沈阳香域蓝山商业网点营销策划报告_51页

《沈阳香域蓝山商业网点营销策划报告_51页》由会员分享，可在线阅读，更多相关《沈阳香域蓝山商业网点营销策划报告_51页（51页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、香域蓝山商网营销策划报告 第 1 页 香域蓝山商网营销策划报告 香域蓝山商网营销策划报告 第一部分 市场分析 第一部分 市场分析 铁西区域随着住宅项目的如火如荼兴建， 区域内的商网供应量也有了较大幅 度的增加，社区商业作为基础配套型商业，正在铁西区逐步发展起来，我们通过 对项目周边乃至铁西区商网的研究分析， 站在市场的角度对香域蓝山商网进行整 体定位、价格定位以及营销推广战略制定等工作。 市场调研对象为：假日蓝湾、亚美利加、梦想之约、富海铭尊、富云新都、 黎明西部风情共计 6 个项目。 一、整体市场分析 1、沈阳市商网分析 一、整体市场分析 1、沈阳市商网分析 近年来随着沈阳市房地产项目的大规

2、模开发， 商业网点供应量及销售量也随 之增加，整体市场呈现上升趋势。 销售量销售量 43.4 68.2 70.8 78.16 69.77 10.40% -10.73% 3.81% 57.14% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 销售量（万平方米）43.468.270.878.1669.77 增长率57.14%3.81%10.40%-10.73% 2004年2005年2006年2007年 2008年1 9月 香域蓝山商网营销策划报告 第 2 页 ? 自 2004 年以来，沈阳商业网点市场整体

3、销售量呈现上升趋势，尤其是 2005 年增幅达到 57.14%； ? 2005 年之后，年销售量均在 70 万平方米以上； ? 2008 年 19 月份商业网点销售 69.77 万平方米， 预计全年销售量将创新高； ? 可见，近几年沈阳商业网点的市场需求量逐年递增。 销售均价 销售均价 ? 近几年销售价格出现一定波动，整体价格基本维持在 5100 元/左右； ? 随着房地产项目开发逐渐向城区外延化，导致商业网点的整体价格会有一定 程度的下降； ? 综合商业网点整体市场的价格上涨趋势以及项目外延导致的低价网点增多 等因素，使得近几年沈阳市商网的整体均价浮动不大。 4908 5337 5268 4

4、904 5234 6.73% -6.91% -1.29% 8.74% 4600 4700 4800 4900 5000 5100 5200 5300 5400 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 均价49085337526849045234 增长率8.74%-1.29%-6.91%6.73% 2004年2005年2006年2007年 2008年19 月 香域蓝山商网营销策划报告 第 3 页 2、铁西区域商网市场概述 2、铁西区域商网市场概述 铁西区位于沈阳市西南部。随着区域整体规划改造、住宅市场的崛起等利好 因素，致使铁西区商业网点的价值大增，备受购房者青睐。

5、 铁西商业网点 面积（万） 套数 套均面积（） 可售网点 66.2 3853 171.8 510月销售网点 12.3 690 178.2 （数据来自新峰地产信息资源决策系统，数据统计截止至 2008 年 10 月 31 日） ? 由上表可见，截止至 2008 年 10 月 31 日，铁西区商业网点仍有大量供应， 累计可销售面积达到 66.2 万，共计 3853 套； ? 2008 年 5 月10 月共销售商业网点 690 套，累计面积 12.3 万，平均每套 面积 178.2 ，月平均销售量 2.05 万，与其他几区相比，铁西区商业网 点销售量较大，销售量位于前列； ? 可见，目前铁西区的商业

6、网点销售情况较为良好，但仍然有大量的新增供应 及存量网点，造成市场竞争激烈的现象； ? 本项目网点面积较大，远远高于 171.8 的销售平均面积。 香域蓝山商网营销策划报告 第 4 页 二、片区在售竞争项目情况 1、选取项目说明 二、片区在售竞争项目情况 1、选取项目说明 纵向范围设定：北一中路与北四中路所夹中间区域； 半径设定： 1.5 公里半径范围内； 在售竞争项目：假日蓝湾、亚美利加、梦想之约三个项目。 2、在售竞争项目图 2、在售竞争项目图 【在售竞争项目位置图】 香域蓝山商网营销策划报告 第 5 页 3、各项目调研情况3、各项目调研情况 项目名称 假日蓝湾 项目地理位置 铁西区北四路

7、与卫工明渠交 汇处 建筑面积 300000 平方米 建筑形态 小高层、多层 装修情况 毛坯 物业管理 商网 0.5 元/月, 住宅 1.0 元/月 绿化率 35% 配套设施 小区内部配套:美容 SPA，健身中心，快餐美食，社区医疗中心，室内 游泳馆，室外游泳池，大型超市，室外篮球场， 中小学:启工一校，启工二校，沈阳四中，沈阳市第 36 中学 综合商场:乐购，家世界，铁西百货，陶林居 医院:沈阳市八院，沈阳市九院 交通:204、240、288、239、114、242 总套数 117 套 开间 4.7 米 进深 4.2 米 层高 3.4 米 排风 无排烟 业态分布 无规划 售价(商网) 8000

8、 元/平方米 付款方式 一次性全额付款 优惠政策 95 折 商网情况分析 销售率 不足 10% 住宅 销售价格 起价：4080 元/平方米 多层：4500 元/平方米 高层：4300 元/平方米 项目点评 项目地理位置较为偏僻,只有 114 公交车距离其较近.交通不够便利, 虽紧挨着明渠,但明渠环境较差影响了该项目的整体环境。相关手续 有问题。 项目对面为宏伟金都项目， 已经入住。 该项目商网均为一层, 面积80150平方米,适合居民小区的商业经营.但一次性付款方式 给销售造成很大阻力。 香域蓝山商网营销策划报告 第 6 页 项目名称 亚美利加 项目地理位置 沈阳市铁西区北二中路 33 号 建

9、筑面积 10.6 万平方米 建筑形态 高层、小高层 装修情况 毛坯 物业管理 0.60 元/月(商网) 1.20 元/月(住宅) 绿化率 43% 停车位 174 个地下车库 配套设施 超市：家世界、东方家园、香江大市场，家乐福、乐购、红星美凯龙. 中小学：金摇篮幼儿园，卫工一校，22 中学、沈阳四中。 医院：沈阳医学院附属中心医院沈阳医学奉天医院（八院），沈阳市 第五人民医院，辽宁中医学院龙江医院。 休闲娱乐场所：铁西新区三大主题公园、东北最大的羽毛球俱乐部四 维羽网健身俱乐部；西侧铁西区文化馆、东侧是铁西区图书馆。 公交：235、242、205、288、283 总套数 45 套 开间 4.2

10、 米 进深 7.3 米 层高 2.9 米 排风 商网排风直接与住宅相通 业态分布 无规划 多为投资 售价(商网) 8800 元/平方米（二层），9600 元/平 方米（一层） 付款方式 一次性、分期 优惠政策 一次性 95 折,分期 97 折 商网情况 销售率 一层网点售完，二层销售 20%左右 住宅 出售价格(住宅) 均价:4500 元/平方米 项目点评 该项目地处北二马路,地理位置较好,据公交站牌需步行 8 分钟.该项 目绿化率高,园区内景观规划好,视野开阔,是该项目的一大卖点.特 变电工的即将搬迁，兴建商业广场将给销售带来一定利好。 香域蓝山商网营销策划报告 第 7 页 项目名称 梦想之

11、约 项目地理位置 铁西区保工街、北一路 建筑面积 3.8 万平方米 建筑形态 3 栋多层、5 栋高层（平层、 复式） 装修情况 毛坯 绿化率 35% 配套设施 中小学:齐贤一校、卫工一校、保工二校、36 中学、22 中学、第四中 学、虹桥中学 综合商场:家乐福、家世界、东方家园、香江家居 银行:工商银行、农业银行、招商银行、建设银行、邮政储蓄 医院:市五院、市八院、皇姑区红十字会、铁西区十院、维康医院、 龙江医院 283、205、242、282、277、208、288、235、204、284（建大 地铁站） 总套数 15 套 开间 7.5 米 进深 15 米 层高 1F4.3 米 2F3.9

12、米 采光 楼间距过小，采光效果不够理想 排风 无排烟 售价(商网) 8800 元/平方米 租金 4045 元/月 付款方式 贷款首付 50%, 一次性 优惠政策 无 商网情况 销售状况 销售率 87%，剩余 2 套 住宅 出售价格(住宅) 均价:4350 元/平方米 项目点评 地处保工街北一路和北二路之间, 283、205、242、282、208、288、 235、204、284 等多条公交路线,交通便利, 周围学校,医院,项目商网 楼层为两层,面积从 200 平方米到 400 平方米不等,面积过大,无排烟 设置,无经营规划、销售人员不专业。 香域蓝山商网营销策划报告 第 8 页 4、在售项目

13、商网状况分析 4、在售项目商网状况分析 （1）假日蓝湾 （1）假日蓝湾 假日蓝湾是由香港君临地产投资开发的君临天下第六期项目， 占地 30 万平。 商网主要分布在北四路、卫工街和保工街三条路上，总计 117 套，商网分布情况 具体如下： 街道 商网数量(套) 北四路 32 卫工街 48 保工街 37 保工街 北四路 卫工街 大型超市 香域蓝山商网营销策划报告 第 9 页 【北四路实景】 北四路： 此为项目商网位临的位置最佳的一条路线， 114 公交站点位于此路， 临路的另一侧为宏伟金都项目,项目基本情况如下： ? 销售时间：2006 年开始销售住宅； ? 商网面积区间：140300 ； ? 目

14、前商网销售价格：8000 元/左右； ? 商网基本情况：两层商网，1F 挑高 4.2 米，2F 挑高 2.9 米，开间 8.1 米，进深 16.9 米，可租可售； ? 租金： 2535 元/平/月（不含物业费用） ； ? 物业费：按 0.5 元/月/平计算收取； ? 合同签订办法：签订一年租赁合同； ? 租金缴纳方式：半年上打租； ? 押金收取方式：按 10001500 元/套标准收取押金。 香域蓝山商网营销策划报告 第 10 页 说明： 说明： 卫工街、保工街为项目的另外两条临街，道路窄小，项目 73%的商网分布于 这两条街道，附近配套属于初级阶段，无任何商业氛围可言，项目商网仅依靠未 来入

15、住园区 3000 业主做为消费支承点未免单薄，还有待进步观察整个项目未来 具体发展形式。 小结： 小结： 商网优势： ? 社区规模较大，未来有一定的消费潜力，可拉动社区商网投资、经营； ? 北四路沿线商网面对已成熟社区商网，两边呼应，未来发展有一定期望 值； ? 项目将引进大型超市作为社区配套，将在区域内吸引人气，对其整个商 业氛围有所提升。 商网劣势： ? 凌乱销售没有整体经营规划，已前期回笼资金为重点，将导致后期的一 系列经营问题； ? 三面临街商网，仅一面资源较好，其余两面无风险规划，自由销售，无 销售动力及投资吸引力； ? 付款方式单一，必须一次性付全款，客户资金压力大，给投资客设定了

16、 较高的门槛。 香域蓝山商网营销策划报告 第 11 页 （2）亚美利加 （2）亚美利加 北二中路 项目整体占地 10.6 万平方米，商网共 45 套，全部位于北二中路上，处于临 街主要交通干道。 东侧的一层网点已经全部售完， 北侧的二层网点销售情况不佳， 销售率约为 20%左右。 商网面积区间统计： 销售区间(平方米) 可售数量(套) 套数比 70 100 9 20% 100150 4 8.89% 150200 4 8.89% 200250 6 13.53% 250300 15 33.33% 300 以上 7 15.56% 合计 45 100% 香域蓝山商网营销策划报告 第 12 页 【面积区间图表】 调研情况： 调研情况： 商网位置：北二中路上，本案、第一粮库对面； 商网面积：70300 ； 商网层数：2 层，挑高均在 4.44.5 米； 销售价格：8800 元/平方米； 商网格局：开间 7.8 米,进深 11.5 米,无柱。 （设有排烟道） 说明： 说明： ? 项目产品的设计比较科学