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1、 2017年房地产市场展望调查 房地产 扩张热 潮继续 上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载 。 前言 尽管2017年存在众多不明朗因素， 房地产市场还会持续增长 科学家断言，从大爆炸创造宇宙的那一刻起，宇宙已经扩大 了137亿年。同样的现象在房地产市场是不存在的。200多 年来，美国房地产周期，从高峰到低谷再次回到高峰，平均 为每18年一次。 1 我们目前正在经历的，就是房地产市场的历史性长期上升阶 段。它开始于2007
2、年房地产市场崩溃后的复苏和稳定。现 在，十年后，当我们预期该行业将有可能达到平稳或甚至下 降期时，它却几乎没有减速的迹象。 房地产市场扩张真的可以继续吗？行业的高管人员似乎认为 可以。 在毕马威会计师事务所（KPMG）的年度房地产行业展望调 查中，我们向美国商业房地产高管人员询问了他们对行业的 看法及其未来一年的战略计划。我们的研究发现美国房地产 市场仍保持韧力尽管不少人推测目前的市场扩张势头应不 能维持更长的时间，但调查结果表明房地产市场在2017年 甚至更长的时间仍然会有所增长。 房地产行业的高管人员指出，2017年可能是风险曲线下移 的一年。他们预测未来市场拥有无限机遇但企业必须把市 场
3、中的噪音排除，并采取必要的战略选择来抓住这些机会。 该行业正在努力研究如何借助不断增长的国内经济和强大的 房地产市场基本面，同时掌衡房地产市场不断增加的不明朗 因素和复杂性，其中包括特朗普意外当选总统、潜在的税务 改革和利率上升。 2017年房地产市场展望报告，探讨了促进商业房地产市场 持续出现乐观情绪的微观和宏观因素，并帮助您了解投资 者、业主、资产管理机构和服务提供商在未来一年将采取什 么行动，以迎接预期的挑战，抓住机遇，“保持繁荣”。 1 如何利用房地产的趋势来预测未来的房地产泡沫 ， Teo Nicolais （美国哈佛学院 ， 2014年3月11日） 从市场上看到的大多 数迹象和来自
4、客户的 反馈表明 ， 目前房地产 扩张周期的结束还未 临近 。 经济保持健康发 展 ， 市场上能轻易取得 融资和获取资本 ， 房地 产行业的基本面仍然 保持强劲 。 Greg Williams 美国房地产业务 主管合伙人 1房地产扩张热潮继续上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载 。 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相
5、关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载 。 增长还没有结束 当前的房地产上升趋势不能永远持续，下滑是无可避免的。但是 房地产行业高管人员看好2017年的市场前景，认为行业下滑应该 不会在未来一年发生 。 美国市场继续保持良好的发展势态。77的高管表示，2017年 美国经济发展会与2016年相若或甚至更佳。此外，由于市场上能 轻易取得债务融资，大多数公司都表示能够获得房地产交易的资 金。根据我们的调查，86的受访者表示，他们的公司在2017年 获得债务融资的机会较以往相若或甚至更佳。 您对2017年美国经济发展有何期望？ 010203040506070 显著提高 轻微提高
6、 基本持平 轻微下降 显著下降 3% 19% 55% 22% 2% 此外，91的房地产行业高管人员预期他们在2017年获得股权资 本的机会较以往相若或甚至更佳。 贵公司在2017年获得债务融资的机会将有何变化？ 主要调查结果 金融市场指数对房地产行业 重新分类 2016年9月1日，全球行业分类标准 （GICS）分类法引入了房地产行业的 独立分类指数，将该行业的股票与较为 波动的金融服务业分开。这一举动反映 了房地产行业对全球经济的重要性，预 计将吸引新的投资者参与行业投资，并 导致许多现有投资者增加对此行业的投 资比重。新投资持续涌入应该能为中小 型房地产投资信托提供更多资本，并可 能重新激活
7、停滞不前的IPO市场。 01020304050 新投资者持续涌入 中小型房地产投资信托可取得更多资金 房地产IPO市场更加活跃/成功 降低市场波动 其它 47% 33% 19% 19% 17% 由于四舍五入的关系，调查数据各项百分比相加可能不等于100%。 01020304050607080 2017年会明显改善 2017年会有所改善 2017年会基本持平 2017年会有所下降 2017年会明显下降 11% 73% 14% 0% 2% 2016年9月1日，GICS分类法对 房地产行业引入了一个独立分类 指数。这将对房地产行业有什么 长期影响？（选择所有适用者） 3房地产扩张热潮继续上演 201
8、7 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载 。 2 美联储提高利率，并预期2017年再加息（MarketWatch，2016年12月14日） 我们在未来两年看到美国当局制 定一套全面的税制改革法案的可 能性正在不断增加，这项立法的 变革无疑会影响房地产行业的走 向。虽然现在还未得悉关于这些 法案的细节，房地产持有人应开 始评估企业税率降低和新房地产 开发的税收待遇变化可能对投资 选择和投资架构带来的影响。 G. Chris Turner 美
9、国建筑和房地产业 税务主管合伙人 最后，房地产市场的基本面有望在未来一年改善。超过四 分之三（76）的高管表示，其主要市场的房地产基本面 在2017年年中将较以往大致相同或有所改善。更令人惊讶 的是，52的受访者表示改善房地产市场的基本面将是其 公司在未来三年收入增长的最大推动力。 市场上存在噪音，但不是震耳欲聋 在所有利好消息的背后，房地产市场还是存在一些不确定 性。这些不确定性没有动摇房地产高管人员对市场的看 涨，但房地产市场确实存在一些必须得到深入探讨和妥善 管理的风险。 这个行业的一个重要问题来自美国白宫的新一届政府。唐 纳德特朗普总统的政策，从税制改革到移民，将对该行业 产生什么样的
10、影响，仍有待观察（见边栏）。 此外，该行业还面对其他风险和挑战。 利率正在上升。2016年12月14日，美联储将其关键短期利 率从0.25-0.5提高到0.5-0.75，并宣布了在2017 年计划三次加息，这一举措比预期的要激进得多。2 息率上 升可能减低了首次购房的动力。然而，高利率反映经济保 持健康势态，并可能是持续就业增长的迹象，从而可能导 致更多的家庭形成，增加多户式公寓购买、零售和工业领 域的交投活动。 监管变化的影响亦继续在行业的不同领域中体现。我们的 调查显示，可负担医疗法案和联邦税法的变化是对房 特朗普任职总统会如何影响 商业房地产？ 特朗普总统承诺降低税收，放松行业监 管，增
11、加基础设施支出。这些旨在创造就 业机会的政策可能导致新家庭形成，增加 住房建设和家庭住房销售。年轻成年人 可能会搬离父母家自己搬到多户式公寓居 住。随着可支配收入增加，消费者可购买 更多家庭用品或增加旅行次数。 特朗普还提倡将企业带回美国。如果这些 措施成功落实，可能会增加对办公空间、 制造设施、数据中心和其他物业类型的需 求。 特朗普在经济和贸易政策上将美国的利益 放在首位的目标，可能导致一些外国政府 阻止其公民对美国的投资，减少总体资本 流入美国。然而，大多数大型外国投资者 不太可能抑制对美国房地产资产的兴趣， 因为美国市场相对于其他潜在投资市场， 更能提供安全和保障。 最后，如果特朗普在
12、竞选时对移民和贸易 提出的政纲真的转化为政策的话，也可能 影响一些外国人和移民买家较为集中的市 场的房地产需求，比如迈阿密等。 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载 。 地产业最有影响力的监管变化。鉴于这些法规的根本重要性，它 们在未来的任何改变都可能对房地产公司的运营和收益产生重大 影响。 最后，房地产公司不能仅仅关注对其资产或其租户/居住者的实际 威胁。数据泄露是当前一个明确的危机，可能会导致严重的经济 和商誉损失。30的高
13、管表示他们的公司，或其本人的一项或以 上财产，在过去两年曾经历过和网络安全有关的事件 。 您的公司（或您的一项或以上财产）在过去24个月内是否 经历过网络安全事件？ 01020304050607080 是 否 30% 70% 房地产行业在网络安全方面需要迎头赶上。一半的受访者 （50）表示，他们的公司没有做好充分准备防止或减轻网络攻 击的措施（见边栏）。 您觉得您有充分做好准备，防止或减轻网络攻击吗？ 0102030405060 是 否 50% 50% 鉴于网络安全的威胁已经变得相当广泛，以及它们可能会对业务 或品牌造成破坏，房地产公司必须更积极主动在网络安全措施方 面做好准备。 数字世界中的
14、资产保护 由于网络安全所带来的业务和监管风险， 所有行业 （包括房地产业） 都面临着加强网 络安全的压力。房地产投资顾问尤其受到 关注 ， 因为美国证券交易委员会 （SEC） 将投 资顾问和公司列入其2017年考核优先考虑 的名单 。 3 房地产行业面临哪些主要网络威胁？ 住宅和办公楼租户可能很容易受到入 侵者通过连接技术 （如智能警报 、 环境 控制 、 锁和灯光甚至语音辅助设备等） 的入侵 。 物业管理人员掌握大量有关客户和租 户在租赁 、 租赁申请 、 信用报告等的个 人识别信息 （PII） 等数据 。 这些信息对 黑客寻求窃取身份或在黑市上销售数 据很有价值。酒店和零售商也会接触 大量
15、高度针对性的消费者数据，例如 信用卡号码 。 某些内部系统可能成为网络威胁的对 目标以获取数据甚至现金 。 例如 ， 房地 产投资信托基金(REIT)必须保护交易 融资、租赁协议和私人帐户信息等机 密信息 。 3 新闻稿：美国证券交易委员会宣布2017年考核优 先事项（美国证券交易委员会，2017年1月12日） Commission, Jan. 12, 2017) 5房地产扩张热潮继续上演 2017 KPMG LLP是一家位于美国特拉华州的有限责任合伙制事务所 ， 同时也是与瑞士实体 毕马威国际合作组织 ( “毕马威国际” ) 相关联的 独立成员所网络中的美国成员 。 版权所有 ， 不得转载
16、。 没有自满的空间 商业房地产高管如何应对当今复杂的房地产市场的挑战？答案是 不能自满。高管们对前景充满信心，2017年行业可能会进行更多 实质活动，从而继续专注增长、提升效率和客户满意度。很多企 业也准备在市场供应日益减少下寻找最好的交易机会。他们还计 划采取重大变革和转型，以抓住新兴机遇，同时着眼于提高盈利 效率，优化或平衡高风险投资。 我们的研究表明，尽管目前经济环境持续良好，但理想的交易仍 是极之难求。56的房地产高管人员能够找到优质房产，但在收 益率方面则不能满足他们的要求。81的受访者认为市场上的投 资机会较12个月前相同或更差。此外，50的受访者表示，房地 产企业面临的最大威胁（与宏观经济动态/影响挂钩）是无法找到 投资回报率足够的投资。 2017年哪些事项对您的业务模式构成最大威胁？ （最多选择两项） 科技创新即将到来 ： 你准备好 吗？ 只有5的高管表示，科技创新是他们业 务的最大威胁。但科技创新正在改变消费 者使用和与所有类型的商业房地产 （包括 办公空间、酒店
