华夏幸福(600340)大国大城-幸福模式再升级：共搭平台全面合作

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1、请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 公司研究/房地产/房地产 证券研究报告 华夏幸福华夏幸福（600340）公司跟踪报告公司跟踪报告 2018 年 02 月 28 日 Table_InvestInfo 投资评级 买入买入 维持维持 股票数据股票数据 Table_StockInfo 6 个月内目标价（元） 53.70 02月27日收盘价 （元） 37.86 52 周股价波动（元） 25.46-48.30 总股本/流通 A 股（百万股） 2955/2955 总市值/流通市值（百万元） 111874/111874 主要估值指标主要估值指标 Table_PePbInf

2、o 2016 2017E 2018E 市盈率 17.1 12.4 9.2 市净率 4.4 3.5 2.8 市销率 2.08 1.56 1.17 EV/EBITDA 13.6 8.4 5.7 分红率(%) 0.02 0.03 相关研究相关研究 Table_ReportInfo 盈利业绩稳增，规模大幅提升2017.10.26 销售业绩稳中有升，新城业务有序拓展 2017.08.18 17H1 销售收入维持增长态势2017.07.16 市场表现市场表现 Table_QuoteInfo -7.85% 10.15% 28.15% 46.15% 64.15% 82.15% 2017/2 2017/5201

3、7/8 2017/11 华夏幸福海通综指 沪深 300 对比 1M 2M 3M 绝对涨幅（%） -11.6 21.9 18.7 相对涨幅（%） -4.3 20.2 18.5 资料来源：海通证券研究所 Table_AuthorInfo 分析师:涂力磊 Tel:(021)23219747 Email:tll5535 证书:S0850510120001 联系人:杨凡 Tel:(021)23219812 Email:yf11127 大国大城大国大城 幸福幸福模式再升级：共搭平台，全面合作模式再升级：共搭平台，全面合作 Table_Summary 投资要点：投资要点： 模式再升级：共搭平台，全面合作。模

4、式再升级：共搭平台，全面合作。在经历过去 3 年企业快速卡位国内重要 经济圈产业新城核心节点之后，2018 年华夏幸福正式进入资源加速周转，做 强做大规模，提升企业价值的战略性时点。公司已开始寻求，在投融资、城 市配套设施、产业发展、公共服务等产业新城的重要领域需求全方位合作， 与重要战略伙伴携手共赢未来。我们认为以上战略新思维，有利企业更快速 度加大产业新城的生长速度和复制力度。企业引入更多战略合作伙伴，有利 于为华夏幸福旗下产业新城赋予更大能力，确立更强竞争优势和复制壁垒。 产业新城产业新城“地产地产+园区园区” ，兼具短期和长期盈利能力。，兼具短期和长期盈利能力。华夏幸福目前旗下有两 大

5、类产品：产业新城和特色小镇。产业新城是公司的核心产品，其特点是在 重点一二线城市半径 50 公里以外的交通节点建立 10 平方公里左右的新城。 华夏幸福产业园区签约委托区域的开发时间在 15-50 年不等。区域基础设施 建立基本成熟后通过房地产销售实现现金回流，积蓄资金用于后续园区开发 和产业发展等业务。从盈利模式上来看，产业新城短期盈利来自房地产销售， 长期盈利则来自于产业运营发展过程中带来的多重收入。 完整产业服务链完整产业服务链缔造缔造业内最强竞争壁垒。业内最强竞争壁垒。华夏幸福历经十年打造了属于自己 的产业规划院，实时跟踪宏观经济发展趋势和产业发展前沿，为产业新城科 学规划产业发展方向

6、。此外，华夏幸福还整合了全球知名智库资源，与麦肯 锡、罗兰贝格、BCG 等国际顶级产业规划资讯机构达成战略合作。华夏幸福 在上市公司体系外拥有丰富资源全方位协助公司执行产业落地和服务，可以 为入驻企业提供选址、人力社保、法律、装修、财税等一条龙服务。此外， 公司通过设立孵化器择机投资具备有潜力的公司，收获企业长期价值。 高铁东风高铁东风，产业新城有望迎来新纪元。，产业新城有望迎来新纪元。2016 年国家发布了中长期铁路网规 划 ，计划到 2020 年高铁里程数达到 3 万公里以上。按照规划给出的轨交线 路图，华夏幸福全国产业新城项目基本沿高铁线路分布，长期有望形成“轨 交有客流、经济有产业、城

7、市有人气” 的可持续性发展格局。 投资建议：维持“买入”评级。投资建议：维持“买入”评级。我们继续看好公司中长期发展。我们预测华 夏幸福 2018 年每股收益为 4.13 元。公司 2018 年 2 月 27 日收盘价为 37.86 元，对应 2018 年 PE 为 9 倍。我们给予公司 2018 年 13 倍估值，对应目标 价 53.70 元。 风险提示：风险提示：产业服务收入结转不达预期。 主要财务数据及预测主要财务数据及预测 Table_FinanceInfo 2015 2016 2017E 2018E 2019E 营业收入(百万元) 38334.69 53820.59 71527.24

8、 95705.10 126403.17 (+/-)YoY(%) 42.58% 40.40% 32.90% 33.80% 32.08% 净利润(百万元) 4800.77 6491.58 9036.58 12205.36 15677.84 (+/-)YoY(%) 35.71% 35.22% 39.20% 35.07% 28.45% 全面摊薄 EPS(元) 1.62 2.22 3.06 4.13 5.31 毛利率(%) 34.52% 33.03% 35.07% 34.82% 34.27% 净资产收益率(%) 35.49% 25.60% 28.52% 30.34% 30.62% 资料来源：公司年报（2

9、015-2016） ，海通证券研究所 备注：净利润为归属母公司所有者的净利润 公司研究华夏幸福（600340）2 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 目目 录录 1. 模式再升级：共搭平台，全面合作。 5 2. 华夏幸福产业新城模式：大国大城，可发展持续能力强，长期可穿越周期。 . 5 3. 投资建议 16 淘宝店铺 “Vivian研报” 首次收集整理 获取最新报告及后续更新服务请在淘宝搜索店铺 “Vivian研报” 或直接用手机淘宝扫描下方二维码 公司研究华夏幸福（600340）3 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图目录图目录 图 1 华夏幸福产业盈利模式 .5 图 2 华夏幸福

10、产业新城开发流程.6 图 3 华夏幸福产业盈利模式 .7 图 4 华夏幸福产业服务链 .8 图 5 华夏幸福全国 90 多个产业新城9 图 6 华夏幸福房地产销售和收入数据10 图 7 廊涿固保城际铁路项目平纵面示意图14 图 8 产业新城地理位臵与河北高速铁路网规划图（画星为产业新城位臵）15 图 9 公司产业新城沿高铁线路规划分布图（红圈为华夏幸福产业新城所在区位）16 公司研究华夏幸福（600340）4 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 表目录表目录 表 1 华夏幸福产业新城委托园区面积 . 9 表 2 华夏幸福海外产业新城 10 表 3 华夏幸福新增企业和投资额 . 11 表 4

11、 华夏幸福收入拆分 . 12 表 5 六纵、六横、双圈通道规划表 . 14 公司研究华夏幸福（600340）5 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 华夏幸福首届产业新城合作伙伴大会 1 月底在京召开，我们结合公司基本面对公司的长期投资逻辑进行了再梳理。 主要观点：主要观点： 1. 模式再升级：共搭平台，全面合作。模式再升级：共搭平台，全面合作。 在经历过去 3 年企业快速卡位国内重要经济圈产业新城核心节点之后，2018 年华夏幸福正式进入资源加速周转，做强做 大规模，提升企业价值的战略性时点。公司已开始寻求，在投融资、城市配套设施、产业发展、公共服务等产业新城的重 要领域需求全方位合作，与

12、重要战略伙伴携手共赢未来。 我们认为华夏幸福“共搭平台，全面合作”的战略新思维，有利企业更快速度加大产业新城的生长速度和复制力度。企业 引入更多战略合作伙伴，有利于为华夏幸福旗下产业新城赋予更大能力，确立更强竞争优势和复制壁垒。 图图1 华夏幸福产业盈利模式华夏幸福产业盈利模式 资料来源：海通证券研究所 2. 华夏幸福产业新城模式：大国大城，可发展持续能力强，长期可穿越周期。华夏幸福产业新城模式：大国大城，可发展持续能力强，长期可穿越周期。 1）华夏华夏幸福产业新城发展模式简要回顾。幸福产业新城发展模式简要回顾。 两大产品：两大产品：华夏幸福目前旗下有两大类产品：产业新城和特色小镇。产业新城是

13、公司的核心产品，其特点是在重点一 二线城市半径 50 公里以外的交通节点建立 10 平方公里左右的新城。2016 年公司顺应国家特色小镇战略，推出特色 小镇产品。特色小镇是产业新城的缩小版，开发面积在 1-3 平方公里不等，分布在城市半径 50 公里以内地区。 共赢的共赢的运作模式：运作模式：华夏幸福的产业新城是 PPP 模式典范。2016 年 10 月公司河北固安高新区综合开发 PPP 项目和南 京溧水产业新城项目双双入选财政部等 20 部委发布的第三批 PPP 示范项目。华夏幸福的 PPP 模式和委托区政府经 济发展诉求高度契合。公司从最初的区域规划、土地整理、公用基建建设、房地产开发、园

14、区建设、招商引资到后期 园区管理和产业孵化器投资，形成了完整的区域开发产业链条，成功实现了“政府主导、企业运作、合作共赢”的运 作模式。 投融资 城市配套设施 产业发展 公共服务 其他产业新城要素 1） 公司已成功战 略卡位国内重要 经济圈节点性城 市； 2） 截至 17 年底， 在境内共计有76 个产业新城；产 业小镇共计 20 个； 重要战略卡位期重要战略卡位期 价值加速成长期价值加速成长期 金融机构 开发商 产业伙伴 产业伙伴 政府平台 种子企业 社会相关领域伙伴 多方共赢，共同发展 公司研究华夏幸福（600340）6 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 图图2 华夏幸福产业新城开发

15、流程华夏幸福产业新城开发流程 资料来源：锐理中国房地产研究院、2014 年 5 月 26华夏幸福(002285)深度报告：幸福三段论产业制胜，平台为王 、海通证券研究所 盈利模式特点：盈利模式特点： 华夏幸福产业园区签约委托区域的开发时间在 15-50 年不等。园区开发初期以土地整理、基建设施 建设为主。区域基础设施建立基本成熟后通过房地产销售实现现金回流，积蓄资金用于后续园区开发和产业发展等业 务。从盈利模式上来看，产业新城短期盈利来自房地产销售，长期盈利则来自于产业运营发展过程中带来的多重收入 1）通过引入产业带动当地经济发展，增加地区 GDP 和财政收入，使政府有能力支付和公司约定的投资返还1；2）产 业园区管理收入和租金收入；3）公司产业集群规模增加，可选择投资的产业标的增加，产业基金可享长期投资收益。 简而言之，公司产业新城的盈利模式是用短期地产撬动长期产业发展。 1 投资返还包括通过不同的参与建设形式获得投资收益，如基础设施建设、公共设施建设项目，公司从地方政府取得包括建设成本和投资收益两部分， 投资收益按建设项目的总投资额的 1