文化 品格、 精巧细腻的文化
5、品位、博采众长的 个性 特征：浓郁的市民特色、外柔内刚的文化 品格、 精巧细腻的文化品位、博采众长的 个性 是一种世俗文化、市民文化、商品文化、 小家碧玉文化的混合，其特征是重商性、兼 容性、多元性、直观性、平民性、挑剔性、 细腻性，可概括为“新、实、细、变”可概括为“新、实、细、变”。 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 提示：本项目位于园区，时尚、超前的价值观 是主要客群的内涵。 ?价值观：价值观：现在的苏州既保留了江南水乡温柔 尔雅、小家
6、碧玉的性格特征，又容纳了来自现 代国家化社会的众多特性。只在乎能真实落入 手中的点点滴滴，对于各种事物都另有一套物 化、量化的判定标准，对于判定标准兼具挑剔 和保守的标准。 ?“老苏州人”可概括为“精明的”、“世俗“老苏州人”可概括为“精明的”、“世俗 的”，以古城区居民为代表。的”，以古城区居民为代表。 ?“新苏州人”可概括为“现代的”、”包容“新苏州人”可概括为“现代的”、”包容 的”，以园区居民为代表。的”，以园区居民为代表。 苏州印象苏州印象苏州印象苏州印象: : : : 苏州人苏州人苏州人苏州人价值观价值观价值观价值观 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最
7、优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 ?以房地产行业为例，苏州市民对于购房的 倾向需求既考虑到长期以来形成的生活习惯 和生活方式，又渴望融入新兴的元素去改变 和创造新的生活方式。 ?老苏州人的价值观造就了老苏州人的消费 观具有“上海人”的精明、细腻和挑剔。 ?新苏州人的价值观造就了新苏州人的消费 观具有追求新鲜事物、现代消费型心理。 ?苏州消费者在判断比较时会更倾向于注重注重 物品的价格、文化情结、地域情结和用料实物品的价格、文化情结、地域情结和用料实 在等方面的因素，即在等方面的因素，即货真价实，强调性价货
8、真价实，强调性价 比比，且跟富心理较重，富人倾向群居模式。且跟富心理较重，富人倾向群居模式。 苏州印象苏州印象苏州印象苏州印象: : : : 苏州人苏州人苏州人苏州人消费观消费观消费观消费观 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 ?位于江苏省东南部，地处中国经济最活跃的区域长 江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两 市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中 心城市。 ?苏州交通发达，东临上海,南接浙江,西傍无锡,北依长江与
9、周边城市有着紧密而便捷的联系。 城市位置 城市印象 城市位置 城市印象 ?最内敛的城市； ?兼容并包的“水文化”，世界遗产文化城市； ?全球最具投资价值城市之一，经济大舞台; ?“2500年吴文化”与“现代文明”交相辉映； ?消费较保守，注重消费品的“货真价实，强调性价比”； ?跟富心理较强，富人倾向群居模式。 城市交通城市交通 ?通过高速公路、城际轨道线、京沪高铁的建设，区 域城市间的交通联系得到了加强，长三角一体化格局 逐步实现,苏州将成为主要的受益城市。 区间交通规划区间交通规划 宏观区位宏观区位宏观区位宏观区位毗邻上海，立足长三角，交通联系性强毗邻上海，立足长三角，交通联系性强毗邻上海
10、，立足长三角，交通联系性强毗邻上海，立足长三角，交通联系性强 区内交通规划区内交通规划 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 宏观经济宏观经济宏观经济宏观经济江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好江苏龙头，长三角排名第二，城市经济一路向好 5700 4103.9 12001.16 3858 3275 1880 3433.1 0 2000 4000 6000 8
11、000 10000 12000 14000 苏州杭州上海无锡南京常州宁波 全国第五 长三角第二 GDP 4429 5100 6814 8286 9543 11186 13043 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 高端房产、奢侈品的消 费潜力巨大 CAGR 19.72% 人均 GDP 1760 2080 2802 3450 4027 4820 5700 564 810 1409 1555 1870 2107 2360 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000
12、 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 GDP(亿元）固定资产投资（亿元） 固定资产对整体经济拉动作用明显，近几 年贡献率都在40%以上 CAGR 21.64% CAGR 26.94% 10% 12% 13% 15%15% 14%14% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 园区 经济 贡献 园区对苏州整体经济的贡献巨大，稳 定在15%左右 数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源
13、平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 城市消费力城市消费力城市消费力城市消费力消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区消费力持续增强，高端奢侈品将成为苏南地区 品牌品牌品牌品牌“高地高地高地高地” 1.051.06 1.23 1.45 1.63 1.85 2.13 0 0.5 1 1.5 2 2.5 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 CAGR 12.51% 居民收入稳步上升，07年达2.15万， 01-07年复合增长
14、率12.51% 391.54 451.6 526.1 625.1 821.36 1055.44 1245.5 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 CAGR 21.27% 社会消费品零售总额稳定提升， 01-07年复合增长率21.27% 4.26 5.91 7.27 8.21 10.27 11.01 12.2 0 2 4 6 8 10 12 14 2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年 CAGR 19.17% 私营企业（数量）蓬勃发展，07年达12.2万 家，01
15、-07年复合增长率19.17% 15.84 22.29 30.11 36.96 48.28 52.30% 40.70% 35% 22.78% 30.62% 0 10 20 30 40 50 60 2003年2004年2005年2006年2007年 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 私家车拥有量（万辆）增长速度 ?07底年每百户居民拥有汽车达到10.67辆 ?07底每百户居民拥有移动电话125.33部 ?07底每百户居民有42.33户使用互联网 数据来源：苏州统计局、博思堂数据平台 国际品牌国际品牌进入进入苏州历程苏州历程 第一阶段第
16、一阶段： 1990年以 “FUN”专柜 进入打头，港 澳品牌为主的 集团军形成第 一轮登陆潮 第二阶段第二阶段：90 年代中期，以 阿迪达斯、耐 克等运动系列 品牌为代表 第三阶段第三阶段：2004 年以来，杰尼亚 、登喜路、 Gucci、阿玛尼 、Lv等国际一线 品牌落户苏州 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 中国房地产经理人俱乐部网 交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台 城市关系城市关系城市关系城市关系苏州与上海：苏州是上海产业溢出的最大利益城市苏州与上海：苏州是上海产业溢出的最大利益城市苏州与上海：苏州是上海产业溢出的最大利益城市苏州与上海：苏州是上
