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1、合富辉煌（中国）天津公司 2014.4,天津轨道6号线北运河站上盖物业开发第一期项目策划报告,原湾半岛 传奇大宅,布局,胜局,定局,一城繁华,一湾倾城,一席天下,一鸣惊人,谋局,1,2,3,4,谋局 一 城 繁 华,1,“不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。“,势+局,超“1000万成交量“是天津房地产需求的真实表现,2009年,1239,1143,1516,天津2009-2013年月度商品房成交走势图,2010年,2012年,2013年,1486,1062,2011年,1500万 1600亿,量价走势,价格增幅,在政策和市场的双重影响下，房地产市场形成了一定的市场规律，成交量每三
2、年会有一次波谷出现， 价格低谷迟于成交量低谷出现。,天津楼市价量关系走势及预测模拟图,三年周期,3年周期,3年周期,3年周期,3年周期,3年周期,“3年波动周期” ，未来房地产波动幅度不大,河北区，价格洼地，成交价格增幅13%,2013年，天津商品住宅市场中，市内六区累计成交227万，成交均价19653元/，成交均价为天津市市最高。环城四区累计成交438万，成交均价9830元/，成交量为天津市最高。五郊区累计成交365万，成交均价7238元/，均价为天津市最低。 2013年，天津市商品住宅市场中，天津市各大区域成交量全线上涨，其中环城四区成交438万，同比上涨42%，涨幅最大；市内六区受供应不
3、足影响，成交227万，同比上涨14.6%，涨幅最小。,2013年住宅市场河北区成交37万、成交价格增幅13%,图 2012 -2013年天津市各区域成交量价变化,河北区，供需比1:1.4，供不应求,河北区近年新建商品住宅年度供应波动幅度较大，成交量较为平稳，2010-2013年年度成交量在30万左右。2013年市场供应量更加趋紧，市场需求量依旧强烈，整体市场表现出“供应不足”的基本面。预计2014年将有超过20万的市场供应进入销售环节。,供 求,2008-2013年河北区新建商品住宅供求分析,数据说明：以下图表数据包括商品住宅和公寓，数据来源与天津房管局,河北区2009-2011年成交单价快速
4、上升，河北区2011年成交单价较2008年上涨67%，年复合增长率超过18%，2012年受产品结构和部分开发商以价换量影响，成交单价基本持平。进入2013年受政策影响区域价格再度拉升，环比涨幅17%，均价突破15800元/平米。,2008-2013年河北区新建商品住宅年度成交走势,量 价,市场格局，土地井喷，地王、高溢价频出,8,9月：深圳星河 楼面价：8184元/ 溢价率：119%,16,10月：首创地产 楼面价：5209元/ 溢价率：118%,8,6,9,天津海河沿线主要高端项目分布,5,4,3,7,3.新汇华庭,4.大都会,5.金融街和平中心,6.汤臣津湾一品,7.公馆1882,8.泰悦
5、豪庭,1.童年河,10.津澜阙,2,1,14,12,13,10,9.海河大观,2.玺岳,12.雅颂居,14.万达公馆,13.中粮大道,11,11.海景文苑,15.仁恒河滨花园,15,市场格局，海河项目引领城市价值标杆,市场格局，中环线项目异军突起,布局 一 湾 倾 城,2,“布局天下，天时地利人和，运筹帷幄。“,天时+地利+人和,立足城铁港铁建设有限公司， 全面打开品牌天津的市场知名度！ 着眼北运河上盖项目， 全面树立项目城市水岸华宅的高度！ 在达到企业品牌及项目形象双赢的基础上， 全面推动项目的快速销售！,我们是否具备逐鹿天下的资本和环境？,只有精准定位，深刻挖掘才能做到成功营销,“发现”,
6、从本体发现价值，分析竞争，挖掘客户,北运河,天津西站CBD 西站是辐射京津冀和环渤海地区，集商务、金融、商业、贸易、文化、休闲、居住为一体的城市综合性副中心。 五大板块 集工作、购物、娱乐、休闲和居住等不同需求于一体,子牙河,西站城市副中心，驱动城市未来之“芯”,地铁6号线在本案规划站点，使本案成为地铁上盖物业,立体交通网路 3条地铁环绕本案，未来将大幅度提高本案交通通达度 地铁覆盖多个商圈，有天津西站商圈、老城厢商圈、大胡同商圈、鼓楼商圈等。,立体式交通网络全覆盖 赋予项目较高的通达度,项目周边商业配套,醇熟配套悦享悠然生活，繁华咫尺可触,北运河,耳闸公园,耳闸公园,千年运河天赋，静享两公里
7、原湾河岸,大悲禅院慈航普渡，上风上水之地,33公顷城市绿肺，双园环绕瞰景揽胜,天津美术学院，城央学府，艺术更是生活,城中央 地铁上盖 地标类城市综合体,商业、写字楼、公寓、住宅，城市综合体,城中央 原湾半岛 水岸华宅,集“居住、商务、休闲、娱乐”于一体的复合型时尚生活中心,都会礼遇，开启时尚生活 , 水岸湾景格调境界，畅享悠然人生,坐拥繁华,尽揽悠然,集“都会繁华”与“水岸幽静”于一体的城市高尚生活领地,城中央 原湾半岛 水岸华宅,区位价值,稀缺不可复制,宜居价值,城市生活湾区,项目占位,顶级限量珍藏,项目定位,项目90平米客户,项目130-145平米客户,项目160-220平米客户,客户定位
8、,私企老板,企业高管,有钱,有社会地位,有身份,有闲,享受生活,政企领导,技术人才,客户定位,2012-2013年，天津高端客户区域分类统计表,单位：万人,客户定位,他们是财富阶层的领军者,他们拥有相当财富， 他们是塔顶的人，是金字塔顶端的中坚力量， 他们对财富的支配具有更大的自由度， 他们追求物质层面和精神层面的双重享受， 对住宅的选择， 不仅需要阔绰的空间，更注重与身份和地位的匹配， 他们买的不是实用，而是“圈层”, 对于他们，价格不是问题，价值才是最关键！,客户描摹,胜局 一 席 天 下,3,“绝对高度，独占鳌头。“,产品决胜,千年运河上的原湾美宅,三大主题会所，世界级城市生活湾区,商务
9、会所,文化会所,健身会所,浅水湾、中央公园、渔人码头、香颂音乐广场等 多组团景观绿化流淌着的现代都市的时尚、浪漫和激情 皇家坡地式草坪、景观喷泉、风情廊架、鹿群雕塑,浅水湾、渔人码头等多组团景观塑造,360度全景府邸，只此唯此，滨河大宅,外景,内景,首层全架空层泛会所生活方式,星级邻里会客厅，融合多项功能，以6米挑高两层酒店级会客厅体现业主的尊贵气度,【物业发展建议】建筑风格,本案属于海河的起始点，而海河沿线首排小高层公建多采用欧式建筑，建议本案沿海公建采用欧式建筑风格；本案与西站副中心隔河相望、本案是以公建为主导的地标城市综合体，再加之政府提出沿河公建与住宅需形成差异建筑风格，建议贵司考虑采
10、用凸显现代化城市魅力的现代建筑风格,建议贵司考虑采用凸显现代化城市魅力的现代建筑风格,园林风格建议,中央浅水景观： 结合方形地块 社区入口处，形成强烈仪式感 强调“渡口”情怀 强调对称型,步入式园林： 成树移植，增强绿化直观感受 提供居者与环境的互溶机会，不出社区即可拥抱自然,【物业发展建议】园林,本地块占地6.6887万平米，面积适中，规划高层产品以远眺观景为主，可规划“中央集中园林+组团园林” 园林布局增加少量“浅水系”或“枯水系”水景，营造主题园林，增强居者和环境的互动感,【物业发展建议】装修,精装入住，一线品牌，体现住宅品质感和档次感,博洛尼,通用电器,德国西曼帝克橱柜,意大利阿里斯顿
11、,西门子电器,杜拉维特,高仪,汉斯格雅,施耐德电工,西门子电工,【物业发展建议】入户,酒店式入户，塑造项目高端品质,【物业发展建议】大堂,精装双大堂设计，给客户极致尊贵感,【价值提升建议】产品设计,天津市房屋面积测算技术规范中明确提出阳台在符合规范范围内，按水平投影面积的二分一计算建筑面积并计入容积率指标，建议按阳台进深做到2.1米上限，条件允许情况下，设置南北双阳台，每户平均可“偷指标”5左右，按700户计算，可多出3500销售面积，约9100万货值。,“偷指标”,依据：天津市房屋面积测算技术规范 凸阳台、半凸半凹阳台凸出部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于1.5米。凹阳台、
12、半凸半凹阳台凹进部分，自外墙墙体外边线至阳台外边线距离应小于或者等于2.1米。 凸阳台、凹阳台以及半凸半凹阳台符合以上条件的，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率指标；,【价值提升建议】产品设计,“送”面积飘窗,天津市房屋面积测算技术规范中明确提出飘窗在符合规范范围内，不计建筑面积，建议卧室户户按规范允许最大尺寸设置飘窗，增加产品附加值，提升产品竞争力。,依据：天津市房屋面积测算技术规范 当窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.3米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.6米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.2米时，按飘窗对待，不计算建筑面积。,“送”面积设备平台,【价值提升
13、建议】产品设计,依据：天津市房屋面积测算技术规范 设备平台是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。户式集中制冷、供热水的设备平台根据安装与使用要求确定，但面积应小于4平方米 符合以上条件的，设备平台不计算建筑面积；不符合以上条件超出规定部分的，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率指标。,天津市房屋面积测算技术规范中明确提出设备平台在符合规范范围内，不计建筑面积，建议住宅做集中设备平台，实现每户约4赠送空间。,海 河 大 观,中 海 八 里 臺,“送”面积设备平台,“送”设备平台当前市场上有两种主要形式：阳台+设备间、纯设备平台,1、阳台+
14、设备平台：利用阳台和设备平台叠加的创新方式，可实现“8”左右“伪赠送”功能房（阳台算销售面积），此类方式市场反映最好，典型项目：中海八里臺、招商雍华府、保利香槟国际。,【价值提升建议】产品设计,“送”面积设备平台,“送”设备平台当前市场上有两种主要形式：阳台+设备间、纯设备平台,【价值提升建议】产品设计,2、纯设备平台：通过纯设备平台设计，仅可实现4赠送空间，可作为一个储藏室，功能实用性不强，市场采用较少。,“送”面积挑空空间,【价值提升建议】产品设计,依据：天津市规范建筑层高和容积率指标计算规则 一、当住宅建筑标准层层高大于3.6米且小于等于4.8米(2.7+2.1米)时，不论层内有无隔层，
15、建筑面积计算值均按该层水平投影面积的1.5倍计算；当标准层高大于4.8米且小于等于5.4米(2.7米2)时，不论层内有无隔层，建筑面积计算值均按该层水平投影面积的2倍计算。 跃层式住宅、低层式住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时以及住宅坡屋顶不计入超高范围。 依据：天津市房屋面积测算技术规范 穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。,在条件允许的情况下，设置部分跃层产品，利用门厅、客厅挑空可实现20-30赠送空间,中国铁建国际城楼王户型,“送”面积挑空空间,【价值提升建议】产品设计,市场案例一：中国铁建国际城,中国铁建国际城楼王户型,中国铁建国际城楼王9号楼为两梯三户设计，中户采
16、用了跃层设计，通过跃层客厅挑空实现了18的赠送空间，再很大程度上解决了楼王中户去化难题。,市场案例二：红星国际（河东、北辰）,河东红星国际广场二期住宅产品采用了跃层设计，通过挑空赠送空间高达20，市场反应良好，北辰红星国际广场延续了跃层设计。,红星国际,市场案例,创新布局：中户通透+赠送,【价值提升建议】产品设计,亮点连廊：电梯、消防梯对称布置，对称中间预留采光连廊，通过连廊采光通风，使中户实现南北通透,亮点赠送：利用设备平台，拓展面积空间，中户赠送空间比例为7左右，有利于提升中户价值。,96两居,96两居,113三居,113三居,童年河，2013年红桥区新项目，30层左右高层产品，市内六区少有在T4产品做到了全通透户型项目，通过“通透、大开间短进深设计以及面积拓展”，颠覆了“端户优于中户”的传统价值观。,创新布局：大面宽设计,“大开间、短进深”设计，实现户型
