土地估价师考试真题

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1、(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩16万元，土地出让金比2001年增长了20%，基础设施费比2002年增长了10%。问题(每小题4分)1、 用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2、 按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。3、 县政府收回了剩余的7亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4、 如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5、 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地

2、出让金总额及计算过程。(二)2007年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行核算。据委托方初步说明，估价对象土地于2003年2月16日通过出让方式取得，当时总面积为4908平方米，2004年3月20日将批发零售部分转让出复查，住宿餐饮部分2004年3月26日抵押给民生银行，抵押期限1年，后因还款纠纷于2005年6月6日被法院查封，2005年11月20日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题

3、。单位：平方米、万元 地号 隐蔽 图号 隐蔽 调查表号 00983 宗地面积 4908 坐落 市南河路183号 用途 综合 权利人 天星商贸发展公司 证件种类 身份证 证件编号 隐蔽 审批表号 隐蔽 单位性质 股份制 通讯地址 市南河路183号邮编：x续表 权属性质 出让 使用权类型 国有建设用 地使用权 土地权利 证书号 国用（2003出让 第03 -323号 使用期限 36年 终止日期 2043年2 月16日土地归户卡号 隐蔽独用面积 4908 取得价格 2454使用权面积 4908 其中分摊面积建筑容积率 3.12 建筑密度 0. 54 建筑限高 80米 建筑物 占地面积 2670建筑物

4、类型 楼房 申报建筑 物权属 天星商贸发展公司土地权属来源证明文件名称、编号、日期 土地使用权于2003年2月16日通过协议方式取得 国有土地使用权出让合同编号：国用 2003出让1l号 序号 日期登记类型 登记的其他内容及初始、变更、 注销和其他登记事项（可续表）经办人审核人印章 3245 2003年8月22日初始登记 (1)土地包括批发零售1532平方米，住宿餐饮3376平方米。 (2)界址坐标（略）。 (3)土地使用权于2003年2月16日取得。 黄珊 赵可隐蔽注：标注“隐蔽”的部分为正常内容。问题(每小题5分)：1.由于估价师笔误，这份抄写件的关于填写的内容，出现了至少4处错误，青指出

5、并将更正内容列在下面。2.上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，匀会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?3.估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判昕，估价对象所在区域商服地价水平在2003年2月16日至2004年3月20日之菏没有变化，根据上述相关信息，测算2004年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。4.估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米3000元(基准日为2007年1月1日)，其中，商业零售和住宿餐饮的

6、修正系数分别为+7%和-4%。根据上述相关信息，判断该公司土地2008年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。二、报告判读题(3题，分别为15分、15分、30分，共60分。第一题和第二题为土地估价技术报告片断，根据提问回答。第三题为一个完整的土地估价技术报告，其中存在多处错误，请阅读后指出并说明原因。具体得分规则详见各题中)(一)以下是一份估价技术报告关于估价方法选择的片断(标注“略”的为正常内容)，阅读后回答所提问题。二 估价方法与估价过程(一)方法选择根据城镇土地估价规程的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地

7、市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价;第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，

8、可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价;由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本设定，匹配性好，具有一定的替

9、代性。估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为A市人民政府关于印发的通知，文号为(A政发200719号)，在合法的有效使用期内;A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收

10、益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成

11、本逼近法评估。本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：(1)市场比较法的基本原理市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。A估价对象交易情况指数/比较实例交易情况指数;B估价对象估价基准日地价指数/比较实例交易期日地价指数;C估价对象区域因素条件指数/比较实例区域因素条件指数;D估价对象个别因素条件指数/比较实例个别因素条件指数。(2)基准地价系数修正法的基本原理基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成

12、果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法计算公式为：宗地价格=宗地所处区域基准地价(1+ Ki)相关修正系数式中：Ki-影响地价的个别因素修正系数之和。(3)成本逼近法的基本原理成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中：土地取得费，指征用农地或者购

13、买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费;土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等;土地税费，是指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等等，各地不同;投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付;投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润;土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。(二)估价过程(略)问题(每小题3分)：1.这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?2.从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?3.以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?4.上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?5.在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有相关修正一项，根据你的经验